Ukens Tips: Tinglysing av stevning

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Rettigheter i fast eiendom må som hovedregel være tinglyst for å være beskyttet mot at rettigheten fortrenges av andre (rettsvern). Tinglysing krever i utgangspunktet hjemmelshavers samtykke. Samtykker ikke hjemmelshaver til tinglysing, for eksempel fordi han er uenig i rettens eksistens eller omfang, kan rettighetshaver gå til søksmål for å få dom for sin påståtte rett. Frem til dom faller og tinglysing eventuelt skjer, risikerer rettighetshaver imidlertid at en godtroende tredjemann erverver rett i den samme eiendommen til fortrengsel for rettighetshaver. Tinglysing av stevningen, eventuelt et utdrag av den, kan forhindre dette.

Vilkårene for tinglysing

Tinglysingsloven (tingll.) § 19 slår fast at søksmål som er brakt inn for tingretten eller høyere rett, kan tinglyses. Søksmålet må gjelde rettighet over fast eiendom, og det er rettsinstansen som har saken som avgjør om tinglysing kan skje.

Dette innebærer at en stevning i en voldgiftssak ikke kan kreves tinglyst. Videre er det kun selve stevningen, ikke andre rettsdokumenter, som kan tinglyses.

Søksmålet må som nevnt gjelde “rettighet over fast eiendom”. Dette omfatter både eiendomsrett og begrensede rettigheter, for eksempel utbyggingsrett, veirett eller rett til å nekte hjemmelshaver å utnytte eiendommen på en bestemt måte (negativ servitutt i form av deleforbud, strøksservitutt mv.).

Til illustrasjon nevnes saken omtalt i LA-2011-095531, hvor lagmannsretten kom til at den aktuelle rettigheten ikke gjaldt fast eiendom. Saksøker hevdet å være sameier i saksøktes eiendom, og hadde derfor lagt ned påstand om at saksøkte måtte utløse henne med et bestemt beløp. Retten pekte på at dersom hun vant frem, ville hun ha et krav mot saksøkte på å bli utløst, og ikke en rettighet til eller i eiendommen. Stevningen kunne dermed ikke tinglyses. Hadde påstanden derimot gått ut på at saksøker var sameier i eiendommen, kunne stevningen blitt tinglyst.

Rettens skjønnsmessige vurdering

Retten foretar en skjønnsmessig vurdering av om tinglysing kan skje. Saksøker trenger ikke sannsynliggjøre sin rett, men sannsynligheten for at søksmålet vil føre frem vil være et sentralt moment i rettens vurdering. Andre momenter er typisk saksøkers behov for tinglysing og konsekvensene av tinglysing for saksøkte. Retten kan sette som vilkår for tinglysing av saksøker stiller sikkerhet for det mulige tap saksøkte kan påføres som følge av tinglysingen.

Dersom saken blir hevet eller saksøker ikke vinner frem med kravet sitt, skal det tinglyste slettes så snart avgjørelsen er rettskraftig.

Annen tinglysing

Det er også mulig å tinglyse rettskraftige dommer som gjelder fast eiendom, jf. tingll. § 12. Videre kan retten bestemme at en midlertidig forføyning som er gitt, kan tinglyses. Dette såfremt den midlertidige forføyningen gjelder en rettighet i fast eiendom eller begrenser saksøktes rådighet over fast eiendom, jf. tvisteloven § 34-4 (4).

———-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13