Alle vil til sentrum

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Siden 2009 har Malling & Co Markets identifisert de mest populære områdene i Stor-Oslo som leietakerne spesifiserer i søkene på jakt etter nye lokaler. Sentrum av Oslo er i denne sammenheng definert som innenfor Ring 2 og inkluderer blant annet Skøyen.

En oversikt i den seneste markedsrapporten til eiendomsrådgiveren viser at mer enn 80 prosent av søkene i perioden har med Oslo sentrum som ønsket lokalisering for de nye lokalene. Respektive 41 prosent og 43 prosent har med utkantstrøkene i henholdsvis Oslo vest og øst i disse søkene.

En av tre35 prosent av dem som jakter ser kun etter nye lokaler i sentrum, mens bare 18 prosent oppgir utkantstrøkene som det eneste alternativet. Av alle leiesøkene siden 2009, er det 19 prosent som kan tenke seg både Oslo sentrum eller å slå seg ned i utkanten av byen. Marginale 1 prosent vurderer enten Oslo vest eller Oslo øst, men ikke nye lokaler i sentrum.

Malling & Co konkluderer med at denne analysen indikerer hvor ønskelig det er med sentralt beliggende kontoreiendommer for de nye lokalene. Likevel ender rundt 40 prosent av de søkende opp i utkantstrøkene, ifølge tall fra Arealstatistikk. Det kan skyldes de høye leieprisene i de sentrale strøkene av Oslo, men andelen av nye kontrakter i sentrum har likevel økt jevnt og trutt siden 2011.

I rapporten heter det at markedet i Stor-Oslo er svært lite, og kun et fåtall store leietakere flytter på seg hvert år. Det betyr også betydelige tilfeldige forskjeller i antallet kontrakter i året. På den andre siden er markedet svært forutsigbart, fordi kontraktsvilkårene er mer eller mindre kjent av analyseteamet til Malling & Co Markets.

800 leiesøkTallene til Malling & Co baserer seg på mellom 17 og 49 prosent av de årlige totale volumene, målt i kvadratmeter av signerte kontorkontrakter. Analysene inkluderer nesten 800 leiesøk, der 500 av dem er søk etter rene kontorlokaler. Målt i kvadratmeter utgjør det 70 prosent av søkene i perioden.

I 2014 og 2015 var gjennomsnittssøket på rundt 2000 kvadratmeter, mot hele 4500 kvadratmeter i 2013, men bare 1500 kvadratmeter for to år siden. De større leietakerne starter naturlig nok søkene tidligere. Fra januar 2014 og frem til mai 2015 begynte leietakere som skal ha mer enn 5000 kvadratmeter, to til fire år før den nåværende leiekontrakten løp ut.

For leietakere som jakter mindre lokaler, starter søkeprosessen gjerne samme året eller året i forveien. Det er imidlertid svært få leietakere som er på jakt etter lokaler under 1000 kvadratmeter, som benytter seg av søkemegler når de skal flytte.

Store utløpFlere store leietakere i Stor-Oslo har utløp av leiekontraktene i 2018 og 2019. Søkevolumene ventes derfor å øke de kommende årene, ettersom kontraktene nærmer seg forfall. I motsatt retning trekker makroøkonomien og nedturen i spesielt olje- og gass-sektoren. Mange setter prosessene «på hold» eller forlenger nåværende leiekontrakter for en kortere periode, for å avvente markedsforholdene.

Tallene fra Malling & Co viser ellers at fra 2009 til mai 2015 utgjorde offentlige leietakere 13 prosent av søkene i antall kvadratmeter. Men ettersom markedet er lite, er det vanskelig å se trender innenfor sektorer der ikke tilfeldigheter spiller en stor rolle. Leietakere i offentlig sektor, olje, gass og oljeservice og IT/Telekom er for øvrig de største kontorbrukerne i markedet.