Kjøper Bogstadveien 11 av Selvaag-gutta

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

CBRE opplyser i en pressemelding mandag at deres fond Pan European Core Fund (PEC Fund) har kjøpt det CBRE mener er en av de mest attraktive forretningsgårdene i Bogstadveien i Oslo. Gården  (bildet) ligger på hjørnet av Bogstadveien og Sporveisgata.

Bogstadveien 11 er et fem etasjers forretningsbygg som primært huser Hennes & Mauritz nye ”flagship store” i Oslo. Denne storbutikken stod ferdig ombygget i mars i år. Gården er eid av barnebarna til Olav Selvaag, Olav og Frederik, gjennom selskapet Sealbay.

H&M disponerer til sammen 4509 kvadratmeter med butikklokaler over fem etasjer. Dette utgjør 94 prosent av arealet i gården. H&M har en leieavtale som løper i 30 år. De øvrige 540 kvadratmeterne i bygget er kontorlokaler.

– Vi er svært tilfreds med dette oppkjøpet i Oslo. Norge er et attraktivt investeringsmarked med høy BNP per innbygger og en solid råvarebasert økonomi. Attraktive butikklokaler er ettertraktet blant eiendomsinvestorer og etterspørselen er spesielt sterk fra norske og nordiske institusjoner sier Richard Everett, Managing Principal i CBRE Investors.

Han sier videre at deres analyser viser at norsk varehandel er et område med gode makroutsikter. Det er begrenset med eiendommer tilgjengelig i det øverste segmentet (Grade A), og CBRE venter en solid vekst i utleieprisene fremover, drevet av en sterk etterspørsel fra norske forbrukere og leietakere.

Oppkjøpet er ifølge pressemeldingen finansiert med 50 prosent belåning fra Skandinaviska Enskilda Banken. Rådgivere for CBRE Investors har vært Jones Lang LaSalle og CBRE Norway, mens Bugge Arentz-Hansen & Rasmussen og Ashurst bisto med juridisk rådgivning.

CBRE vil ikke si noe om prisen for den såkalte Tatler-gården, som ble opprinnelig oppført i 1901. Selvaag-arvingene har investert svært mange millioner kroner i ombyggingen.

– Gården har vært en god investering fra dag 1. Vi bruker nå like mye på ombygging som kostprisen for bygget. Kjelleren blir fullverdige handelsarealer, det blir rulletrapp mellom hver etasje, vi får en topp femte etasje og en høy effektivitet etter ombyggingen, med topp moderne infrastruktur og teknisk standard, fortalte Frederik Selvaag før jul.

 Gården skulle egentlig selges høsten 2009 til 270 millioner kroner, men avtalestrukturen ble for komplisert. En salgssum på 270 millioner i dag priser hele gården til 54 000 kroner kvadratmeteren.

Leienivået i første etasje ligger ifølge de to arvingene på rundt 8000 kroner kvadratmeteren. Hver etasje er priset individuelt, med fallende nivåer oppover. Kontorleiene ligger naturlig nok lavere.

Forutsetter vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for hele gården på 3500 kroner, gir det 17,5 millioner i årlige leieinntekter. Med et avkastningkrav på 5,5 prosent, priser det gården til 320 millioner kroner. 4000 kroner kvadratmeteren med tilsvarende avkastningskrav indikerer 360 millioner.

EDIT: Etter det NEnyheter har grunn til å tro, er snittleien for gården i overkant av 4000 kroner kvadratmeteren og årlige leieinntekter rundt 20 millioner. En pris rundt 350 millioner eller i overkant av det er derfor ikke usannsynlig.

Selgerne gjorde overfor NæringsEiendom et poeng av at motpartsrisikoen var lav med H&M som leietaker, så sånn sett var “avtalen en drøm”. Avtalen er også svært lang, som investorer verdsetter.

Foto: CB Richard Ellis