Som kjent er salg av fast eiendom unntatt fra avgiftsplikt i henhold til merverdiavgiftsloven § 3-11, 1. ledd. For konvertering til bolig vil spørsmålet om avgiftsbehandling tilsynelatende både begynne og stanse der – utbygger har ikke rett til fradrag for inngående avgift på kostnadene og det skal ikke beregnes merverdiavgift på salget av boligene.
Noen spesielle problemstillinger må man allikevel være oppmerksom på. Ved konvertering av næringslokaler, for eksempel fra kontor til hotell, vil behovet for å sikre rett til fradrag for merverdiavgift på konverteringskostnadene reise en særlig problemstilling.
Vi skal her gi noen kortfattede tips om problemstillinger det kan være behov for å være oppmerksomme på i forbindelse med konverteringen. Om problemstillingene er aktuelle vil avhenge av situasjonen i det enkelte tilfellet, for mange prosjekt vil problemstillingene overhodet ikke være aktuelle mens man i enkelte prosjekt gjerne kan støte på flere.
Les også: Tips ved etablering av asylmottak
Utgangspunktet her er at bygget som konverteres har vært benyttet i avgiftspliktig virksomhet, enten eiers egen virksomhet eller som frivillig registrert utleiebygg. For konvertering til boliger legges det til grunn at boligene skal selges ved ferdigstillelse.
Avvikling av leietakere og midlertidig bruk av lokalene før konvertering
Prosessen fra idé, via planlegging, godkjenning og frem til byggestart tar tid. I denne perioden vil eier ha behov for å avvikle eksisterende leiekontrakter.
Samtidig kan det være aktuelt å fylle opp bygget med kortsiktige leiekontrakter for å forhindre at bygget blir stående tomt eller for å sikre i det minste noe inntekt i perioden frem til konverteringen starter.
Kompensasjon som eier yter en leietaker for å godta at kontrakten avvikles før avtalt utløp vil normalt utgjøre en erstatning det ikke skal beregnes merverdiavgift for.
Det motsatte vil imidlertid være situasjonen for eventuell kompensasjon som eier gir leietaker for ulemper eller tap i perioden for konvertering, for eksempel ved svikt i omsetningen som følge av tomme lokaler i bygget forøvrig.
Tomme lokaler før konverteringen vil ha betydning for utleiers fordeling av inngående avgift på driftskostnadene og for beregningen av årlig justeringsbeløp. Kortidsutleie vil innebære et bytte av leietaker og bruken av lokalene må derfor vurderes i forhold til fradragsrett og eventuelle justeringsforpliktelser.
Utlån av lokaler, for eksempel til et marked arrangert av et lokalt idrettslag e.l., vil innebære at lokalene tas i bruk til annet enn avgiftspliktig virksomhet.
Et utlån av noe varighet vil derfor ha (negativ) betydning for fradragsretten og for beregningen av årlig justering.
Les også: – Burde engasjert seg før
Les også: – Har ikke sovet i timen
Les også: – En fornærmelse mot eiendomsbransjen
Inngående avgift på prosjekteringskostnadene
Retten til fradrag for inngående avgift avhenger av formålet med anskaffelsen. Inngående avgift på kostnader knyttet til planleggingen av en konvertering kan derfor ikke fradragsføres selv om bygget i øyeblikket benyttes kun til avgiftspliktig virksomhet og inngående avgift på ordinære driftskostnader derfor fradragsføres fullt ut.
Oppgjør for justeringsforpliktelser
Konvertering fra næringslokaler til bolig vil innebære en fullstendig bruksendring. Dette betyr at eventuelle gjenværende justeringsforpliktelser må gjøres opp i sin helhet ved konverteringen. Normalt vil konvertering gjelde eldre bygg, mer enn ti år gamle, og det er da ikke aktuelt med justeringsforpliktelser knyttet til oppføringskostnadene for bygget.
Ombygging og påkostninger som er foretatt i løpet av de ti siste årene kan imidlertid føre til at det også for eldre bygg er gjenstående justeringsforpliktelser.
Om justeringsforpliktelsene for hele eller bare en del av bygget må gjøres opp vil avhenge av omfanget av konverteringen, dersom bare en del av bygget konverteres er det bare justeringsforpliktelsene for denne delen som skal gjøres opp.
Oppgjør skal finne sted når omdisponeringen faktisk gjennomføres, som regel vil det si når arbeidene med ombyggingen settes i gang.
Les også: Slik er forslaget til eiendomsskatten
Opparbeidelse av infrastruktur
Ved konvertering innenfor eksisterende bebyggelse vil det ofte være mulig å benytte allerede opparbeidet infrastruktur. Dersom godkjenning gjøres betinget av at eier bygger fortau eller bekoster annen infrastruktur, kan det være aktuelt for eier å be om en avtale med kommunen om betaling av anleggsbidrag eller om adgang til å overføre justeringsrettigheter knyttet til arbeidene.
På den måten unngås at merverdiavgift på opparbeidelsen av kommunal infrastruktur blir en kostnad for eier.
Les også: – Ulovlig eiendomsskatt i Oslo?
Merverdiavgift på eiers eget arbeid – uttaksreglene
De fleste eiere vil benytte rådgivere, arkitekter, ingeniører, advokater mv., gjennom planleggingsprosessen. I tillegg vil det bli engasjert entreprenører for utføringen av byggearbeidene ved konverteringen. Det meste av den merverdiavgiften som påløper i forbindelse med planlegging og gjennomføringen av konverteringen vil være lett synlig på fakturaene fra de eksterne leverandørene.
Pliktig merverdiavgift på arbeidet eier selv utfører vises ikke på samme måte og blir derfor ofte oversett.
Uttaksreglene i merverdiavgiftsloven § 3-22 gjelder imidlertid også for konverteringsprosjekt. Bestemmelsene kan være vanskelige å forholde seg til ettersom det både er nødvendig å vurdere hvilke av de oppgaver eier har utført som er avgiftspliktige, hvor mye tid som er gått med til disse oppgavene og hvilken verdi som skal fastsettes for den enkelte time.
Her er det en fordel å komme skattekontoret i forkjøpet slik at manglende uttaksberegning ikke gir avgiftsmyndighetene adgang til å fastsette avgiftsplikten ved skjønn.
Les også: Når budsjettet sprekker
Les også: Konvertering til bolig – hva med skatten?
Uttaksbestemmelsene er for øvrig ikke bare aktuelle ved konvertering til boliger. Ved konvertering til boliger vil plikt til å beregne merverdiavgift etter uttaksbestemmelsene også innebære en plikt til å betale avgift. For bygg som konverteres til bruk i avgiftspliktig virksomhet vil det ikke være aktuelt med noen betalingsplikt.
Selve uttaksberegningen må allikevel foretas på grunn av at beregnet merverdiavgift vil inngå i justeringsforpliktelsen for konverteringsarbeidene.
Konvertering til annen type næringsbygg
Dette har brakt oss frem til spørsmålet om hvordan retten til fradrag for inngående avgift på ombyggingskostnadene kan ivaretas i konverteringsprosjekter fra en næring til en annen, typisk fra kontor til hotell – særlig der næringseiendommen planlegges solgt ved ferdigstillelse.
Det mest hensiktsmessige er vanligvis at eiendommen eller næringsdelen av prosjektet i kombinasjonsprosjekter, legges i et eget AS og at dette selskapet står som byggherre for konverteringsarbeidene.
Ved et fremtidig salg, struktureres dette som salg av aksjene i selskapet og selskapet kan få tilbake merverdiavgift på konverteringsarbeidene gjennom et tilbakegående avgiftsoppgjør så snart vilkårene for dette er oppfylt, det vil si når selskapet er (frivillig) registrert i Merverdiavgiftsregisteret og eventuelle leiekontrakter er inngått.
Dersom næringseiendommen selges direkte, vil justeringsreglene komme til anvendelse i stedet – noe som representerer en klar ulempe likviditetsmessig for utbygger.
Ingrid Høstmælingen er partner og advokat i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA. Erik Holgersen er senioradvokat i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA.
Les også: Glemt å tinglyse?
Les også: Legal500: Dette er Norges beste eiendomsadvokater
