Ingenting å velge mellom

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Christian Ringnes var som vanlig i slag på den årlige Citykonferansen, som ble avholdt på Radisson Blu Plaza Hotel torsdag. Faktisk var den profilerte eiendomsinvestoren «råere» enn noensinne, da han foran et fulltallig publikum drakk av en hjemmelaget cocktail bestående blant annet av øl, champagne og vodka og litt andre ingredienser fra hans Småflaskemuseum, med krem på toppen.

Ingrediensene skulle symbolisere den «cocktailen» næringseiendom står overfor fremover, der oljen og den høye oljeprisen representerte champagnefaktoren over alle champagnefaktoren. Cocktailen så ikke god ut, men Ringnes drakk villig vekk til salens store begeistring, og kveldens konferansier Haddy N´jie fikk også smake.

Jakter det sammeEtt av poengene fra Ringnes, var at «alle», inklusive utenlandske investorer, ønsker å kjøpe de mest attraktive og større eiendommene, og helst til en billig penge. Det vil si eiendommer med en verdi over 75 millioner kroner, med leiekontrakter opp mot ti år og som har en attraktiv beliggenhet.

Men ifølge tall fra Arealstatistikk (tidligere Eiendomsverdi Næring), er det kun 88 av de 1100 kontoreiendommene selskapet har i databasen i Oslo som har leiekontrakter med mer enn ni års gjenværende løpetid. 50 av disse eiendommene har en antatt eiendomsverdi over 75 millioner kroner, og kun 13 av disse igjen har attraktive sentrumsbeliggenheter.

– Vi snakker altså om 1 prosent av totalen, sa Ringnes.

6 prosentKun 6 prosent av kontoreiendommene i Oslo har imidlertid en antatt kvadratmeterverdi over 40 000 kroner, ytterligere 6 prosent har en verdi mellom 35 000 og 40 000 kroner. Nesten halvparten av eiendommene verdsettes til under 25 000 kroner per kvadratmeter. Da er det forutsatt 7,5 prosent avkastningskrav for de «billige» eiendommene, 6 prosent for de dyrere, som er litt høyt. Har så eiendomsmarkedet mer å gå på?

– Vi synes verdiene er på et ganske høyt nivå, selv om det har vært en liten avslapning de to seneste årene i absolutte priser. Men min spådom er at prisene skal enda høyere. Lave renter og et høyt yieldgap tilsier at det er enda mer å gå på. Vi kan betale mer, og det tror jeg vi kommer til å gjøre, sa Ringnes.

Han er opptatt av de lave rentenes betydning for verdiutviklingen, som gir en solid margin opp til direkteavkastningen (yieldgapet).

Renteøkninger drøyer– De lave rentene har vært viktig for utviklingen i eiendomsmarkedet, og som gjør at alle i salen har råd til å sitte her. Renteøkningene styres stadig ut i tid, men rentene stiger kanskje i 2015 og 2016, sa Ringnes.

Christian Ringnes spår derfor at det vil gå bra i 2014, men det blir «litt dvaskere» i 2015 og 2016. Det skyldes litt mer nybygging, og at rentene skal litt opp.