Ikke bekymret tross 25 prosent ledighet

Martinussen er daglig leder i Molde Næringseiendom AS. Firmaet sprang ut fra eiendomsmassen til tidligere Stålprodukter som ble etablert i 1946 av Sandøy-familien i byen. Stålprodukter var stor innen utvikling og produksjon av kraner helt frem til 2001. Da driftsselskapet bak kranproduksjonen ble solgt ble familien sittende med store arealer industrieiendom som siden er blitt bygget om til kontorer, butikkareal og lager. Totalt er det ca 20 000 kvadratmeter ferdig utviklet eiendomsmasse i området her. I tillegg 17 000 kvadratmeter som ikke er utviklet, men som vil kunne utvikles etterhvert som markedet tar seg opp.

Les også: Fra oljesmurt til småsurt

– Nærmere 300 millioner kroner er investert i nybygg og oppgradering de siste årene, forteller Martinussen.

– Bedriftene National Oilwell Varco (NOV) og Preziozo Linjebygg (LBO) – begge orientert mot offshorevirksomhet – er betydelige leietakere hos dere?

– Ja, totalt har ca 65 prosent av arealet vi leier ut vært eksponert mot oljeservice og offshore. Dette har vært lønnsomt i oppgangstiden vi har bak oss, men er ikke fullt så lønnsom nå, sier Martinussen.

– Hva konkret har skjedd?

Vil ikke «ri» kontraktene– Det som skjer er at leverandørindustrien generelt har fått redusert sine kontrakter både i volum og på egne marginer grunnet oljeprisfallet. Det betyr nedbemanning for å håndtere den nye situasjonen. Det innebærer selvsagt at de da også har behov for mindre areal. Ingen er på sikt tjent med at de skal være nødt til å sitte med store, tomme lokaler som ytterligere bidrar til en anstrengt økonomi. I våre leiekontrakter åpner vi derfor for klausuler om opp- og nedskalering av areal med en definert prosentandel i året, og det benytter noen seg av nå. Vi prøver å være konstruktive i reforhandlinger av avtaler for bedrifter som har kommet i en vanskelig situasjon grunnet svingninger i markedet. I en slik situasjon er det lite konstruktivt å «ri» kontraktene. Er vi med på oppturene bør vi også være fleksible i nedgangstider, sier Martinussen.

– Hva betyr dette konkret for dere med tanke på antall kvadratmeter?

– Det som ledigstilles på kort sikt er cirka 4000 kvadratmeter kontor og 1200 kvadratmeter lager. Med andre ord rundt 25 prosent av arealet vi leier ut. For oss, som i mange år nå har regnet ledige areal i promille er dette et betydelig tall.

– Hvordan takler dere situasjonen? Dere har jo investert betydelige midler nettopp for å tilpasse lokalene til de leietakerne dere nå har?

– Ja, mye av lokalene er spesialtilpasset leietagerne. Slik vil det nok være også fremover. Når vi er i dialog med potensielle leietagere ser vi at særlig større leietagere vil sette sitt eget preg på arealene de leier. Det vil igjen kunne representere en kostnad for oss, sier Martinussen. Han vil ikke fortelle nøyaktig hva slags prisnivå Molde Næringseiendom har på utleie i området:

En smule ubehagelig– Det varierer ganske mye avhengig av blant annet hvor gamle leiekontraktene er, men vi ligger sannsynligvis på den øvre halvdel av skalaen her i Molde. Våre eiendommer har en meget god beliggenhet ved sjøkanten nær bysentrum med en ny og oppgradert eiendomsmasse med lett tilgjengelige parkeringsplasser. Det er også reflektert i prisen.

Martinussen er ikke bekymret for fremtiden:

– Nei, jeg er ikke det. Vi har følt oss en smule utrygge med så tung eksponering mot oljeservice, og det vi opplever nå er ganske alvorlig på kort sikt, men på lang sikt ser vi muligheter. Vi jobber nå aktivt med å få satt sammen en leieportefølje av mer motsykliske bransjer, og dermed redusere vår sårbarhet for svingninger i enkeltmarkeder. Det har vært en smule ubehagelig å være så avhengig av bare en bransje, innrømmer Martinussen, som mener dette åpner muligheten for nye konsept.

Les også: Slik møter Forus oljenedturen

– Vi ser at co-working-konseptet vokser både internasjonalt og i de større byene i Norge og vi har åpnet en ny avdeling for nettopp dette – i første omgang på bare 200 kvadratmeter. Lokalene ligger her i «Mølla» hvor vi selv har kontorer. Hvis dette tar av har vi gode muligheter til å kunne utvikle denne typen utleievirksomhet i fantastiske lokaler – de beste i Molde, sier Martinussen som ser optimistisk på akkurat det:

– Det som skjer gir oss muligheter på lang sikt. Med kanskje de beste lokalene i Molde er det ingen tvil om at vi skal kunne få en bra utgang.

– Inne i sentrum av byen konverteres det stadig fra kontorlokaler til leiligheter. Er det en mulighet dere også vurderer?

Knall beliggenhet– Gitt velvillig kommunal medvirkning til omregulering kan «Høghallen» med en grunnflate opp mot 1450 kvadratmeter og godkjent byggehøyde på ni etasjer gi et meget bra kombinasjonsbygg her med absolutt knall beliggenhet. Men utgangspunktet er at Grandfjæra næringspark skal være et kraftsentrum innen engineering her i området. Det innebærer at vi i overskuelig fremtid skal fortsette å være tro mot dette konseptet.

Les også: – Sykehus gir ingen boom, men gode ringvirkninger

Martinussen ser for seg at det vil kunne komme nye bransjer inn i lokalene:

– Vi har et meget kompetent engineeringsmiljø her i dag og dette kan kompletteres med andre bransjer, for eksempel byggebransjen, IT, rov/robot-teknologi, alternativ energi eller offshore gruvedrift; mulighetene er mange.På eiendomskonferansen i byen nylig var det mye fokus på det nye fellessykehuset for Nordmøre og Romsdal som skal bygges i Molde øst. Martinussen tror ikke det vil gi raske muligheter til en positiv endring for utleiemarkedet, men at sykehuset, som bygges på Hjelset 19 kilometer utenfor sentrum, vil bli svært viktig for byen fordi det i sin tur vil kunne trekke til seg nye virksomheter.

– På lang sikt kan det åpne nye muligheter også for oss. I det hele tatt ser vi optimistisk på fremtiden når vi bare får konsolidert den stillingen vi er i nå, understreker Torgeir Martinussen i Molde Næringseiendom.