– Stor variasjon

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NE nyheter skrev i mai etter Unions bankundersøkelse for første kvartal, at «rentefesten er over». Bankmarginene hadde nådd bunnen og begynt å «tikke» litt oppover igjen. Undersøkelsen til Union tar utgangspunkt i et standard godt kontorprosjekt i Oslo med 70 prosent belåning og et lån med fem års løpetid.

Nå er Union Gruppen ute med bankundersøkelsen for tredje kvartal. Her sier analysesjef Jo W. Gullhaugen at etter at bankmarginene for nye 5-årige lån var flate i forrige kvartal, ser de nå at marginene har kommet noe opp. Økningen er 3 basispunkter til 168 punkter, 1,68 prosentenheter.

Stor variasjon– Men det er verdt å merke seg at det er stor variasjon mellom bankene. En av bankene har tatt opp marginene med hele 13 basispunkter, mens to banker har tatt marginene noe ned, sier Gullhaugen i et videoinnslag på Union Gruppens hjemmesider. Bankenes rentemargin er så å si stabil, ettersom innlånskostnadene har økt med 4 basispunkter i kvartalet.

– Ser vi på dette litt bakover i tid, er dagens gjennomsnittsmargin på 168 basispunkter 1 prosentpoeng lavere enn ved utgangen av 2012, sier analysesjefen. Samlet finansieringskostnad nå i tredje kvartal ligger dermed på 3,11 prosent, ned fra 3,45 prosent i andre kvartal, men opp fra 2,91 prosent i årets første kvartal. Forskjellen kan forklares med utviklingen i byttelånsrentene.

For to år siden var imidlertid samlet rentekostnad helt opp på 5,15 prosent. Nedgangen skyldes at lange renter har kommet ned, etter at de økte i forkant av forrige undersøkelse. Gullhaugen sier at legger de til grunn den laveste marginen bankene har tilbudt i løpet av kvartalet på 110 basispunkter, blir den samlede finansieringsrenten lave 2,53 prosent.

Historisk høytDen lave lånerenten og den høye direkteavkastningen gir et høyt såkalt yieldgap.– Ser vi på differansen mellom en normal yield i markedet og den samlede lånerenten, er det en av de viktigste driverne bak etterspørselsoverskuddet i transaksjonsmarkedet i dag. Yieldgapet er på et rekordhøyt nivå (3,4 prosentpoeng, red.anm). Dette gjør at investorene får mye igjen for å belåne eiendom, sier Gullhaugen i innslaget.

– Vi ser også av undersøkelsen at flere ønsker å sikre det lave rentenivået, og at rentebindingen har gått opp fra 49 prosent til 58 prosent hittil i år, fortsetter han

Ingen av de syv bankene som deltar i undersøkelsen har ifølge analysesjefen gjort noen formelle endringer i sin utlånspraksis. Det fremgår likevel tydelig at flere følger utviklingen i norsk økonomi nøye, og da særlig oljebransjen. Flere peker på Rogaland og vestkorridoren fra Oslo gjennom Bærum og Asker som områder som de overvåker nøye.

Skepsis– Flere av bankene har også uttrykt en viss skepsis til prisnivået for næringseiendom i dag. Inntrykket er at bankene føler at risikoen i markedet er noe høyere enn tidligere, men det har ikke gitt seg utslag i at de har tatt seg bedre betalt, sier Gullhaugen.

– Når det gjelder egenkapitalkravet, er gjennomsnittsnivået relativt stabilt i dette kvartalet, men vi ser at de mest aggressive gjeldsgradene er kommet noe ned. Vi ser også at kravet til løpetid for å yte et 70 prosent lån i Oslo det seneste kvartalet er gått opp med fem måneder.