Øyvind Johan Dahl: – Investorene vil tørre å kjøpe kontor igjen

I presentasjonen av det nordiske transaksjonsmarkedet under Eiendomsdagene på Norefjell, fortalte analysesjef Øyvind Johan Dahl om en kraftig verdinedgang for eiendommene i fjor.

– Yieldoppgangen vi har hatt fra toppen til nå har redusert verdiene med 28 prosent i Norge, men KPI og leievekst utover KPI bedrer tallene noe. Da får vi en nedgang i verdiene på 17 prosent totalt sett i Norge, sier Dahl.

Det er kontoreiendommer som har hatt det største verdifallet.

– Kontor har hatt verdifall på 16 prosent. logistikk har falt 12 prosent, mens handel var ned 10 prosent. Det kan være flere forklaringer til det store verdifallet på kontor, men kontor hadde steget mest i oppgangstidene, så når yielden er lavest, slår det hardest på verdiene når det snur, fortsetter analysesjefen.

Han anslår yielden på prime kontor i Oslo til 4,5 prosent, noe som er en økning på 125 basispunkter siden yieldbunnen.

– Da blir spørsmålet om yieldtoppen nå er inne. Ja det er den, dersom man skal tro på markedet. I Norge er 5 års swap på snitt i januar på 3,5 prosent, sier Dahl.

Historisk har snittet på fem års swaprente vært på 2,9 prosent.

– Det har vært et turbulent år for kontor, men vi tror det kommer til å bli bedring. Vi ser comeback for kontor etter historisk lavt volum i 2023. Yieldtoppen er nær. Vi tror investorene kommer til å tørre begynne på kjøpe kontor igjen. Samtidig er det operasjonelt tråere. Arealledigheten stiger og leieprisveksten utover KPI er marginal.

For handdel og logistikk ser Øyvind Johan Dahl tyngre tider.

– Vi ser noe dempet investorappetitt i logistikk og prime yield har steget til 5,25 prosent. Innenfor handel fortsetter den labre investorappetitten. Omsetningsleier er samtidig under press. Segmentet preges av konkurser som økte med 35 prosent i 2022-23. Vi går trolig fra vondt til verre.