Slik rammer skatteskjerpelsen
Mens en attraktiv og ny eiendom i Oslo Sentrum får en beskjeden økning i formuesverdien ved de nye skattereglene, risikerer gamle bygg i distriktene mangedobling av formuesverdien.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
NæringsEiendom har sett nærmere på hvordan de nye foreslåtte ligningsverdiene vil påvirke grunnlaget for formuesskatten. Og mange av eiendomsbesitterne har god grunn til å være bekymret over utviklingen. I en rekke eiendommer som ligger utenfor de store byene vil ligningsverdien dobles, tredobles og noen ganger bli fire ganger høyere enn den er i dag.
Eksemplene:Relativt nytt bygg i Oslo Sentrum med brutto årlige leieinntekter på 12 millioner kroner. Med en yield på 7 prosent (noe over prime-eiendommenes yield i dag) er markedsverdien av bygget 171 millioner kroner. Dersom man legger til grunn en ligningsverdi på 25 prosent av markedsverdien (ifølge Finansdepartementet er det i dag ikke uvanlig at ligningsverdiene for næringseiendom ligger på 25 prosent av markedsverdien) får man en ligningsverdi på 42,75 millioner kroner med de gamle skattereglene.
De nye reglene gir et vedlikeholdsfradrag på 10 prosent av leieinntektene, og den kalkulerte utleieverdien på 10,8 millioner neddiskonteres med 9,5 prosent. 40 prosent av det beløpet er 45,5 millioner kroner. Eierne får dermed en økning i ligningsverdiene på 6,4 prosent med de nye reglene som er foreslått.
Rammes hardtFor et gammelt kombinasjonsbygg på landsbygda (bildet) vil de nye reglene slå hardt ut for eierne av næringseiendom. Årsaken er at en del gamle næringsbygg med de gamle reglene har svært lave ligningsverdier i forhold til reelle verdier. Ifølge Finansdepartementet settes ofte ligningsverdien til en prosentandel av kostpris, noe som gjør at den nominelt ofte er blitt stående uendret i perioder hvor de reelle verdiene har steget kraftig.
For et bygg med en årlig leie på 5 millioner kroner og en yield på 10 prosent, blir ligningsverdien 5 millioner kroner dersom man legger til grunn en ligningsverdi på 10 prosent av reelle verdier. Ved bruk av en ligningsverdi på 15 prosent av reelle verdier får vi 7,5 millioner kroner. Men de nye reglene innebærer at ligningsverdien stiger til hele 19 millioner kroner, noe som er en betydelig økning i formuesgrunnlaget for eierne av eiendommen.
(iStockphoto)
