Bjørgun Jønsberg og Morten Christophersen
Scheel-utvalgets hovedtiltak har vært å redusere selskapsskattesatsen, samt å innføre tiltak som bidrar til å innskrenke adgangen til å flytte overskudd fra Norge til utlandet. Dagens modell for skattelegging av selskaper videreføres. På bakgrunn av utviklingen i våre naboland er skattesatsen imidlertid foreslått redusert fra 27 % til 20 %.
Les også: – Leieprisene vil øke 30-40 prosent
Les også: – Verre for førstegangsetablere
Ingen statlig eiendomsskatt
Før utvalgets rapport ble offentliggjort var det spekulert i hvorvidt det vil foreslås endringer i eiendomsskatten, herunder om utvalget ville foreslå en statlig eiendomsskatt. Dette lå ikke i utvalgets mandat og er således ikke foreslått.
Les også: Hva er «villamessig»?
Les også: “Godt snakk” ledet til bindende avtale
Strengere rentebegrensningsregler
Rentebegrensningsregler har vi levd med snart ett år, og vi har sett at disse rammer eiendomsbransjen hardt. Tilpasninger har i stor grad skjedd ved endring i finansieringsstrukturen. Scheel-utvalget foreslår imidlertid at rentebegrensningsreglene utvides til også å omfatte eksterne lån. Fradragsrammen foreslås økt fra 30 % til 45 %. Videre skal fradragsrammen utgjøre resultat før skatt og rentekostnad (EBIT) uten korreksjon for skattemessige avskrivninger.
Les også: Morselskap dømt nok en gang
Fradragsrammen korrigeres i dag for skattemessige avskrivninger (EBITDA), slik at virksomheter med investeringer i betydelige driftsmidler kommer bedre ut en andre mindre kapitalintensive virksomheter. Samtidig foreslås det at terskelbeløpet reduseres fra 5 millioner kroner til 1 million kroner, som medfører at langt flere vil bli rammet av de nye rentebegrensningsreglene.
Les også: En avtale er en avtale – eller..?
Les også: – Fallgruve fjernes
Les også: Ny dom vekker oppsikt
Samlet sett innebærer forslaget at flere selskaper ikke lenger vil få fullt fradrag for sine rentekostnader. For eiendomsbransjen, som generelt har en høy grad av lånefinansiering og betydelige investeringer i avskrivbare driftsmidler, får innstramming av rentebegrensningsreglenes svært negative konsekvenser.
Les også: Avviser krav om tilstandsrapport
Les også: Nye regler for utbyggere
Reduserte avskrivningssatser
Tilleggsmandatet fra Solberg-regjeringen om å se nærmere på avskrivningsreglene har ikke som mange ventet ført til en forbedring av avskrivningsreglene. Utvalget foreslår i stedet å redusere avskrivningssatsene for enkelte saldogrupper. Dette er delvis begrunnet med at satsene i større grad skal gjenspeiler det forventede økonomiske verdifallet for det enkelte driftsmiddelet.
Les også: Lovendring kan bli gullkantet
Les også: Dette er landets beste eiendomsadvokater
Denne begrunnelsen er lite dekkende når utvalget foreslår å flytte hoteller og bevertningssteder fra en saldogruppe med 4 % årlig avskrivning til en saldogruppe med 2 % årlig avskrivning. Bygg og anlegg med forhøyet sats på 10 % foreslås også snevret inn, ved at denne saldogruppen skal gjelde bygg og anlegg med antatt levetid på under 25 eller 30 år, mot 20 år per i dag.
Høyere formuesverdier på eiendom
Videre foreslår utvalget å øke ligningsverdien av næringseiendommer til 80 % av anslått markedsverdi. I tillegg foreslås at øvrige eiendeler, herunder kontanter og gjeld, verdsettes til 80 % av dagens verdi. For eiendomsinvestorer som i dag fortsatt nyter godt av gunstige verdsettelsesregler, vil forslaget medføre betydelig økning i formuesskatten.
Les også: Megler ble erstatningsansvarlig
Les også: Bråsnur om fjernvarme
Fortsatt skatt på formue
Utvalget gikk inn for å opprettholde prinsippet om skatt på formue, med henvisning til at en reduksjon i selskapsskattesatsen vil være et mer effektivt tiltak for å stimulere større grad av investeringer innenlands. Samtidig anerkjenner utvalget at det hefter en rekke svakheter ved dagens ordning, blant annet knyttet til regler for skattemessig verdsettelse av formuesobjekter. Det er derfor foreslått at formuesskattesatsen med 80 % verdsetting og effektiv skattesats basert på 2014-regler bør være 0,8 %. Samtidig økes bunnfradraget til 2 130 000 kroner.
Les også: Nye regler for eiendomsmegling
Les også: Når kan husleie holdes tilbake?
Mens vi venter på konsekvensene…
Vi kan nok vente oss redusert selskapsskatt i årene som kommer, og det har noen åpenbare tilpasningsmuligheter. Hvis man går og tenker på å rehabilitere bygg, vil det ha en større skatteeffekt å gjøre det nå med dagens skattesats på 27 % enn om noen år når skattesatsen kanskje er redusert til 20 %. Kostnader til vedlikehold kan som kjent fradragsføres i det året kostnadene pådras, og reduserer skattepliktig inntekt direkte.
Les også: Kritisk til skattedom
Les også: Selgerne sjekker seg selv
Les også: Slurv gir skattesmell
Det gjør det også desto viktigere å oppnå en så høy andel vedlikehold som mulig i rehabiliteringsprosjekter. Det oppnås enklest ved å kjenne til alle skatterettens finurlige muligheter, utnytte disse og dokumentere det godt.
Nå skal departementet arbeide videre med Scheel-utvalgets rapport. Rapporten vil bli sendt på høring over nyttår og utvalget legger opp til at foreslåtte endringer tidligst vil få virkning fra 2016.
Om artikkelforfatterne: Bjørgun Jønsberg er partner i EY Advokatfirma. Morten Christophersen er advokat i EY Advokatfirma.
Les også: Ikke mva-pliktig leietaker?
Les også: Beliggenhet, beliggenhet – og miljø
Les også: Ingen utvidet fradragsrett
Les også: Hvem er ansvarlig?
