Proptech i eiendommens utviklingsfase
I en serie artikler belyser vi hvordan proptech kan redusere kostnadene og gi økt kundetilfredshet for eiendomsaktørene i de ulike fasene av eiendommens levetid, fra kjøp/salg til utvikling og drift. I denne artikkelen ser vi på utviklingsfasen.
For en eiendomsutvikler er det helt sentralt at utbyggingsløsningene optimaliserer tomtens verdi. Flere proptech-selskaper tilbyr teknologi som gjør det enklere og mer effektivt å optimalisere verdien.
LES OGSÅ: Ny artikkelserie: Proptech – hva og hvorfor?
Optimal tomteutnyttelseReguleringsplanen har gjerne bestemmelser om maksimal tomtetutnyttelse, minste tillatte uteareal, byggegrenser, høydekoter mv. I tillegg til dette kommer utbyggerens konkrete ønsker og begrensninger, for eksempel konsept og byggekostnader. Arkitektens/planleggerens oppgave er å optimalisere tomtens verdi innenfor disse premissene.
Prosessen med å finne tomtens optimale utnyttelse er gjerne tid- og kostnadskrevende. Det norske selskapet Spacemaker er det første selskapet i verden som har utviklet kunstig intelligens som kan kalkulere en eiendoms optimale utbyggingsløsning, gitt de premisser som følger av reguleringsplaner og utbyggerens ønsker og begrensninger. Spacemaker kan tilby en egen programvare for å teste ulike utbyggingskonsepter på tomten slik at plassbruken optimaliseres. Programvaren tester alternativer langt raskere enn ved manuelle metoder.
Optimal utnyttelse handler også om å ha riktig leietaker/virksomhet på riktig sted. Også dette utvikles det analyseverktøy for, les mer om dette i artikkelen vår Proptech ved kjøp og salg av næringseiendom.
BIMBygningsinformasjonsmodellering (BIM) har fått mye oppmerksomhet i byggebransjen de siste årene. Kort fortalt går BIM ut på digital 3D-modellering av et prosjekt. De ulike fagene (arkitekt og rådgivende ingeniører) kan gjennom BIM samhandle om prosjektering av bygg, og det kan legges inn nærmest ubegrenset med digital informasjon i modellen.
BIM benyttes først og fremst i prosjekterings- og utførelsesfasen, men informasjonen som ligger i modellen vil være nyttig også etter at bygget er overtatt. I drifts- og vedlikeholdsfasen kan BIM blant annet brukes til å implementere vedlikeholdsprosedyrer og planlegge leietakertilpasninger. Her ligger det store muligheter for å kostnadsbesparelser.
Det finnes en rekke programvarer som kan brukes for å implementere BIM. Noen programmer brukes til selve modelleringen, mens andre brukes til modellsjekking og kvalitetssikring. Sistnevnte inkluderer å se etter “kollisjoner” mellom objekter, for eksempel mellom ventilasjonskanal og ståldrager, som kan være vanskelige å oppdage på 2D-tegninger.
I tillegg finnes programmer for å få modellen ut på byggeplassen. Ofte hentes det ut digitale tegninger fra modellen når arbeidet skal utføres på byggeplassen, men i enkelte nye prosjekter har 2D-tegningene blitt erstattet av en 3D modell på nettbrett.
LES OGSÅ: – Proptech vil snu eiendomsbransjen opp-ned
Rådgiverstandardene og entreprisestandardene, som benyttes i de fleste byggeprosjekter, er foreløpig ikke tilpasset bruken av BIM. Dette innebærer at en rekke problemstillinger bør avklares mellom partene før kontraktsinngåelse. Ofte gjøres dette ved at partene vedtar avtaleklausuler om BIM som nedfelles i et vedlegg/en protokoll til kontrakten, men vi ser også at partene ikke er bevisst bruken av BIM i særlig grad.
Eksempler på problemstillinger som bør avklares, er hva slags modell som skal utvikles og med hvilken modenhet, hvilket filformat og hvilken detaljinformasjon som endelig skal leveres i prosjektet, hvem som skal ha hvilke rettigheter til modellen, om modellen skal gjelde foran tegninger og beskrivelser ved motstrid, ansvar for programvarefeil mv.
Selmer har utferdiget en BIM-protokoll som tar opp de viktigste problemstillingene. Protokollen kan lastes ned her.
BIM gir mange muligheter, men som det fremgår reiser teknologien også rettslige problemstillinger. Dersom disse ikke adresseres, kan hele eller deler av digitaliseringsgevinsten gå tapt.
Fredrik Høyang Røsholdt er fast advokat i Selmer. Han er tilknyttet firmaets fagområder for eiendom og entreprise. Helene Flølo er fast advokat i Selmer og tilknyttet firmaets eiendomsteam.