Nå kommer nedgangen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Næringsmegleren er tirsdag morgen ute med sin seneste store halvårlige markedsrapport. Her skriver Union at leieprisveksten i nye kontrakter som ble signert i Oslo i fjor var på 6 prosent. Det var imidlertid en avmatning i prisene i fjerde kvartal. Og, Union spår at leieprisene har toppet ut i denne omgang for kontormarkedet i Oslo-regionen.

Spådommen er en nominell leieprisnedgang på 1,5 prosent i 2015 og ytterligere 1,0 prosent i 2016, men med store variasjoner. Prestisjeområdet CBD og Oslo sentrum vil ifølge Union få en tilnærmet flat utvikling, mens Lysaker, Fornebu og resten av Asker og Bærum kan risikere en leieprisnedgang på 5 til 7 prosent.

Opp 70 000 m2Nedgangen i leieprisene må ses i sammenheng med økt ledighet. Kontorledigheten har med Unions måte å regne på økt med 0,7 prosentpoeng siden februar 2014 til 7,6 prosent i dag. Det betyr 70 000 nye ledige kvadratmeter med kontorarealer i perioden. Økningen har vært størst fra Skøyen og vestover, hvor ledigheten har steget med til sammen 50 000 kvadratmeter.

Og ledigheten vil øke, Unions prognoser tilsier at kontorledigheten vil stige med ytterligere 80 000 kvadratmeter i løpet av det neste året, slik at ledigheten topper ut på 8,4 prosent i 2016. For 2017 er spådommen svak reduksjon i ledigheten. Moderate nybyggvolumer, samt konvertering av kontoreiendommer til boliger og undervisning, demper nedturen i kontorleiemarkedet.

Ned mot 4,25 %Det er for tiden et etterspørselsoverskudd etter eiendom. Avkastningskravet til de beste objektene – den såkalte prime yield – spås derfor å falle ytterligere 0,25 prosentpoeng til 4,25 prosent før den flater ut. Økt risikovilje og stor etterspørsel og lavt tilbud av de beste eiendommene, legger press på de nest beste eiendommene i markedet.

Gapet mellom prime og sekundær yield vil dermed reduseres noe, sistnevnte kan ifølge Union falle med 0,5 prosentpoeng over to år til 6,75 prosent. Differansen mellom prime og normal yield økte i 2014 og er nå ifølge Union om lag ett prosentpoeng høyere enn den var i 2008.

Etterspørselsoverskuddet etter eiendom skyldes gunstig finansiering, attraktivitet i forhold til andre investeringer og utlendingenes interesse for norsk næringseiendom. De lavere lånerentene spiller klart inn, Unions bankundersøkelse for første kvartal 2015 viser at samlet lånefinansieringsrente for nye 5-års lån med full rentesikring for første gang er under 3 prosent.

Kraftig nedgangDet siste året er den samlede lånerenten til alminnelige gode kontorprosjekter blitt redusert med hele 163 punkter, altså 1,63 prosentpoeng. Av dette utgjør reduserte bankmarginer 52 punkter. Union tror det er sannsynlig at disse bankmarginene vil reduseres ytterligere.

Næringsmegleren er for fjoråret kommet frem til samlede volumer på 63 milliarder kroner, eksklusive børsnoteringen av Entra. Utlendingene var i fjor største netto kjøper av norsk næringseiendom og stod for om lag 20 prosent av volumene.