PASS PÅ: - Ubebygde boligtomter takseres basert på påregnelig utnyttelse av tomten. Den påregnelige utnyttelsen kan være utfordrende å fastslå. Det er derfor viktig å se nøye på den eiendomsskattetaksten man mottar, påpeker f.v. Morten Christophersen, Morten Skjold Ødegaard og Heidi Schram Torp i RSM Advokatfirma.(Foto: Bård Gudim)
Eiendomsskatt på ubebygde tomter
Eiendomsskatt på ubebygde tomter reiser noen særlige problemstillinger, og det er god grunn til å kontrollere disse takstene ekstra nøye.
Det utskrives eiendomsskatt på ubebygde tomter i Oslo kommune. Hvilket regelsett som gjelder ved takseringen og hvilket år eiendomsskatt utskrives første gang, kommer an på om tomten er en boligtomt, næringstomt eller tomt uten bestemt formål. Sentralt for vurderingen er den offentlige reguleringen, og det er forholdene 1. januar i skatteåret som er avgjørende.
Er tomten uregulert, legges det opp til en konkret vurdering av eierens utnyttelsesplaner. For klassifisering som næringstomt, kreves sannsynlighetsovervekt for næringsutnyttelse. Utvikling av boliger for salg regnes ikke som næringsutnyttelse.
Les også: Eiendomsskatt på næringseiendom i Oslo i 2017 likevel?
Hvordan takseres tomter?Målet er at alle eiendommer skal takseres til det eiendommen kan bli avhendet for ved fritt salg, basert på eiendommens innretning, bruksegenskap og lokalisering. I Oslo skal det tas utgangspunkt i en sjablongmessig fastsatt kvadratmeterpris, som multipliseres med en sonefaktor etter tomtens beliggenhet.
Takstmennene kan også foreta skjønnsmessige justeringer, basert på såkalte ytre og indre faktorer. Det vil si henholdsvis forhold rundt eiendommen (f.eks. kollektivdekning) og ved selve eiendommen (f.eks. påregnelig utnyttelse).
LikhetsprinsippetDet er viktig å holde fast ved at det gjelder et likhetsprinsipp, som innebærer at likeartede eiendommer skal behandles likt. Det er dermed grenser for hvor mye vekt kommunen kan legge på for eksempel påregnelig utnyttelse for en tomt, når den objektivt fremstår som lik andre tomter som med det kan få lavere eiendomsskattetakst. Brudd på likhetsprinsippet er klagegrunn.
Les også: Eiendomsskatt: Legges kostnaden på utleier eller leietaker?
BoligtomterBoligtomter ble ilagt eiendomsskatt allerede fra 2016, sammen med boliger. Det samme gjaldt for ubebygde tomter der det ikke var overveiende sannsynlig at tomten kom til å bli utnyttet til næringsformål.
Ubebygde boligtomter takseres basert på påregnelig utnyttelse av tomten, med kr 9 000 per BRA. Deretter justeres verdien med en sonefaktor, som varierer fra 1 til 0,53 for de ulike bydelene i Oslo.
Den påregnelige utnyttelsen kan være utfordrende å fastslå, og særlig er dette tilfellet der man ikke har fått byggetillatelse. Det er derfor viktig å se nøye på den eiendomsskattetaksten man mottar.
Les også: Slik slapp han eiendomsskatt
NæringstomterUbebygde tomter som det er overveiende sannsynlig at vil bli utnyttet til næringsformål, ilegges eiendomsskatt først fra 2017. Kommunen har frist til 1. mars med å bli ferdig med taksering av alle næringseiendommer og ubebygde næringstomter i Oslo.
Ubebygde næringstomter takseres basert på brutto tomteareal, med kr 15 000 per kvadratmeter. Deretter justeres verdien med en sonefaktor, som er 1 innenfor Ring 1, 0,47 mellom Ring 1 og Ring 3 og 0,17 utenfor Ring 3.
Også for næringstomter skal påregnelig utnyttelse være en skjønnsmessig faktor, som fort vil kunne medføre brudd på likhetsprinsippet. Sjekk derfor eiendomsskattetaksten nøye.
Artikkelen er skrevet av advokat og partner Morten Christophersen og advokatfullmektig Morten Skjold Ødegaard i RSM Advokatfirma. De bistår med eiendomsskatt, sammen med resten av eiendomsskattegruppen i RSM Norge. RSM Norge er Norges 6. største revisjonsfirma.
Les også: Bekrefter gruppesøksmål mot Oslo kommune
