Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Vi har tatt plass i et meget sparsomt møblert møterom i Støperigata på Aker Brygge, med utsikt over til Tjuvholmen. Rett bak oss ligger Vestbanetomta. Der bør det bli tivoli, har Haugbro sagt.
– Bare tivoli?
– Eller en park med tivoliaktiviteter. Jeg blir deprimert når jeg ser at Staten skal prøve å få mest mulig bygg inn på tomten for å få mest mulig betalt for den. Det har jeg ikke skjønt. Det eneste Staten har nok av, er penger. Jeg blir også deprimert når jeg ser at Telenor fikk den fineste tomta på Fornebu for å bygge kontor der, eller at Gjensidige fikk bygge på den flotte Sollerudstranda. De bygger ned strandsoner. Hva er det de driver med? Det er jo vårt! Svenskene er mye flinkere på dette. Der får du ikke bygge på stranden.
– Er Staten altfor utbyggingskåt også i Bjørvika?
– Ja, det synes jeg. For å få finansiert senketunnelen i Bjørvika så må de altså bygge mye der, og det er jo tull! Staten har jo penger nok! Også skal de bygge ned store arealer for å få mer penger.
– Men med så store verdier som ligger i Bjørvika, oppstår det forventninger om at de skal kaste mye av seg?
– De blir verre enn eiendomsutviklerne, som også får kjeft for at de skal prøve å få inn for mye. Men staten går lenger enn det vi gjør!
Han er engasjert, ordene triller ut av ham, minespillet vitner om noe som kan minne om indignasjon, og energien er veldig konsentrert om å formulere vanviddet han mener å se i Statens disposisjoner.
Liker å se havet
– Du vil også beholde Frognerstranda?
– Ja, jeg vil ikke at strandsonen skal bygges ned, men være mer tilgjengelig for fellesskapet. Jeg er glad i sjøen og liker å se havet.
– Er du miljøengasjert?
– Nei, jeg skal ikke late som jeg er spesielt miljøengasjert. Jeg er ikke spesielt grønn. Men jeg ser at man bør være litt restriktiv når det gjelder å bygge i strandsonen.
– Du kommer ikke til å stå på Sjølyststranda og fiske?
– Nei, he-he.
– Men du likte å fiske laks i Namsen?
– Jo, én gang. Men jeg fisket mye i Orkla. Der fikk jeg aldri noe. Men den natten i Namsen var et eventyr. De som kjente Namsen sa at de hadde aldri opplevd maken. Den gjengen jeg var sammen med dro opp bortimot 25 laks i løpet av en natt. De fleste var på 7-8 kg. Selv fikk jeg to.
Han virker nesten litt beskjemmet.
– Jeg følte ikke at det var helt laksefiske. Vi satt i båter, stengene sto ute, og vi rodde laksen på kroken. Det bet i ett sett. Men moro var det.
Fornebu – et eventyr
Haugbro har nok av ting å sette tennene i. På Fornebu ligger byggeklare, sjønære arealer som skal utvikles til en by. Scandinavian Property Development har kjøpt det meste, og Haugbro skal sørge for at de fem milliardene de har betalt, skal gi avkastning.
– Fornebu-kjøpet var som et eventyr, sier han og blir varm i blikket. – Det er tusen år siden noen får være med og bygge en ny by i Norge. Vi snakker om 5000 nye boliger, det tilsvarer en by på Lillehammers størrelse i løpet av en ti-års-periode, hvis alt går greit.
– Tror dere at markedet holder seg såpass hett at dette vil bære seg?
– Hvis det vi bygger er bra, er ikke 500 boliger i året mye i Oslo-området. Det har jo vært bygd 3-4-5000 hele tiden de siste årene.
– Det ser ut til at vi får en utflating med dagens renteutvikling?
– Forrige gang det gikk feil, var renten nesten tre ganger så høy som nå. Jeg tror markedet tåler at renten går opp til seks prosent. I tillegg er det en helt annen økonomi hos folk i dag enn det var omkring 1990. Den gang gikk man til Oslobanken og fikk store lån. Folk var gærne. Det viktigste i dag er at folk har jobb, og vi har aldri hatt så lav ledighet som nå. Det beroliger meg. Fornebu-utbyggingen er ikke noe risikoprosjekt, annet enn at det kan ta lenger tid enn planlagt. Vi får nok noen humper i konjunkturutviklingen de neste femten årene. Men Fornebu blir aldri borte. Da vi var på roadshow og skulle hente inn penger så alle at det er en fantastisk tomt med sjø på alle kanter, fem minutter fra sentrum av Oslo, i et av verdens rikeste land. Alle sa bare: Dette må være bra.
Kommunen er i gang med å bygge skole, og de skal bygge kirke. Det som styrer utbyggingen er hvor mye trafikk som kan gå i Snarøyveien. Det er lenge til det vil gå 40 000 biler i døgnet der, slik det var da flyplassen stengte. Haugbro & Co. kan bygge to tredjedeler av boligene uten at Fornebubanen er på plass. Men Oslo og Bærum kommuner vil ha den.
– Hva regner dere med å tjene på Fornebukjøpet?
– Vi har sagt til investorene at vi skal klare 20 prosent avkastning over tid på egenkapitalen. Det er ambisiøst.
Skremmende mye penger blant folk
Selskapet har mer enn nok penger til nye prosjekter. De har hentet tre milliarder fra markedet, halvannen til Fornebu og halvannen til nye prosjekter.
– Belåner vi 50-60 prosent, så har vi fire-fem milliarder vi kan handle for. Investorene sier at bare kom med nye prosjekter, så skal vi satse. Selskapet ble tegnet for tolv milliarder. Vi trengte tre. Vi møtte amerkanske fond som forvaltet 50 milliarder dollar. Det er skremmende mye penger ute blant folk.
Han ser nesten bekymret ut, der han sitter på et nøkternt møterom i Scandinavian Property Development i Støperigata 1 på Aker Brygge. Mannen oser av nøkternhet og kompetanse. Her er det lite jåleri både i klesveien og i inntak av drikke.
Små og dedikerte team
Det er Aberdeen som forvalter Scandinavian Property Development En stor gjeng i Sverige og Danmark er i gang med å lete opp nye prosjekter.
– I morgen skal vi til Stockholm og se på en del prosjekter der. Vi får henvendelser bare i kraft av at vi er blitt et skandinavisk utviklingsselskap.
– Som selskap betraktet er dere veldig små, med noen få ansatte? Skal dere være så små?
– Det sitter 120 mennesker i Aberdeen, som vi kan trekke på. Vi rekrutterer til dedikerte team til selskapet. Vi blir en ledergruppe på fem-seks personer. Det vil også sitte et team på fem-seks ute på Fornebu som bare vil jobbe med utbyggingen. Vi har en markedsdirektør og en utviklingsdirektør. Vi får en finansdirektør som sitter på Fornebu i dag.
– Du slipper å bruke mye tid og krefter på ledelse?
– Det kan du si. Om vi blir ti-femten personer maks i selskapet, får vi et miljø som jeg tror vil funke veldig bra. Jeg er ganske flink til å delegere, og vi har folk med kjempekompetanse. De er like gode som meg.
Scandinavian Property Development skal selge boligene etter hvert som de blir ferdige, slik at de alltid har penger til å sette i gang nye prosjekter innenfor det skandinaviske markedet.
Hvit frakk på 60-tallet
Haugbro var ferdig sivilingeniør fra Stratclyde i Skottland i 1972 etter å ha jobbet hos rådgivende ingeniør Elliot Strømme.
– Du kom ikke inn på NTH?
Han smiler.
– Det var så vidt jeg sto til artium. Først studerte jeg til bygningsingeniør i Sverige, og så tok jeg resten av utdannelsen i Skottland.
– Du var i den rådgivende ingeniørbransjen mens det ennå var vanlig å gå i hvite frakker?
– Jeg begynte som tegnemaskinfører hos Elliot Strømme allerede i 1967, etter at jeg var ferdig i Stockholm. Vi satt 20 stykker etter hverandre med hvert vårt tegnebrett. Joda, vi hadde hvite frakker og var på etternavn med hverandre.
Han beregnet stålmengder til bygninger i Brasil, renseanlegg i Oset i Maridalen og tunneler og kaier både her og der.
– Det beste var å komme ut. Etter at jeg ble lånt ut som byggeleder til LKAB i Narvik, ble det stusselig å komme tilbake til konsulentkontoret og sitte i et hjørne der. Jeg begynte med eiendomsutvikling i Tor Andenæs AS i 1979. Det var nesten ingen andre enn Andenæs og Olav Thon som drev med det den gang.
Solgte til Røkke og Gjelsten
Så grep Orkla Eiendom fatt i ham. Men Orkla Eiendom ble solgt til Eiendomspar i 1991, og Haugbro begynte i Elkem Eiendom. I 1994 begynte han å selge ut eiendommer i Nydalen til Bjørn Rune Gjelsten og Kjell Inge Røkke, to ukjente moldensere som hadde slått seg opp på fisk og eiendom i USA.
– Elkem måtte selge i 1994, de var helt på knærne Men jeg var forbauset over at Orkla, som var en stor eier i Elkem, lot disse eiendommene bare gå, for det var opplagt en rå deal for Røkke og Gjelsten. Orkla kunne jo kjøpt eiendommene, og jeg vet egentlig ikke hvorfor de ikke gjorde det. Men psykologien i markedet den gang var fortsatt slik at man ikke ville kjøpe, selv om det begynte å gå oppover fra 1992.
Eiendomssjef i NCC
Han fikk tilbud om å komme tilbake til Orkla Eiendom etter Elkem-salget. Han gjorde det og jobbet med å utvikle Skøyen Næringspark, som Orkla kjøpte av DnB, som hadde gått konkurs. Men så sa Haugbro ja takk til et tilbud fra NCC Eeg Henriksen i 1997 om å bli sjef for eiendomsutviklingen der.
– Utfordringen lå i at man hadde slått sammen Nielsen & Nielsen og Eeg Henriksen med NCC. De hadde eiendommer for 10-12 milliarder kroner. Det var inspirerende å jobbe i et selskap som hadde eiendomsutvikling høyt oppe på agendaen. I Orkla var det en bigeskjeft.
– Hvilke perspektiver har du på eiendomsutvikling etter å ha jobbet med det i mer enn 20 år?
– Det beste ved det er å skape, det å være med på å bestemme hvordan prosjektene skal se ut og hvor de skal ligge.
– Og påvirke arkitekturen?
– Ja, mitt eget syn på hva som er god arkitektur kunne jeg spille inn i prosessen. Det har vært spennende på alle måter. Eiendomsutvikling er både en ingeniøroppgave og en finansoppgave. De finansielle operasjonene er blitt mer kompliserte de siste årene. Før var det enkle multiplikatorregler som lå til grunn. Leia ganger ti ga verdien på bygget. Nå er markedet blitt et helt annet med syndikering og fondsoppbygging.
Med flagget til topps
Han hadde ansvaret da NCC rev Phillipsbygget på Majorstua. Det var et stort øyeblikk for ham da skuddsalvene gikk av og bygningen raste kontrollert sammen.
I NCC seilte Mona Ingebrigtsen opp som en slags eiendomskronprinsesse, men Haugbro kjente seg ikke truet av det. Tvert i mot, han så på henne som meget dyktig og trådte velvillig til siden ved fylte 60 år for å la henne overta sjefsstolen. Det var hans eget løp.
– Jeg syntes at når man har passert 60 år bør man slippe lederansvaret.
Han fikk en svært god avtale med NCC og var seniorkonsulent i de to neste årene, med ulike oppgaver for NCC-toppsjefen i Sverige.
– Det var to veldig bra år.
– Hvordan trror de de neste to årene blir?
Munnviker og øyne klatrer opp i et tilfreds og lunt smil.
– De tror jeg blir enda bedre.
Fett tilbud av Klevmark
Han satt i investeringskomiteen i Aberdeen i halvannet år mens han var i NCC.
– Jeg gikk til Aberdeen-sjefen Espen Klevmark, som var min underordnede i Orkla Eiendom og spurte om han hadde noe mer til meg enn bare investeringskomiteen.
Klevmark tenkte en ukes tid, og så begynte Aberdeen å jobbe med et nytt utviklingsselskap.
– Han spurte om jeg ville lede det. Det var ikke vanskelig å si ja. Jeg hadde kommet til at det var litt tidlig å pensjonere seg når man var 62 år. Det er vanskelig å jobbe halvveis. Enten er du med i markedet eller så er du ikke med. Nå føler jeg at jeg får bruke alt jeg har av kompetanse. Særlig feltet mot det finansielle som Aberdeen representerer, er spennende, med mer analyse, ikke bare mavefølelse.
Oppblåste verdier?
– Hva synes du om at NHO mener det er for mye penger som sluses inn i eiendom, i stedet for at de brukes til verdiskapende industriell virksomhet?
– Det som bygges, skal finansieres. Hvis mennesker vil putte penger i eiendom i stedet for i andre typer aksjer, så hvorfor ikke? Alle har vel tilgang på kapital. Jeg tror ikke noen går glipp av kapital nå.
– Når eiendom tiltrekker seg så mye penger, blir verdiene blåst opp en del, og hvor heldig er det?
– Men hva skal vi gjøre med det? Ja, det er mye penger i eiendom, men det betyr også at de som er villig til å betale mye for eiendom vurderer det som en veldig sikker investering. De trenger ikke så stor avkastning, for i de siste hundre årene har eiendom i hovedsak gått oppover. Verdiene er der. Eiendommer går ikke konkurs. Bedriftene blir borte, men bygningene står.
– Du tror ikke det kommer et nytt krakk som i Kristiania i 1899?
– Det tør jeg ikke uttale meg om. Men hvis alt går til helvete så spiller det ikke så stor rolle hva vi driver med, hvis det virkelig kommer et krakk i finansmarkedet. Men i dag sitter folk med så mye penger at de sier: Hvor skal vi gjøre av dem? Og da sier jeg: Vi tar en bit til eiendom.
Østkanten er bra
– Du har jobbet mye med eiendomsutvikling på Bryn-Helsfyr og Lysaker som NCCs eiendomssjef. Hvilke områder utenfor Det Gyldne Triangel har et investeringpotensial?
– Jeg mener at Bryn-Helsfyr er veldig bra. Det er en tendens til at selskapene etablerer seg på den kanten av byen der sjefene bor, altså på vestkanten. Men tenk på de ansatte. Trafikken er slik at kommer du vestfra, så kjører du greit tvers igjennom byen. Kommer du østfra er det tungt å kjøre gjennom Oslo for å komme til Lysaker. Og med nærheten til Gardermoen, så mener jeg at Helsfyr i det lange løp blir bra.
– Det hjelper at Gardermoen har en aksebyggende funksjon?
– Ja, men det tok lang til før Arlanda fikk den effekten. Det tar lang tid å endre på mønstre. I dag kan du bygge en million kvadratmeter i Bjørvika og 500 000 på Filipstad, så det er fortsatt tomter ganske sentralt i Oslo.
– NCC hadde en slags trafikknutepunktstrategi på lokaliseringen av sine prosjekter. Hva slags strategi har Scandinavian PD?
Follow the money
– Vi skal være ganske opportunistiske og sier: Follow the money. Vi kan gå inn i alle sektorer, enten det er bolig, kontor, shopping, logistikk og lager. Prosjektene vi kjøper må ligge sånn til at vi ser at det er bra. Vi vil være i den bedre delen av markedet. Det er større risiko med utvikling, men jeg vil heller betale litt mer for ting som jeg vet holder seg bra, selv om markedet skulle bli litt dårlig. De dårlige tingene blir ofte veldig dårlig i dårlige tider.
– Ser du en utflating på boligmarkedet?
– Jeg vet ikke. Jeg tror Oslo-området kommer til å holde seg bra, men jeg tror ikke boligprisene tredobler seg de neste ti-femten årene. Kontorleiene tror jeg ikke stiger så mye. Jeg er ikke redd for dårlige tider på mellomlang sikt. Norge har kanskje den beste økonomien i hele Europa. Vi har fått det store loddet.
NCC-signalbygg ved Akerselva
Haugbro har vært med på å bygge de to siste høyhusene i Oslo. Villmarkshuset i Christian Kroghs gate blir et signalbygg, sier han.
– For å få til et ordentlig flott bygg der, må man bygge høyt, fordi tomten var dyr. Og jeg tror den bydelen får et løft når det står ferdig. Det handler mer om det enn at man skal bygge mest mulig. Men det er klart at vi har i bakhodet at vi skal tjene penger. Og det får vi til, stort sett.
– Blir sokkeletasjen utnyttet til publikumsvennlige aktiviteter?
– Villmarkshuset blir åpnet for adkomst til elven nedenfor, man skal kunne gå gjennom bygget.
– Hva med penthouseleiligheter høyt oppe?
– Jo, kanskje, men det er ganske komplisert å få til.
– Er det for få boliger i sentrum?
– Ja, jeg tror det er viktig å ikke kontorghettoer i sentrum, de har vært mye flinkere til å blande både i København og Stockholm. Vi må bli flinkere til å blande bolig og kontor. Vi prøvde i Villmarkshuset, men fikk det ikke til. Vi fikk lov, men det ble ikke bra leiligheter.
– Blir ikke leilighetene i sentrum veldig små, fordi de ikke er etterspurt av barnefamilier?
– Boligene gir i alle fall rom for mennesker som kommer og går etter kontortid.
– Hva er det som gjør det så vanskelig å bygge boliger i sentrum?
– Kanskje at vi jobber litt i båser. Jeg har jobbet med næringseiendom, og da har det vært naturlig for meg å bygge næringseiendom. De som driver med bolig, driver med bolig. Men nå skal vi prøve å få en bra miks ute på Fornebu.
Vokste opp i blomsterbutikk
Stein Haugbro vokste opp i morens blomsterbutikk på Briskeby, i et lite hus rett ved siden av Vinmonopolet. Familien bodde i 2. etasje.
– Det var nesten en slags Kardemomme by-idyll. Det var galleri, blikkenslager og bakeri i trehusene rundt oss.
– Ingen Briskebygjeng som sloss mot Majorstugjengen?
– Nei. Vi kunne være litt rampete, vi hang etter biler om vinteren.Men stort sett drakk vi cola og røkte sigaretter. 10-15 år etterpå hadde ungdommen gått over til pils og dop. Det fortalte mannen som drev godteributikken.
Transformering er vanskelig
– Du har vært med på å gjøre om den gamle sjokoladefabrikken på Rodeløkka til kulturhus. Er det mer rom for slik transformering i Oslo?
– Mulig, men veldig vanskelig. Det tok femten år fra vi begynte å lansere ideen om kulturhus før Black Box flyttet inn på Rodeløkka. Vi hadde øvingslokaler for forskjellige kunstnergrupper. Danserne hadde dårligst betalingsevne, musikerne kunne ta spillejobber og malerne kunne male plakater så det holdt til husleien. Musikerne skulle ha lydisolerte rom.
– Ikke et satsingsområde for deg i dag?
– Nei, ikke for oss. Hvis man trenger mer kultur, må det offentlige legge til rette for det. Eller kanskje de som har virkelig mye penger burde gi litt tilbake til samfunnet?
