Proptech i eiendommens driftsfase

Ved valg av lokale vil sentrale faktorer for leietaker være beliggenhet og størrelse. Stadig flere leietakere er dessuten opptatt av byggets servicetilbud og funksjoner, gjerne som fellestjenester for byggets ulike leietakere og brukere. I tillegg øker bevisstheten rundt miljøhensyn.

LES OGSÅ: Ny artikkelserie: Proptech – hva og hvorfor?

Kostnadsbevisste leietakere legger press på felleskostnadene, og stiller samtidig økte krav til arten og omfanget av utleiers leveranse. Trolig vil stadig flere leietakere, og særlig offentlige aktører, etterspørre såkalte “alt inkludert leieforhold”, hvor leietaker betaler en fast leie som inkluderer andel felleskostnader.

Utleier vil i slike avtaleforhold ha risikoen for kostnadsoverskridelser, men får også gevinsten ved besparelser. Samlet stiller disse utviklingstrekkene krav til utleier med hensyn til effektivisering og fornyelse.

Rasjonalisering via proptechUtleiers utfordring er å drive kostnadseffektivt samtidig som leietaker tilbys attraktive lokaler med relevante tilleggstjenester som gir “det lille ekstra”. En rekke av proptech-selskapene som nå ser dagens lys, kan bidra med nettopp dette.

Større utleieaktører har gjerne egne ansatte som følger opp leieforholdene ved hjelp av digitale forvaltningstjenester. Også for mindre utleieaktører fins det en rekke teknologiske hjelpemidler, fra ulike utleieplattformer (Airbnb, Booking.com etc.) til automatisk fakturering og purring av leiebetaling (f.eks. MyRent).

LES OGSÅ: Proptech ved kjøp og salg av næringseiendom

Det fins også teknologi som bidrar med det praktiske rundt overtakelsen. Flere meglerforetak har tatt i bruk automatiserte tjenester for overtakelsesprotokoll mv., og selve nøkkelhåndteringen kan også digitaliseres.

Energi er en vesentlig utgiftspost. Vi ser en rask fremvekst av digitaliserte verktøy som ved hjelp av AI/maskinbasert læring analyserer byggets energiforbruk og –lekkasjer, samt også effekten av energitiltak. Dette kommer både partene og miljøet til gode.

Det kan være en utfordring å ta i bruk digitale nyvinninger i eldre, analoge bygg. Romly har utviklet et 3D-verktøy som kan analysere eksisterende bygninger. Verktøyet registrerer informasjon om planløsning, arealstørrelser, bygningskomponenter mv., og tar også 360 graders fotografier.

Verktøyet kan også brukes til å oppdatere bygningsinformasjonen ved endringsarbeider. Informasjon kan brukes i den daglige forvaltningen av bygget, og kan også deles med tjenestetilbydere, entreprenører, konsulenter mv.

Utleier kan også bruke teknologi til å skaffe underlag for økonomiske analyser. For eksempel vil løsninger som registrerer “footfall”, altså besøkstrafikk, kunne være nyttig for å vurdere butikkplassering, omsetningsleie vs. fast leie etc.

LES OGSÅ: Proptech i eiendommens utviklingsfase

Fleksible leiekontrakterSom utleier bør man være på stadig utkikk etter teknologi som kan rasjonalisere driften og ikke minst tiltrekke seg attraktive leietakere. Viktige premisser dannes allerede i byggefasen, men løpet er på ingen måter kjørt for eksisterende bygg.

Videre er det viktig med fleksible leiekontrakter som gir utleier anledning til å gjøre endringsarbeider og etablere ny teknologi i bygget i løpet av leietiden. Utleier bør være varsom med å låse seg til et bestemt service-/tjenestetilbud eller konsept overfor leietaker, spesielt i langvarige leieforhold. Utviklingen kan tilsi at enkelte tilbud bør avvikles mens nye innføres. Leiekontrakten bør i nødvendig grad åpne for dette.

Trude Gran Melbye og Eirik Riddervold er begge partnere i Selmer og tilknyttet firmaets eiendomsteam.