– Vi har de senere år sett et økende antall konflikter knyttet til dette med finansieringsforbehold, sier eiendomsadvokat hos BAHR, Stig Bech. Dette gjelder også utviklingen i 2012.
Vil trekke seg Ved kjøp av næringseiendom er det vanlig å ta et finansieringsforbehold, slik at man kan trekke seg fra transaksjonen dersom man ikke lykkes med å få finansieringen på plass. I 2012 har kapitaltilgangen vært knappere enn tidligere og flere har derfor støtt på problemer.
– Mange har fått seg en overraskelse. De har forventet normalfinansiering hos banken, men så får de et lånetilbud som både er dyrere og mindre i omfang enn det de hadde forventet, sier Bech.
Les også: All-time high hos eiendomsadvokatene
Les også: – Mange betydelige transaksjoner
Tvisten oppstår når selger mener at man likevel må gjennomføre transaksjonen fordi man nå har kommet så langt i salgsprosessen at finansieringsforbeholdet ikke lenger gjelder. Kjøper på sin side ønsker å trekke seg fra handelen.
– Problemet oppstår når finansieringsforbeholdet er for generelt. Hvis man bare “tar forbehold om lånefinansiering” – sier det strengt tatt ikke annet enn at man skal oppnå finansiering på et eller annet nivå, sier Bech.
Han anbefaler derfor at man er tydeligere på hva man ønsker å oppnå både når det gjelder utmåling, vilkår – og tidsramme for hvor lenge man skal måtte jobbe med saken, – eller enda enklere, at man tar forbehold om at det innen et gitt tidspunkt oppnås en finansiering som er tilfredsstillende for budgivers styre.
Gjelder mindre aktører Bech forteller at dette er en mer vanlig problemstilling i mindre transaksjoner, det vil si transaksjoner hvor eiendomsverdien er under 100 millioner kroner.
– De mer profesjonelle og større aktørene unngår som regel denne typen tvister, både fordi de har etablerte kredittlinjer og vet dermed hva de får av finansiering, men også fordi de i større grad er profesjonelle, sier Bech.
I antall er det imidlertid en stor andel av transaksjonene som skjer i nettopp dette segmentet, altså hvor eiendomsverdien er under 100 millioner kroner.
– Gjengangerne av profesjonelle aktører vet hvordan de ulike forbehold skal utformes, og går ikke i denne fellen, sier Bech.
I kjøpers disfavør Ifølge Bech avklares de fleste av disse sakene i form av en privat rettergang, som for eksempel voldgift eller advokatmegling mellom partene.
Les også: – Maksbegrensninger et naturlig innslag
Les også: Flere “hemmelige” transaksjoner
– Det som ofte skjer er at partenes advokater finner en uavhengig tredjepart som begge partene har en form for respekt for. De legger så frem saken sin for denne tredjeparten som igjen redegjør for hva han mener er et riktig resultat, sier Bech.
Ifølge advokaten løses mellom 75 og 80 prosent av sakene på denne måten.
– Det mener jeg er en svært fornuftig måte å gjøre det på. Ingen, bort sett fra mediene, er glad for en offentlig rettssak, sier Bech.
Ifølge han er trenden at man legger seg på en streng tolkning av hva som er kjøpers forpliktelser overfor selger.
Les også: – Transaksjonsvolumet vil falle
– For at kjøper skal kunne nyttiggjøre seg forbeholdet om finansiering og bruke det som grunnlag for å trekke seg fra handelen, så kreves det som nevnt at han har formulert seg riktig. I den grad noe er uklart, så blir det ofte tolket i kjøpers disfavør. Det er med andre ord slik at den som tar et forbehold i en kjøpssituasjon har ansvar for å forfatte seg tilstrekkelig klart, sier Bech.
