Bløffet om solforhold. Nå må boligselgeren ut med erstatning

I november 2021 ble en enebolig på Østlandet annonsert til salgs for 8,85 millioner kroner. En av interessentene var spesielt opptatt av solforholdene på sommerstid, og tok derfor opp dette med ansvarlig megler. Han sendte følgende SMS til megler:

«(…) du kan gjerne få bekreftet av eier når sola går ned i hagen. Vi må ha en bekreftelse at den er der min. til 20.00 i mai-aug. Ellers er det lite aktuelt for oss».

Boligkjøper tilkjent prisavslag på en halv million etter funn av denne

Megleren svarte i SMS:

«Ja, de sier at solen er på plenen (på siden ved garasjen) og terrassen ved inngangspartiet til rundt kl 21/22 midt på sommeren. De har laget tak ved inngangspartiet, men dette kan jo evt fjernes dersom man ønsker å sitter her i solen (…)»

Kjøpte – og ble skuffet

Den solhungrige interessenten la deretter inn bud og fikk tilslaget for 8,8 millioner kroner. Boligen ble overtatt av kjøper i slutten av februar 2022.

Kjøper oppdaget i april at det var dårligere solforhold i hagen og på terrassen enn det som fremgikk av meldingen fra megler. Det ble sendt en reklamasjon, der «Uriktige opplysninger om solforhold fra megler» var påberopt som brudd på kjøpsavtalen.

Kjøper tok senere bilder med en «sol-app» som viste solforholdene, og engasjerte senere en megler for å vurdere solforholdenes betydning for boligens verdi.

«De faktiske solforholdene er i beste tid (ved St. hans) til kl. 19:30. Etter dette er da 90 % av plenen uten sol og terrassen er dekket av skygge fra nabohus samt trær», fastslo megleren.

Han fortsatte:

«For å enklest og normalt finne ut et verdiminus på boligen som følge av feilaktig opplysninger om boligens himmelretning og reduserte antall soltimer, gjøres dette opp med fravær av budgivere. Hvor mange vil frastå å by med informasjon om at huset ikke har skikkelig kveldsol som solgt inn av selger? Og hvor mye er en budgiver verdt? I denne prisklassen, 8,0 mill.+, er en budgiver normalt verdt ca. 300.000,-. Videre er det ved korrekt markedsføring og prissetting å forvente i snitt 3-4 stk. budgivere på denne type bolig. Det er påregnelig at det med 3 stk. budgivere, er minimum 1 stk. som frastår å by eller vil redusere sin budvilje, med dagens informasjon».

Så mye må du ut med etter ulovlig trefelling

Megleren konkluderte slik:

«Det vurderes da at ovennevnte mangel vil utgjøre et minnelig verdiminus på min. kr. 300 000».

I sitt tilsvar argumenterte eierskifteselskapet med at «eiendommen anses å ha normalt gode solforhold», og at avviket eventuelt vurderes til «ca. kr. 0,- til maksimalt kr. 60.000,-».

Krevde 300.000 kroner i prisavslag

Det var ikke svar godt nok for kjøperen, som sendte saken til Finansklagenemnda, med krav om prisavslag på 300.000 kroner. I en fersk avgjørelse slår nemnda fast at for at det skal foreligge en mangel, må den uriktige opplysningen være egnet til å virke inn på avtalen.

Nemnda har vist til rettspraksis, hvor det heter at «(…) dersom en opplysning er egnet til å virke kjøpsmotiverende, vil det trolig være en presumsjon for at den også har vært det for den aktuelle kjøperen. Her gis det altså anvisning på at vurderingen i utgangspunktet skal objektiviseres. Spørsmålet blir altså om en opplysning generelt sett må antas egnet til å motivere.»

Finansklagenemnda har videre vist til tidligere nemndspraksis, hvor det i en tidligere avgjørelse heter at «(…) det fremstår som åpenbart at en opplysning om eiendommens solforhold vil kunne virke kjøpsmotiverende for en alminnelig boligkjøper, og at det i en slik situasjon må foreligge «helt spesielle subjektive momenter» for at selger skal bli ansvarsfri.»

- Var kjøpsmotiverende

- Det samme må legges til grunn i denne saken. Det kan i tillegg bemerkes at kjøper i sin melding ga uttrykk for at solforholdene var av stor betydning forut for budgivningen. Kjøper måtte ha bekreftelse på at solen var der til minst klokken 20.00, og la til at «Ellers er det lite aktuelt for oss». Selgers melding om enda bedre solforhold, virket da helt klart kjøpsmotiverende, skriver Finansklagenemnda.

Etter at arven var fordelt til slektningene, dukket det opp et ukjent testament hos avdødes eks-kjæreste

På denne bakgrunn har Finansklagenemnda kommet til at det foreligger en mangel etter avhendingsloven. Når det gjelder prisavslagets størrelse, mener nemnda at verdiminuset må fastsettes skjønnsmessig. Dette begrunnes med at nemnda ikke kan se at tilnærmingen til hvilket verdiminus som foreligger i dette tilfellet, ikke hensyntar «at det kun var kjøper som var gitt informasjon om solforholdene».

- Den/de øvrige budgivere var ikke gitt opplysninger om solforholdene på eiendommen. Det er for øvrig ikke gitt nevneverdige opplysninger om salgsprosessen, blant annet er det ikke fremlagt budjournal for budrunden på eiendommen, kommenterer Finansklagenemnda.

Etter en helhetsvurdering er nemnda kommet til at «prisavslaget passende kan settes til 100.000 kroner». 

Kjøper fikk dermed delvis medhold. Avgjørelsen er enstemmig.