Skattebombe for eiendomsbransjen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Mens eiendomsaktørene sliter med fallende verdier og et stadig tungere leiemarked, velger finansminister Kristin Halvorsen å gi bransjen et nytt skattesjokk. Innstrammingen gjøres ved at det i forslaget til statsbudsjettet for 2009 ble inntatt en ny verdsettelsesmetode for næringseiendom som er utleid. Forslaget er nå ute på høring og vil, dersom det blir vedtatt, føre til store endinger verdsettelsen og dermed grunnlaget for formuesverdien.

Kalkuleres fra utleieverdiDet nye forslaget innebærer ifølge advokat Børge S. Nygårdshaug (bildet) i Torkildsen, Tennøe & co. Advokatfirma at alle næringseiendommer som leies ut får en formuesverdi på 40 prosent av den kapitaliserte utleieverdien, som beregnes ved å ta utgangspunkt i brutto leieinntekter minus et vedlikeholdsfradrag på 10 prosent. Utleieverdien skal kapitaliseres med en kalkulasjonsrente tilsvarende renten på tiårige statsobligasjoner pluss 5 prosent. Det betyr en kalkulasjonsrente på 9,5 prosent med dagens rentenivå.

I og med at det er store forskjeller i avkastningskravene til eiendommer, avhengig av hvor sentral beliggenheten er og hvilken eiendomstype det er snakk om, rammes de ulike eiendomsinvestorene svært forskjellig av reglene.

Les også: Slik rammer skatteskjerpelsen

– De nye verdsettelsesreglene skiller ikke mellom en eiendom i grisgrendte strøk og en eiendom i CBD-området. Kapitalisert utleieverdi og kalkulasjonsrenten er lik. Det forutsettes i tankegangen i de nye reglene i statsbudsjettet at leienivået til en viss grad vil utjevne forskjellen, men det er åpenbart at dette kan gi seg utslag i helt urimelige forskjeller. Det samme gjelder for de ulike typer næringseiendom. Nå skal de alle verdsettes etter samme modell og samme kalkulasjonsrente. I dette bildet er det klart at det er næringseiendom i distriktene som relativt sett blir verdsatt høyest, i forhold til dets reelle verdier, sier Nygårdshaug.

Skatt på gevinst

Tidligere slapp eiendomsselskaper skatt på gevinst dersom de solgte eiendommer gjennom aksjeselskap, men i fjor høst strammet myndighetene inn også her.

– Endringene innebærer at eiendomsaktører ikke lenger kommer unna gevinstbeskatning ved salg av eiendomsselskaper, riktignok slik at den reelle skattebelastningen også etter endringen er lav. Det skal beregnes gevinstbeskatning ved salg av aksjeselskaper av 3% av gevinsten. Skattebelastningen blir altså 28% av 3% av gevinsten, som tilsvarer 0,84%. Den samme skattebelastningen gjelder for utbytte fra aksjeselskaper. I skatteretten er normalt symmetrihensynet sterkt gjeldende. Det betyr at i de tilfeller der du får gevinstbeskatning ved gevinst, får du tilsvarende fradragsrett ved tap. Dette gjelder ikke her. Du får altså ikke fradrag tilsvarende eventuelt 3% av tap på salg av aksjer, sier Nygårdshaug.