Vi vet fortsatt ikke hvordan næringseiendom vil bli verdsatt i Oslo når eiendomsskatt innføres fra 2017, men det er nærliggende å tro at eiendomsskattetakstene vil bli fastsatt etter sjablonger. Disse kan i så fall utformes på mange måter, og vi ser at sjablongene varierer fra kommune til kommune, og også mellom de store byene som har eiendomsskatt per i dag.
Hvordan reglene blir i Oslo, gjenstår å se.
Les også: Skattelette for industribedriftene?
Sjablongenes svakhet
Det som er felles for alle sjablongregler er at de ikke klarer å ta hensyn til alle relevante momenter for verdsettelse av næringseiendom; verdsettelsen blir altså mindre presis. Sjablongene skal gjøre takseringsjobben for kommunen enklere enn en konkret og individuell verdsettelse av hver enkelt eiendom.
Det ligger i sjablongenes natur at de skal være grovmaskede, og skattyterne må – på godt og vondt – leve med at ikke alle nyanser fanges opp. Dette er ikke ulikt formuesverdsettelse av fast eiendom, som også er sjablongbasert.
Til forskjell fra formuesverdiene, der lovgiver har bestemt sjablongene, er det i eiendomsskattesammenheng opp til hver enkelt kommune å fastsette sjablongene. Og ett sted går det en grense for hvor grovmaskede disse kan være; sjablongene kan ikke medføre takster som er høyere enn objektivisert markedsverdi eller innebærer taksering i strid med likebehandlingsprinsippet (selv om ikke enhver forskjellsbehandling rammes).
Utgangspunktet for sjablongtaksering
Sjablongene tar normalt utgangspunkt i antatte kvadratmeterpriser i kommunen, som typisk vil være ulike for kontor, verksted/industri, lager, osv. Dette løses gjerne ved at det settes ulike kvadratmeterpriser for de ulike arealtypene, for eksempel ved at kvadratmeterprisen for et kontorlokale vil være høyere enn for lagerlokaler. Kommunene må skille mellom ulike arealtyper for å ivareta likhetsprinsippet (like eiendommer skal behandles likt).
Det er antageligvis heller ikke holdbart å anvende et tilsvarende prinsipp som for driftsmidler i skatteloven, der «hovedbruken» er avgjørende for klassifiseringen. Et bygg som består av 80 % kontorareal og 20 % lager kan derfor neppe takseres som kontor i sin helhet i skattyters disfavør.
Les også: Ja, det blir eiendomsskatt
Les også: Konvertering til bolig – hva med skatten?
Når man har funnet byggets verdi ved å multiplisere antall kvadratmeter med kvadratmeterprisen for den aktuelle arealtype, skal verdien deretter justeres opp eller ned med ulike justeringsfaktorer for ulike forhold, så som beliggenhet, alder, tilstand mv.
Justering av kvadratmeterpris med justeringsfaktorer
Kommunene står forholdsvis fritt til å benytte ulike justeringsfaktorer for å komme frem til eiendomsskattetakstene. I de fleste kommuner benytter man justeringsfaktorer for å justere opp prisen på sentrale områder med høye eiendomspriser. Det kommer vi sannsynligvis til å se også i Oslo, der man da vil få den høyeste justeringsfaktoren for CBD (Central Business District, red anm.), og gradvis nedtrapping av justeringsfaktorene i områder som har lavere verdi.
Kommunen kan også tenkes å fastsette justeringsfaktorer for å korrigere for alderen på bygget. Dette kan imidlertid slå feil ut, ettersom det ikke er automatikk i at et eldre bygg har en lavere verdi enn nyere bygg. For eksempel vil en del bygg fra tidlig på 1900-tallet være bygget svært solid og med høy standard, mens det på 70-tallet ble bygget med lavere standard.
Slike forhold vil kommunen kunne få problemer med å korrigere for ved hjelp av sjablongregler.
Les også: Er det eiendomsskatt for alle?
Les også: Bare toppen av isfjellet?
Videre vil alder ikke ha noen nødvendig sammenheng med hvor slitt et bygg er. Standarden på et bygg vil ha langt større innvirkning på verdien enn det byggeåret vil ha.
Når det gjelder boliger benytter enkelte kommuner også en justeringsfaktor for å ta hensyn til verdiforskjellen på 1. etasje og toppetasjen. Slike justeringer foretas i mindre grad på næringseiendom, og takseringen ville blitt langt mer tidkrevende om det skulle justeres for etasje. Likevel ville det trolig gitt et riktigere resultat – det er liten tvil om at øverste etasje i posthuset har en høyere verdi enn en ellers lik etasje lenger ned i bygget.
Les også: To ganger eiendomsskatt på samme objekt
Vil eiendommer rammes ulikt?
Verdien av en eiendom avhenger av en rekke forhold. Plassering og standard har vi vært innom, og det påvirker utvilsomt prisingen. Langt vanskeligere vil det være å ta hensyn til faktorer som i hvilken grad husleien er over eller under dagens markedsleie, lengde på leiekontrakt og kvaliteten på leietakere. Slike momenter vil neppe sjablongregler klare å ta hensyn til.
Resultatet av dette vil trolig bli at attraktive eiendommer får en større prosentvis ”rabatt” i forhold til markedsverdien enn eiendommer som anses mindre attraktive, for eksempel på grunn av korte leiekontrakter og risiko for ledighet. Det kan stilles spørsmål om hvorvidt dette er i overensstemmelse med likhetsprinsippet.
Les også: Et regelverk modent for utskifting
Antageligvis vil Oslo legge opp til en nokså konservativ taksering av alle eiendommer, i håp om at det vil begrense antall klager over eiendomsskatten. Hvis det blir tilfellet, er det grunn til å tro at prime yield eiendommene i Oslo vil kunne få en ganske hyggelig eiendomsskattetakst sammenlignet med andre eiendommer.
Estate Media tar for seg konsekvensene av innføring av eiendomsskatt på et seminar 19. november.
Eiendomsskatt er en stadig økende og mer aktuell skattekostnad for norske selskaper. EY Advokatfirma skriver frem til jul en artikkelserie om ulike sider av eiendomsskatten i Norge. Eiendomsskatteteamet i EY Advokatfirma består av Bjørgun Jønsberg (partner), Kristian Råum (advokat), Morten Christophersen (advokat), Arild Gjelsvik (advokat), Pernille Kvaksrud (advokatfullmektig), Henrik Kolstad Torp (advokatfullmektig), Karoline Sture Sørensen (advokatfullmektig) og Yngve Kaldestad (siviløkonom), og har bred erfaring med rådgivning knyttet til taksering og bistand i klage- og rettssaker innen eiendomsskatt.
