Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Transaksjonsmarkedet for nærings- og boligeiendom bråbremset i høst. For tiden sitter mange på gjerdet og venter på at eiendomsmarkedet skal stabilisere seg eller prisene skal gå ytterligere ned. De som er i en presset situasjon, arbeider foreløpig med finansieringsløsninger og har ikke kommet på markedet. Det er derfor ikke grunn til å tro at transaksjonsmarkedet setter fart igjen før et stykke ut i neste år. I mellomtiden er det mye nyttig man kan ta seg til, utover å vente på julenissen. Nå gjelder det å riste i sparegrisen og se om man kan få mer ut av eiendommene sine. Da er man også bedre rustet til neste transaksjonsrunde, når den kommer.
Får du så mye mva fradrag som du har rett til? Er det latente mva-bomber i systemet ditt? Hva med å starte et internt mva-prosjekt og gå på jakt etter fradrag. Her kan det være mye å gripe tak i.
Første leietakerDe nye justeringsreglene gjør det særdeles mer gunstig at første leietaker i et nytt/ nyrehabilitert bygg er mva-pliktig, og at denne leietakeren er på plass innen seks måneder etter fullføring. Da kan du få fradrag for inngående avgift straks. Må du på et senere tidspunkt la en avgiftsunntatt leietaker flytte inn, må du betale tilbake (deler av) fradraget, men da bare i 10-deler over flere år. Nåverdi- og likviditetseffekten av alternativene er mer enn merkbar.
Hvis ikke lokalene er utleid til mva-pliktig leietaker innen seks måneder etter fullføringen kommer fradraget over ti år, uten rente. Sliter du med å få avgiftspliktig bruker på plass, kan du kanskje utsette fullføringen. Det kan koste i andre sammenhenger, men likviditetseffekten knyttet til mva kan være stor nok til at det likevel lønner seg.
Vedlikehold eller påkostning?Hvis du rehabiliterer kan det være usikkert om arbeidet skal aktiveres eller om det kan fradragsføres som vedlikehold. Har du mange avgiftspliktige leietakere, som du kanskje mister, vil det lønne seg å rubrisere som vedlikehold. Da er mva-fradragsretten kun avhengig av leietakersammensetningen når tiltaket utføres, uten hensyn til hva som skjer i fremtiden. Har du avgiftspliktige leietakere på vei, kan det lønne seg å utsette til de er på plass. Kan du ikke utsette, vil det kunne lønne seg å få arbeidene klassifisert som aktiveringspliktige, fordi da kan du justere opp mva-fradraget når nye mva-pliktige leietakere er på plass. Husk imidlertid at statsbudsjettets forslag om egen avskrivningsklasse for tekniske anlegg i bygg fra 2009, også innebærer at man fjerner den skattemessige adgangen til å utgiftsføre reinvesteringer i faste tekniske installasjoner. Dette kan også få betydning for den avgiftsmessige klassifiseringen.Reorganisere leietakermassen?Kanskje kan du reorganisere leietakermassen din? Får du en avgiftspliktig til å flytte fra et eldre bygg til et nytt, kan du få et mva-fradrag på kjøpet. Den statlige leietakeren kan du kanskje få flyttet over i eldre lokaler, fordi slike leietakere ikke gir mva-fradrag. Noe av mva-gevinsten må du kanskje gi fra deg til leietakerne, men her kan det ligge muligheter.FradragsnøklerEr fradragsnøklene dine optimale? Husk at du kan fradragsføre både etter areal, bruk og omsetning. Fradragsnøklene kan anvendes på ulike nivåer og de kan kombineres. Kanskje er det lurt å bruke én nøkkel i oppføringsfasen og en annen i driftsfasen? Eller én på eiendommen og én på selskapsnivå? Og dersom du fellesregistrerer flere selskaper, kan det være lønnsomt å bruke en omsetningsbasert nøkkel. Det gjelder særlig om du kan fellesregistrere med en handelsbedrift. Litt fokus på dette kan øke fradragsretten din dramatisk, og dette er ikke bare periodiseringseffekter.
Ubetydelighetsregelen – enten/ellerDen såkalte ubetydelighetsregelen kan gi ekstra kroner i kassa. Selv om inntil 5 prosent av leietakermassen driver avgiftsunntatt virksomhet, får du likevel fullt mva-fradrag på alle fellesanskaffelser. Bikker du over, får du bare forholdsmessig fradrag. Det kan derfor bli en dyr affære å si ja til den lille leietakeren, for eksempel innen helsevesenet, som bringer deg over 5 prosent unntatt omsetning. Tenk deg derfor godt om først.Forskrift 117 og fremleiePass på at du har kontroll på at du selv er registrert for utleie etter forskrift 117, at leietakerne faktisk er mva-registrert (med over 5 prosent mva-pliktig virksomhet), at leietakerne har frivillig registrert seg etter forskrift 117 for eventuell fremleie, samt at fremleietakerne er mva-registrert. Husk at videreutleie til et konsernselskap også er fremleie mva-messig. Har du inngått leiekontrakt med konsernspissen, må du derfor passe på at konsernspissen enten er fellesregistrert med de konsernselskapene som benytter lokalene, eller at konsernspissen har registrert fremleien etter forskrift 117. Her er det meget lett å trå feil og det hjelper ikke om konsernspissen er alminnelig registrert.
Leietakers påkostningHar du tidligere inngåtte eller ikke helt oppdaterte leiekontrakter? Husk å stille som vilkår før du tillater at leietaker bygger om at du ikke skal overta justeringsforpliktelsen ved leieforholdets opphør. Dette er særlig viktig i tider som nå hvor leietaker kan gå konkurs og det er risiko for at du kun får på plass en leietaker som er unntatt mva-plikt.
Infrastruktur – også i boligprosjekterHusk også at du kan oppnå fradrag for infrastrukturkostnader i utbyggingsprosjekter, uavhengig av fradragsretten ellers i prosjektet. Det gjelder ikke bare næringsutbygging, men også boligprosjekter, dersom du organiserer deg riktig. Særlig lurt vil det være å la kommunen være utbygger av infrastruktur som skal tas over av kommunen, men som du finansierer gjennom anleggsbidrag til kommunen. Modellen kan også benyttes på fremføringsveier for strøm.Selge eller reorganisere utviklingseiendomSkal du, eller må du, selge eller reorganisere utviklingseiendom? Da er det penger å spare dersom du kan vente til du har fått leietakere på plass. I så fall kan retten til umiddelbart mva-fradrag, og ikke bare fremtidig fradrag over ti år, overføres til ny eier. Det er mer verd for begge parter. Har du imidlertid bare “myk tomteutvikling” å vise til (det vil si omregulering, arkitekttegninger og så videre) har du kanskje ikke en “kapitalvare” og da får du ikke nødvendigvis overført fradragsretten. Så det kan være ekstra lurt å avvente litt før et slikt salg. Er du i en presset situasjon bør du ta kontakt med kreditorene som gjerne vil ha sammenfallende interesse og derfor være villige til å vente. Må du gjøre om fritidsboligprosjektet ditt til utleieleiligheter, så husk at det kan gi deg et større mva-fradrag.
Årsoppgaver og kortere avgiftsterminerSelskaper som har mindre enn én million i mva-pliktig omsetning kan søke om å levere omsetningsoppgave kun en gang i året. For en utleier som oppkrever den avgiftspliktige husleien månedlig eller kvartalsvis, vil årsoppgave være en likviditetsmessig fordel samtidig som den er mindre administrativt krevende.
For selskaper som har store og kostnadskrevende utbyggings-prosjekter som strekker seg over lang tid, og hvor det er etablert fradragsrett, kan det være likviditetsmessig gunstig å søke om kortere avgiftsterminer. På denne måten vil det gå kortere tid før selskapet får tilbake merverdiavgiften fra staten.
Handel med mva-posisjonerOm du er på kjøpersiden, skal du se etter eiendom med latent fradragsrett som selgeren ikke har klart å utnytte, typisk fordi han ikke har fått leietakere på plass. Denne latente fradragsretten kan selger neppe få betalt for, fordi det beror på kjøper om den blir utnyttet. Du får et godt kjøp, fordi eiendommen er skakkjørt. I tillegg kan du hygge deg med et mva-fradrag så snart du selv har fått leietaker på plass. Dreier det seg om et nybygg, kan fradraget bli betydelig.
(iStockphoto)
————————————-
Anne Sofie Bjørkholt er leder av Wikborg Reins avdeling for Fast Eiendom. Hun arbeider med eiendomstransaksjoner, utleie, drift, fondsstrukturer, skatt og avgift.Epost: asb@wr.no
Advokat Knut H. Leinæs er fullmektig i Wikborg Reins avdeling for Fast Eiendom. Leinæs arbeider med salg, oppføring og forvaltning samt merverdiavgift knyttet til fast eiendom.Epost: khl@wr.no
