Opp, opp, opp

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NNMs markedsrapport for tredje kvartal 1997 viser høy aktivitet for Oslo sentrum. Dette gjelder både for leie- og salgsmarkedet, mens byggingen av nye kontorlokaler karakteriseres som liten. Unntatt er KLPs “Byporten”, som med sine 20.000 kvadratmeter kontorareal skal stå ferdig i 1999. På hotellsiden er imidlertid aktiviteten stor og jevnt over er det godt belegg på eksisterende hoteller. Tendensen går i retning av at stadig flere bygger om kontoreiendommer til hoteller.Markedet preges av en avventende holdning til hva som vil skje i Bjørvika. Per i dag kan området best karakteriseres som mangelfullt; infrastrukturen er dårlig og det hevdes at grunnlagsinvesteringene ved bygging vil bli svært kostbare. For eiendomsmarkedet generelt påpeker NNM at det ikke er noen signaler eller nøkkeltall som peker i negativ retning. En del husker forrige fall så godt at man leter spesielt etter negative signaler, uten særlig hell. Men som NNM lakonisk bemerker i markedsrapporten: Ingen har tidligere greid å forutse tidligere nedturer heller. I leiemarkedet er det stadig mindre tilbud av gode lokaler. Etterspørselen er tiltagende, hvilket gjelder såvel kontormarkedet som kombi- og lagermarkedet. Typisk er store og små leietakere på jakt etter lokaler som starter letingen for sent. Dette ender igjen med nødløsninger som er lite tilfredsstillende.

Stor etterspørsel

Hva gjelder de enkelte områdene er tendensen stigende over hele spekteret. Oslo indre vest (Bislett-Majorstuen-Frogner-Skillebekk) kjennetegnes av stor etterspørsel. I Majorstuen-området ventes det til sammen 50.000 kvadratmeter nye eller rehabiliterte kontorlokaler i løpet av kort tid. Oslo indre nord (St. Hanshaugen- Alexander Kiellandsplass-Grünerløkka) nyter godt av Statens satsning langs Akerselva mot sentrum med etableringer innenfor kunst og kultur. NNM tror området vil utvikle seg positivt. Et selskap som vil utvikle området med en kombiansjon av boliger og kontorer er Myhren Eiendom AS, som kjøpte Myhrens verksted fra Kværner. Oslo indre øst (Tøyen- Kampen/Vålerenga, Ensjø, Lodalen) kjennetegnes av laber aktivitet. Området har ingen vesentlig nybygging for kontorer eller lager/produksjon. Et unntak er Ensjø-området som befester sin posisjon som bilby. I dette området er det få eller ingen ledige arealer til dette formålet. Oslo indre syd (Sjursøya/Bækkelaget, Nordstrand) er relativt lite utviklet som næringsområde for ordinære næringsbygg. En del mindre handler er registrert. “Alle” venter på hva som vil skje med havna.

Utleid før ferdigstillelse

Oslo ytre vest (Lysaker, Skøyen, Smestad) er et område i sterk vekst. Leieprisene øker sterkt og nybygg leies gjerne ut to år før de er realisert. Skøyen er fylt opp; det finnes rett og slett ingen alternativer for større bedrifter som trenger lokaler innen ett år. Leiekontrakter er strevet på nivå 1400-1500 kroner kvadratmetern per år. Ellers preges området av Telenors valg av Fornebu som hovedkvarter og Fred. Olsens satsning på Fornebu som IT-landsby. I Oslo ytre nord (Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen) er det registrert leiekontrakter som nærmer seg det ypperste hva gjelder leieprisnivå. Kontrakter skrives nå på nivå opptil 1400-1500 kroner per kvadratmeter. Ferdigstillelsen av en planfri Ring 3 og en nylig vedtatt T-banering vil bety vesentlig lettere kommunikasjon til og fra dette området. Spesielt Nydalen vil nyte godt av dette. I Oslo ytre øst (Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/Furuset, Groruddalen) er etterspørselen etter gode lager- og kombinasjonseiendommer skrudd i taket. Lagermarkedet har tradisjonelt vært preget av at eier og bruker er samme person. Dette skyldes først og fremst at lagersegmentet har vært så lavt priset at det ikke har vært interessant for profesjonelle investorer å satse på dette som et alternativ til kontorleiemarkedet. Utviklingen det siste par årene har imidlertid endret dette bildet drastisk. Arealledigheten på lagermarkedet er vesentlig redusert i denne perioden som en følge av aksellerende etterspørsel. Det finnes snart ikke alternativer å velge mellom. Flere og flere må se seg om etter muligheter som ligger utenfor Oslo. I løpet av det siste året er det registrert en oppgang på leieprisen på over 20 prosent på de mest ettertraktede lagerlokalene.

Satsning på ytre syd

Oslo ytre syd (Ryen, Skullerud, Bjørndal, “Næringskoridor Syd”) er tilrettelagt for en sterkere næringsetablering. Dette er utvilsomt det området i byen med flest bosatte i forhold til antall arbeidsplasser. Oslo kommune har gjennomført et storstilt salg av næringstomter i området; prisene har ligget fra 500 kroner kvadratmeteren til 750 kroner kvadratmeteren. Øvrige Stor-Oslo preges også av økende interesse, spesielt gjelder dette traktene rundt Gardermoen. Stadig lengre nordover oppnås det gode salgs- og leiepriser. En del prosjekter er under oppføring, herunder hotell og innenfor lager/kombisegmentet.