Sparepærer i Bergens-markedet

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Slik beskriver Kyte Næringsmegling transaksjonsmarkedet i Bergen i en større markedspresentasjon fra tidligere i vår.

Det positive er at det er en bedre opplevd likviditet hos bankene, og finansmarkedet er i ferd med å normalisere seg igjen, selv om innlånskostnadene til bankene fremdeles er høye. Per april anslår Kyte marginene for gode prosjekter til 1,10-1,35 prosent, ned fra 2,40-3 prosent i april 2009, men opp fra 0,6-0,8 prosent i april 2008.

SelektiveDe lave rentene har reddet en del eiendomsbesittere fra å måtte selge, slik at utbudet av eiendommer som skyldes brudd på lånebetingelser ble fraværende. Bergens-megleren mener imidlertid at bankene er blitt mye mer selektiv til objekter enn tidligere, der det generelle egenkapitalkravet fra bankene er 25-30 prosent.

Bankene ”kjemper” ikke om kundene og engasjementene, er Kytes oppfatning. Det står i kontrast til Union Næringsmeglings utlånsundersøkelse fra i vår, som indikerte sterkere konkurranse.

Kyte har i markedspresentasjonen listet opp transaksjoner i år for 1145 millioner kroner, men bare fem av disse er over 50 millioner kroner, som normalt defineres som nedre grense for å telle med i statistikken. De fem transaksjonene utgjør til sammen 918 millioner kroner, hvorav Olav Thons kjøp av Vestkanten kjøpesenter (bildet) er den klart største, med anslåtte 540 millioner kroner i transaksjonssum.

HotellsalgSalget av Valkendorfsgaten 8, bedre kjent som Hotel Neptun (Rica), beløper seg ifølge Kyte Næringsmegling til 130 millioner kroner, mens Strandgaten 59 ble solgt til Aberdeen Property Investors for 118 millioner kroner.

Kyte har også registrert salg av Chr. Michelsensgt. 4 (lokalene til Bergensavisen) i sentrum til 72 millioner kroner, som gir en antatt avkastning på 7 prosent, samt salget av en utviklingseiendom i Vaskerelven 8 (ikke langt fra Byparken) til 58 millioner kroner.

Prime yield i Oslo er ofte en indikator på hva gode eiendommer i Bergen kan oppnå. Denne nettoyielden i Oslo ligger nå rundt 6 prosent. Påslaget for Bergen har tradisjonelt vært mellom 0,5 og 0,7 prosentpoeng, som nå tilsvarer en yield på 6,4-6,8 prosent for gode objekter med lange kontrakter.

Ser vi på eksemplene fra Kyte, varierer yielden for transaksjonene fra 6,85 prosent (Strandgaten 59) til 8,5 prosent. Salget av Vestkanten skjedde til en antatt yield på 7,2 prosent.

Ifølge Kyte er fonds- og syndikeringsaktørene på banen igjen, men så langt ser det ut som om de konsentrerer seg om finansielle eiendommer, og ikke de operasjonelle. Det dannes likevel fonds- og syndikeringsselskaper som skal investere i ikke-likvide andeler i de opprinnelige selskapene.

YieldnedgangFremover venter Kyte Næringsmegling en viss yieldnedgang, men bankene varsler om økte marginer på grunn av strammere regelverk. Megleren spår avkastningsnivåer i området 6,3-8 prosent.

Kjøperne har ifølge Kyte kanskje vært til stede i markedet hele tiden, men det har ikke vært tilgjengelige objekter. Det skyldes at prisforventningene ikke har vært optimistiske sett fra selgers side. Men Bergens-megleren ser nå et taktomslag, med god optimisme i næringslivet, og mange solide aktører med god egenkapital ønsker igjen å investere i eiendom.

Foto: Vestkanten kjøpesenter