EIENDOMSSKATT: Slik takseres tomter

Ettersom eiendomsskatt først ilegges på næringseiendommer fra 2017 kommer det egne retningslinjer for taksering av disse eiendommene senere.

Ubebygde tomter

Ubebygde tomter skal i følge retningslinjene takseres slik at verdien settes til «det beløp som en må gå ut fra at eiendommen etter sin innretning, bruksegenskap, regulering, påregnelig utnyttelse og beliggenhet kan bli avhendet for ved et fritt salg på det åpne markedet».

For ubebygde tomter må det først avgjøres om tomten skal skattlegges i år, eller om det er en «næringseiendom» som først skal skattlegges i 2017. Oslo kommune synes å legge stor vekt på reguleringen. Ubebygde tomter regulert til næringsformål blir derfor formodentlig først skattlagt til neste år. Derimot skal ubebygde tomter regulert til bolig- eller fritidsformål takseres i år, og det samme vil nok gjelde uregulerte tomter.

For tomter som har delt reguleringsformål skal den ideelle delen av tomten som ikke er regulert til næring takseres og beskattes i 2016.

Les også: Nå kommer eiendomsskatten

Les også: Hvem får regningen?

Det er reguleringen per 1. januar 2016 som er avgjørende for klassifiseringen. Selv om Oslo kommune synes å legge stor vekt på reguleringen, er det ikke opplagt at dette alltid skal være avgjørende. Der en tomt er under omregulering til næring, kan det nok argumenteres for at den ikke skal takseres før til neste år.

Tomter under utbygging

Oslo kommune har tidligere uttalt at tomter der boliger er under utvikling vil bli taksert som ubebygd tomt under byggeperioden. Ettersom formuesskattereglene som skal legges til grunn for boligtakseringen i Oslo har et annet system for verdifastsettelse, gjenstår det å se hvordan kommunen løser dette i praksis; her kan det oppstå flere interessante problemstillinger.

Les også: Er det eiendomsskatt for alle? 

Les også: Over 30.000 boliger må takseres

Fastsettelse av takst

Det er verdt å merke seg at Oslo kommune går lenger enn eiendomsskatteloven i forhold til hva som skal tillegges vekt ved verdsettelse, når retningslinjene eksplisitt nevner «regulering» og «påregnelig utnyttelse» som relevante faktorer. Eiendomsskattelovens verdsettelsesregel nevner ikke disse momentene, selv om det innholdsmessig nok er en viss overlapp med «innretning, bruksegenskap og beliggenhet», som loven uttrykkelig nevner.

Etter vårt syn kan det å legge stor vekt på påregnelig utnyttelse – i hvert fall i enkelte tilfeller – skape problemer i forhold til å ivareta likhetsprinsippet. Følgende eksempel kan illustrere dette: En ubebygd boligtomt X får en høy takst fra kommunen på grunn av dens «påregnelige utnyttelse». Naboeiendommen Y er en like fin tomt, men her står det allerede en oppført bolig. Selv om markedsverdien av Y er minst like høy som X, får Y kanskje en langt lavere takst fordi den følger skatteetatens regler for verdsettelse av bolig, som ikke hensyntar «påregnelig utnyttelse» i samme grad.

Les også: Eiendomsskatt på kunstig høye verdier

Delta på befaring!

Det er også opplyst i retningslinjene at hjemmelshaver skal gis mulighet til å delta på befaringen. Denne muligheten er det lurt å benytte seg av for å ha mulighet til å være med å påvirke takseringen, og påse at kommunen holder seg innenfor lovens rammer.

Eiendomsskatt er en stadig økende og mer aktuell skattekostnad for norske selskaper. EY Advokatfirma skrev før jul en artikkelserie om ulike sider av eiendomsskatten i Norge, og følger også utover våren opp med enkelte spredte artikler om aktuelle temaer innen eiendomsskatt. Eiendomsskatteteamet i EY Advokatfirma består av Bjørgun Jønsberg (partner), Kristian Råum (advokat), Morten Christophersen (advokat), Arild Gjelsvik (advokat), Henrik Kolstad Torp (advokatfullmektig), Karoline Sture Sørensen (advokatfullmektig) og Yngve Kaldestad (siviløkonom), og har bred erfaring med rådgivning knyttet til taksering og bistand i klage- og rettssaker innen eiendomsskatt.

Les også: Konvertering til bolig – hva med skatten?