Grunneier frifunnet fra erstatningskrav på 137 millioner kroner

Asker og Bærum tingrett avsa dom den 16. oktober 2017 i tvist mellom opsjonshaver Doyen Asker AS som saksøker, og grunneier Drengsrud Herregård DA som saksøkt. Doyen Asker AS krevde erstatning på 137 millioner kroner av Drengsrud Herregård i kjølvannet av at partenes intensjonsavtale ikke ble realisert.

Les også: Oxer bygger 150 leiligheter

Doyen Asker AS er et selskap som er eiet av Oxer Eiendom og Frost Utvikling AS.

Drengsrud Herregård DA blir i dommen frifunnet, og tilkjent sakskostnader på 1 150 000 kroner. Prosessfullmektig for Doyen Asker AS var Ole Rasmus Asbjørnsen fra Haavind, mens prosessfullmektig for Drengsrud Herregård AS var advokat Øystein Myre Bremset fra BA-HR. Dommen er ikke rettskraftig.

Det fremgår av dommen at Doyen Asker AS etter avtalen fikk en opsjon på å få kjøpe eiendommen, mot å betale en opsjonspremie på 4,5 millioner kroner i en opsjonsperiode på 18 måneder, dersom fire vilkår var oppfylt. I følge dommen var særlig følgende det sentrale vilkåret:

DH har gitt skriftlig samtykke til at de omsøkte og godkjente tegninger er i samsvar med/«samme stil» som føringene i bilag 5. Vurderingen av om samtykke skal gis foretas av DH på fritt grunnlag. Opsjonen kan med andre ord ikke utøves hvis partene ikke blir enige om tegningene/prosjektets utforming. Dersom DH har innsigelser til Opsjonshavers omsøkte tegninger, skal innsigelsene fremsettes skriftlig for Opsjonshaver uten ugrunnet opphold,

Forløpet til tvisten mellom partene er i dommen beskrevet slik:

I brev fra Drengsrud Herregård av 1. april 2016 viste Drengsrud Herregård til at det som til nå var utarbeidet av tegninger ikke ville bli godkjent og at Drengsrud Herregård heller ikke kunne se at de ville klare å komme frem til en endelig løsning som ville være god nok. Drengsrud Herregård ga derfor Doyen en frist frem til 15. april 2016 med å revurdere forlengelse av opsjonen. Dette ble besvart av Doyen i brev fra Advokatfirmaet Haavind av 15. april 2016, hvor Doyen ga uttrykk for at de oppfattet brevet fra 1. april slik at Drengsrud Herregård i praksis terminerte videre samarbeid. Doyen fremsatte derfor erklæring om heving av opsjonsavtalen på grunn av vesentlig mislighold, tilbakebetaling av opsjonsvederlaget samt erstatning for det tapet som Doyen hadde blitt påført som følge av Drengsrud Herregårds mislighold.

Doyen Asker AS’ anførsler er i dommen gjengitt som at Drengsrud Herregård «gjennom ord og handling har gitt uttrykk for at det forelå en enighet om tegningsgrunnlaget, slik at selskapet i realiteten hadde akseptert tegningsgrunnlaget», og at Drengsrud Herregård illojalt hadde forhindret «utøvelse av opsjonen i tråd med avtalens forutsetninger». Doyen Asker AS anførte også at ansvarsbegrensningene i kontrakten ikke kom til anvendelse, og krevde derfor 137 millioner kroner i erstatning av Drengsrud Herregård. Atter subsidiært krevde Doyen Asker AS tilbakebetalt opsjonspremie på 4,5 millioner kroner.

Les også: Oxer kjøpte kvartal i Drammen

Drengsrud Herregård DA anførte at de ikke hadde begått noe kontraktsbrudd, og at: «Det er ikke illojalt å forholde seg til innholdet i en avtale inngått mellom profesjonelle parter. Drengsrud Herregård har forholdt seg til at det foreligger en vetorett etter opsjonsavtalen.»

Retten kom til at Drengsrud Herregård ikke hadde brutt avtalen. Retten skriver: «Retten vurderer det slik at ordlyden i opsjonsavtalens punkt 5 første avsnitt nr 3 er klar». Videre skriver retten: «Etter rettens vurdering er det heller ikke holdepunkter i partenes etterfølgende opptreden eller det skriftlige bevismaterialet fra tiden etter avtaleinngåelsen, for at partene hadde en felles oppfatning om at vetoretten skulle utøves i prosjektgruppen og at deltakerne i gruppen skulle være bundet av det utarbeidede tegningsgrunnlaget. Tvert imot ga Drengsrud Herregård ved flere anledninger uttrykk for at opsjonsavtalens vetorett ga Drengsrud Herregård rett til å vurdere om samtykke skulle gis etter at tegningsgrunnlaget var godkjent av kommunen. Dokumentbevisene viser at Doyen selv var fullt klar over at Drengsrud Herregård hadde denne forståelsen av opsjonsavtalen.»

Retten var heller ikke enig med Doyen Asker AS i at Drengsrud Herregård DA hadde opptrådt illojalt. Retten skriver blant annet: «Retten kan heller ikke se at Drengsrud Herregård kan sies å ha brutt noe lojalitets- eller medvirkningsplikter som kan innfortolkes i avtalen.» Videre skriver retten: «For det tredje, slik situasjonen var, var det lojalt å gi Doyen en mulighet til å revurdere om de ville forlenge opsjonen. Med de interessemotsetningene som forelå, var det all grunn for Drengsrud Herregård å signalisere til Doyen at det kanskje ikke var noen grunn til å forlenge opsjonen og innbetale ytterligere kr 2 500 000 i opsjonspremie for en ny seksmåneders opsjonsperiode.»

Doyen Asker fikk heller ikke medhold i at de hadde krav på tilbakebetaling av opsjonsvederlaget. Om dette skriver retten: «Retten anser også at det ikke var Drengsrud Herregårds manglende samtykke som var årsaken til at opsjonsavtalen “bortfalt”, slik det kreves i opsjonsavtalens punkt 5 tredje avsnitt for at Doyen skal ha krav på tilbakebetaling av opsjonsvederlaget. Grunnen til at opsjonsavtalen bortfalt, var at Doyen i brev av 15. april 2016 hevet avtalen med den (feilaktige) begrunnelse at Drengsrud Herregård hadde begått (vesentlig) mislighold.»

Dermed ble Drengsrud Herregård DA frifunnet. De fikk også dekket sine sakskostnader med 1 150 000 kroner.

Partene har i ettertid kommentert dommen slik:

– Vi mener dommen er helt feil, da den ikke diskuterer våre rettslige anførsler overhodet. Det er følgelig helt naturlig for oss å anke, sier sjefen i Oxer Eiendom, Erling Langeland, til Budstikka (krever innlogging).

– Dommen er velbegrunnet og velformulert, sier Anders Drengsrud til Budstikka.

– Dommen står godt på egne ben, og trenger ingen ytterligere kommentarer fra oss, sier advokat Øystein Myre Bremset til Estate Nyheter.