I tillegg til at Finansdepartementet nå har sendt på høring forslag til forenkling av reglene for frivillig registrering ved utleie av fast eiendom, har de også satt i gang et større utredningsarbeid innen temaet merverdiavgift og fast eiendom.
Det kan altså komme flere endringer som vil ha stor betydning for eiendomsbransjen.
Forenkling24. september sendte Finansdepartementet ut et høringsforslag om forenkling av regelverket for frivillig registrering ved utleie av fast eiendom. I høringsnotatet orienterer Finansdepartementet om at de også har satt i gang et større utredningsarbeid knyttet til momsreglene for utleie og salg av fast eiendom.
– Finansdepartementet skal blant annet utrede om det bør innføres generell og obligatorisk merverdiavgiftsplikt ved utleie av fast eiendom. At dette temaet er til vurdering i departementet har vært kjent en stund. Det er imidlertid nytt at de også skal se om det bør innføres merverdiavgiftsplikt ved omsetning av nye bygninger med videre, sier advokat Siv Øveraasen i advokatfirmaet DLA Piper.
Øveraasen er tidligere skatteadvokat i NHO.
Les også: Staten tapte sak om søksmålsadgang
Les også: – Udetonerte skattebomber
Les også: God tur med riktig struktur
Bør komme med innspillFinansdepartementet har ikke angitt noe tidspunkt for når utredningen kan forventes å være ferdig. Når utredningsarbeidet er gjennomført, vil departementet sendte forslag til regelendringer på høring.
Advokat Siv Øveraasen oppfordrer aktørene i bransjen til allerede nå å tenke igjennom hvordan merverdiavgiftsregelverket for fast eiendom bør være sett fra deres ståsted, og komme med innspill til Finansdepartementet.
– Jo tidligere innspillene kommer, jo større sannsynlighet er det for at de blir tatt hensyn til. Det er altså ingen grunn til å vente til departementet eventuelt sender regelendringsforslagene på høring, sier advokat Øveraasen.
Les også: Skattekutt for ENØK-tiltak
Les også: Med rett til fradrag
Obligatorisk MVA-plikt ved utleie Forslaget om innføring av en generell og obligatorisk merverdiavgiftsplikt for utleie av næringseiendom har allerede vært til vurdering en tid. Finansdepartementet har blant annet gitt Skattedirektoratet i oppdrag å utrede tre alternativer:
• En obligatorisk merverdiavgiftsplikt på all utleie av næringseiendom (utleie til boligformål holdes utenfor)
• En obligatorisk merverdiavgiftsplikt på utleie hvor avgiftsplikten avgrenses på samme måte som dagens frivillige registreringsordning, og
• En videreføring av dagens frivillige registreringsordning med nødvendige justeringer for å unngå uheldige virkninger.
Siv Øveraasen påpeker at forslaget som nå er på høring innebærer en justering av dagens frivillige registreringsordning, slik at uheldige virkninger av dagens regelverk reduseres.
Les også: Terskelverdiene for melding til Konkurransetilsynet heves
Les også: Gode råd i dårlige tider
Men departementet stopper altså ikke her, men arbeider videre med utvikling av regelverket for utleie av fast eiendom.
– I forbindelse med sin utredning gjennomførte Skattedirektoratet et drøftingsmøte med enkelte aktører, herunder interesseorganisasjoner. Nå som Finansdepartementet skal i gang med sin vurdering av regelverket, bør imidlertid utleiere av næringseiendom sørge for at også Finansdepartementet er vel kjent med hva de mener er viktig å hensynta ved utforming av regelverket.
– En problemstilling er om også utleie til ikke- avgiftspliktige leietakere (for eksempel banker og andre aktører i finansbransjen) bør være omfattet av den obligatoriske avgiftsplikten. En mulighet kan jo være at utleier og leietaker gis anledning til å avtale om husleien skal faktureres med merverdiavgift eller ikke, sier advokat Øveraasen.
MVA ved omsetning av nye bygningerInnføring av merverdiavgiftsplikt ved omsetning av nye bygninger med videre innebærer en betydelig endring av dagens merverdiavgiftsregelverk, påpeker Øveraasen. I dag er all omsetning av fast eiendom, både ny og gammel, unntatt fra merverdiavgiftsplikt.
Konsekvensen av at omsetning av fast eiendom ikke er avgiftspliktig, er at utbygger heller ikke har rett til å fradragsføre inngående merverdiavgift på kostnader for bygg som er oppført med tanke på salg.
Les også: Ny dom til utleiers fordel
Les også: – Fastslår ligningspraksis
– Merverdiavgiftsplikt ved omsetning av næringsbygg hvor kjøperen skal benytte denne i avgiftspliktig virksomhet vil være en positiv endring, da merverdiavgiften både for selger og kjøper kan fradragsføres. Men bør det innføres merverdiavgiftsplikt også ved førstegangs salg av boligeiendom, spør Øveraasen.
Privatpersoner kan som kjent ikke føre merverdiavgiften til fradrag. Et viktig forhold å avklare i forbindelse med departementets utredning blir altså hva merverdiavgift på nye boliger vil ha å si for etterspørselen.
– Her kan aktørene i bransjen bidra med faktiske opplysninger slik at departementets vurderingsgrunnlag blir best mulig, sier Øveraasen.
Aktørene i bransjen vil også kunne bidra med viktige innspill i forhold til hvilke kriterier som vil være praktisk å ta hensyn til når det skal avgjøres om en bygning er ny.
Øveraasen påpeker videre at dersom regelverket utformes “riktig”, så kan det løse utfordringer som utbyggere sliter med i dag. Det gjelder for eksempel kostnader til infrastruktur.
Les også: Fersk dom kan true flomkommuner
Les også: God momsnyhet trukket tilbake
MVA-fradrag for infrastrukturDet er blitt mer og mer vanlig at kommunene pålegger utbyggere å bekoste infrastruktur, så som parker, broer og gang- og sykkelveier. Etter ferdigstillelse overdras infrastrukturen normalt vederlagsfritt til kommunen. Utbyggeren vil i mange tilfeller ikke kunne fradragsføre den inngående merverdiavgiften som knytter seg til infrastrukturen, slik at merverdiavgiften blir en endelig kostnad i prosjektet.
Dersom salg av infrastruktur omfattes av merverdiavgiftsplikten for nye bygninger med videre, ville utbygger kunne fradragsføre merverdiavgiften på infrastrukturkostnadene. Kommunen som kjøper av infrastrukturen ville på sin side få kompensert merverdiavgiftskostnaden etter reglene om momskompensasjon.
– For å oppnå best mulig rammebetingelser for eiendomsbransjen, er det altså viktig at aktørene nå gjør en vurdering av hvordan de mener at merverdiavgiftsregelverket for utleie og salg av fast eiendom bør være, og gir sine innspill til Finansdepartementet, avslutter Øveraasen.
