Flyktningkrisen har skapt et betydelig behov for både ordinære og akutte/midlertidige mottaksplasser for asylsøkere. Ifølge nettsidene til Utlendingsdirektoratet (UDI) må UDI planlegge for 100 000 mottaksplasser til neste år. UDI har lyst ut driftsavtaler for asylmottak, hvor målet er å få 30 000 ordinære mottaksplasser, fordelt over hele landet.
Les også: Lysaker-bygg kan bli asylmottak
Fristen for å levere inn tilbud er 11. desember 2015. Dersom UDIs anslag over nye asylsøkere stemmer, dekker dette bare delvis UDIs behov for mottaksplasser i 2016.
UDI har i tillegg uttrykt bekymring for at de ikke får inn nok tilbud.
Det foreligger således et stort behov også for midlertidige mottaksplasser. Dette har skapt tidsmessige utfordringer med hensyn til blant annet bruksendringstillatelser, mv., etter plan- og bygningsloven. Regjeringen har som følge av dette vedtatt «Midlertidig forskrift om unntak fra plan- og bygningsloven for innkvartering av personer som søker beskyttelse (asylsøkere)», som trådte i kraft 27. november 2015.
Den midlertidige forskriften gjør det enklere og raskere å etablere midlertidige mottaksplasser. Blant annet kan departementet uten søknad og tillatelse beslutte såkalt midlertidig bruksendring av bygg i inntil seks måneder.
Les også: UDI-avtale til Norwegian Property
Av forskriften fremgår imidlertid at departementet ikke kan forlenge en slik midlertidig bruksendring. Videre fremgår at der midlertidig bruksendring av byggverk er avhengig av dispensasjon fra plan eller planbestemmelser, skal denne avgjøres av kommunen innen to uker fra søknaden er mottatt til vedtaket er sendt.
For øyeblikket er det mye som tyder på at det blir behov for at midlertidige asylmottak driftes utover de opprinnelige seks månedene som departementet kan beslutte bruksendring for. Spørsmålet er hva tiltakshaver kan gjøre, når den midlertidige bruksendringstillatelsen i henhold til forskriften er utløpt.
Av UDIs liste over avtaler om midlertidig overnattingssteder fremgår at det er tatt i bruk hoteller, villmarksenter, vertshus, mv., som midlertidige asylmottak.
Med mindre regjeringen vedtar en ny forskrift med mulighet for forlengelse av bruksendringstillatelser, vil det i mange tilfeller bli nødvendig med en mer varig bruksendring eller eventuelt kommunal dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19-2 for fortsatt bruk til asylmottak.
Forskriften gjelder til 30. juni 2016, og en endring av arealformålet eller søknad om dispensasjon ut over dette tidsrom må skje i tråd med plan- og bygningslovens regler.
Les også: – Flyktningestrømmen er gull verdt for alle i eiendom
Asylmottak er ikke angitt som eget arealformål i plan- og bygningsloven §§ 11-7 nr. 1 eller 12-5 andre ledd nr. 1, men kan gå inn som del- eller underformål under arealformålet ”bebyggelse og anlegg”. Arealformålet blir vanligvis ytterligere presisert gjennom forskjellige underformål, for eksempel ”boligbebyggelse” eller ”bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting”.
Det siste underformålet kan eventuelt ytterligere spesifiseres til eksempelvis institusjon eller asylmottak.
Det er få relevante eksempler i rettspraksis med hensyn til hvilke underformål asylmottakdrift kan innordnes under. Dersom underformålet i reguleringsplanen er angitt som for eksempel ”boligbebyggelse” eller ”hotell/overnatting”, vil etablering av asylmottak med sentralisert bygningsmasse i utgangspunktet ikke være i samsvar med formålet.
Det vil da være nødvendig å søke om dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19-2 eller foreta reguleringsendring.
I valget om en skal søke om dispensasjon eller forsøke å få vedtatt en reguleringsendring, bør en vurdere hvilket formål en ønsker at eiendommen skal ha, etter at avtalen med UDI vedrørende midlertidige mottaksplasser eventuelt utløper. Dette gjelder også dersom en ikke får innvilget dispensasjon, og således blir tvunget til å eventuelt forsøke å få vedtatt en reguleringsendring.
Les også: Andenæs Eiendom satser på asylmottak
Tiltakshaver bør i planleggingen av opprettelsen av midlertidige asylmottak være bevisst på disse problemstillingene. Tidsaspekt tiltakshaver planlegger ut i fra, kan også ha blant annet arbeidsrettslige konsekvenser, og det er derfor viktig at tiltakshaver har foretatt en grundig vurdering av alle sider av driften før en setter i gang.
Konvertering av næringseiendom reiser en rekke juridiske problemstillinger; hvordan struktureres et slikt prosjekt med tanke på skatt og merverdiavgift, hvordan håndteres privatrettslige begrensninger som for eksempel servitutter, hvordan forholder utbygger seg til reguleringsplaner, herunder ny småhusplan i Oslo og Oslos nye kommuneplan ved omregulering, hvordan entrepriseavtalen i et konverteringsprosjekt bør utformes.
Næringseiendomsteamet i Steenstrup Stordrange har lang erfaring med konvertering av næringseiendom. Teamet skriver vinteren 2015/2016 en artikkelserie på Estate Nyheter om ulike problemstillinger knyttet til konvertering av næringseiendom.
