Høyesterett har i senere tid avsagt to dommer som begge fremmer grunneiernes interesser. Høyesterett settes vanligvis med fem dommere. I særlig viktige saker, som for eksempel der Høyesterett kan komme til å gå mot noe Høyesterett tidligere har uttalt, kan saken settes i såkalt storkammer, det vil si med 11 dommere.
Les også: Mens vi venter på dokumentavgiftsfritaket
Begge dommene som omtales i det følgende er fra storkammer:
Den første dommen ble avsagt 12. desember 2014 og gjaldt kapitaliseringsrente. Kapitaliseringsrente benyttes når man skal beregne et framtidig tap som skal erstattes med en nåtidig engangsutbetaling. Kapitaliseringsrenten er den avkastningen skadelidte selv må sørge for å få av engangsutbetalingen for i framtiden å få like mye penger til rådighet som man ville hatt uten skaden eller inngrepet.
Kapitaliseringsrente er derfor aktuelt for grunneiere som blir utsatt for ekspropriasjon eller fredning av eiendom.
Siden en Høyesterettsdom fra 1993 har det vært fast praksis for å bruke en kapitaliseringsrentefot på fem prosent. Mange har ment at det har vært for høyt. Professor Erling Eide har blant annet påpekt at kapitaliseringsrentefot på fem prosent forutsetter at grunneierne klarer å oppnå større avkastning av engangsutbetalte ekspropriasjonserstatninger enn mange profesjonelle fondsforvaltere klarer å oppnå: For eksempel oppnådde det norske oljefondet i perioden fra 1996 til 2009 en realavkastning på i gjennomsnitt 2,7 prosent.
Les også: Når leietaker ikke betaler
Les også: Vurderer nye regler for eiendoms-AS
I dommen av 12. desember 2014 senket Høyesterett kapitaliseringsrentefoten ned til fire prosent. Dommen gjaldt beregning av personskadeerstatning etter bilulykke, men drøftelsen av kapitaliseringsrenten er generell og vil legge føringer også for beregning av erstatning ved ekspropriasjon og fredning av eiendom.
Dommen medfører at erstatning til grunneiere for ekspropriasjon og fredning av eiendom i utgangspunktet vil øke med 25 prosent.
Les også: Rentebegrensning for eiendomsselskaper
Les også: Flere forsikrer seg
Regulering av festeavgift
Den andre dommen ble avsagt 22. april 2015 og handlet om regulering av festeavgift. Tvisten gjaldt forståelsen av tomtefesteloven § 15 andre ledd nr. 2. Denne bestemmelsen gir bortfester adgang til i visse tilfeller å foreta et såkalt engangsløft av festeavgiften basert på tomteverdien.
Spørsmålet i saken var om slik oppregulering av festeavgiften basert på tomteverdien var avskåret, fordi festeavgiften allerede var oppregulert basert på konsumprisindeksen. Høyesterett hadde i tidligere rettsavgjørelsen avgjort at adgangen til slik oppregulering basert på tomteverdien da var avskåret.
Les også: Ny dom om mva og tap på fordring
Les også: Nytt moms-direktiv
Det skal mye til for at Høyesterett fraviker en lære som er fastslått gjennom tidligere avgjørelser fra Høyesterett. Høyesteretts dom av 22. april 2015 var imidlertid foranlediget av at Den Europeiske Menneskerettsdomstol i 2012 hadde tilsidesatt Høyesteretts forståelse av et annet, men beslektet, spørsmål angående tomtefeste.
I dommen av 22. april 2015 avgjorde Høyesterett at bortfester i henhold til tomtefesteloven § 15 andre ledd nr. 2 hadde anledning til å foreta et såkalt engangsløft av festeavgiften basert på tomteverdien, selv om festeavgiften allerede var oppregulert basert på konsumprisindeksen.
En motsatt løsning ville medført at all eventuell verdistigning på eiendommen – utover økningen i konsumprisindeksen – ville tilfalt festerne. Det ville vært i strid med eiendomsvernet i Den Europeiske Menneskerettskonvensjon.
Norges folkerettslige forpliktelser ble derfor avgjørende for Høyesterett, og til gunst for grunneier.
Mauritz Aarskog er advokat i Arntzen de Besche advokatfirma og arbeider blant annet med fast eiendom
Les også: Om å slåss mot vindmøller
Les også: Glemt å tinglyse?
