Juss:

Artikkelforfatterne er Dag Henden Torsteinsen og Jørgen Aardalsbakke i Advokatfirmaet Grette.

Samspill gir resultater – også når det er usikkerhet i markedet

Samspillsentrepriser med fokus på samarbeid, optimalisering og bruk av aktørenes felles kompetanse kan bidra til både risikoreduksjon og mer balansert risikofordeling i prosjektene.

Etter flere år med koronapåvirkning og usikkerhet i markedet har krigen i Ukraina gjort et allerede ustabilt marked enda mer usikkert med økte energipriser, økte råvarepriser og leveringsutfordringer. Nye utfordringer, blant annet med vanskeligere tilgang på personell, er også ventet i nær fremtid. Er det eneste rette å stanse alle prosjekter som stanses kan, eller er det gjennomføringsmodeller som kan bidra til å balansere ut risiko og bidra til å sikre god lønnsomhet selv i vanskelige tider?

Vi mener at samspillsentrepriser med fokus på samarbeid, optimalisering og bruk av aktørenes felles kompetanse kan bidra til både risikoreduksjon og mer balansert risikofordeling i prosjektene.

Uforutsigbart risikobilde

Større utviklingsprosjekter byr alltid på rettslige og kommersielle utfordringer, og det gjelder å mestre den komplekse helheten eiendomsaktørene stilles overfor. Det har allerede før krigen i Ukraina vært uro blant investorer som følge av økende renter, inflasjon og forventet økning i styringsrentene fra sentralbankene. Russlands invasjon av Ukraina i slutten av februar, med påfølgende sanksjoner, har gjort risikobildet enda vanskeligere å navigere i. Vi står midt i forsyningsproblemer for nødvendige materialer som stål, aluminium og trevirke samtidig som energiprisene går rett til værs. Det er vanskelige tider for den som skal i gang med store byggeprosjekter, med usikkerheter både for byggherrer og entreprenører, og spørsmålet er hvilke strategiske valg aktørene kan ta for å håndtere risikobildet på best mulig måte.

Forholdet til sluttbrukerne – kan risikoen overføres til dem?

Utviklingsprosjektene for næringsformål bygger som regel på en forutsetning om inntekter fra leie som skal sikre avkastning på investert kapital. Det er i prinsippet ikke noe i veien for å avtale at leien skal være en funksjon av dokumenterte entreprisekostnader og et avtalt avkastningskrav, men det er ikke vanlig å gjøre det i avtaleforhold mellom uavhengige parter.

I boligprosjekter, hvor bustadoppføringsloven gir forbrukere et svært sterkt vern, er det likevel avtalefrihet om tidspunkt for overtakelse og hva boligene skal koste. Det er fullt mulig å ta forbehold om å terminere avtalen og/eller å utsette overtakelse, forutsatt at det er klart og tydelig nok til å unngå tolkningstvil. Bustadoppføringsloven § 41 gir også mulighet for å avtale et prisformat uten fast pris, det kan benyttes et prisoverslag med en cap på 15 % (eller faktisk også uttrykkelig avtale en annen cap). Det er også mulig å avtale en fast pris, men at selgeren skal ha tillegg for prisstigning etter § 41 siste ledd.

Uansett hvem som er sluttbruker vil vi tro at det kommersielt og strategisk lite aktuelt å skyve all prisstigning over på sluttbrukeren.

Entreprisemodell

Noen eiendomsutviklere vil sikkert hevde at totalentreprise er det eneste rette nå, med prismekanismer som gir mest mulig forutsigbarhet. Ulempen er at entreprenøren etter all sannsynlighet vil prise inn en høy risikopremie, i den grad du får til en meningsfylt anbudsprosess i det hele tatt.

Et godt alternativ kan være samspillsentreprise – som kjennetegnes av en innledende optimaliserings-/utviklingsfase før selve byggefasen. I samspillsentreprisen bruker man aktørenes samlede kompetanse til å optimalisere prosjektet, og man kan enkelt legge inn gjensidige incentiver for å oppnå gunstige løsninger. Det gir en mer fleksibel gjennomføringsmodell, noe som kommer godt med når det underveis kan være riktig å bytte løsninger og revidere materialvalg og arbeidstakt etter hvert som utfordringene materialiserer seg. Det er mer rasjonelt enn at de samme utfordringene er startskuddet til posisjonering og konflikt mellom byggherre og entreprenør for å unngå å sitte med svarteper til slutt.

Samspill er en nøkkel til suksess

I samspillsfasen skal partene sammen jobbe frem et felles informasjonsgrunnlag for videreutvikling av prosjektet. Det er særlig tre områder hvor vi ser gode resultater av samspillet mellom utbygger/byggherre og entreprenør:

· Utvikling av prosjektet – særlig optimalisering av utnyttelse og tilpasning av bygget til etterspørselen i markedet

· Optimalisering av gjennomføringen – for eksempel forholdet mellom ulike byggetrinn

· Avklaring av utfordringer – ikke minst de utfordringer som knytter seg til usikkerhet knyttet til leveranser og uheldig prisutvikling

Utbygger og entreprenøren jobber i denne fasen sammen med arkitekt, prosjekterende og sentrale underentreprenører for å optimalisere prosjektet og redusere prosjektrisiko. Målet er å komme frem til en prosjektbeskrivelse som passer både prosjektet og markedet, med en pris som både utbygger og entreprenøren er fornøyd med. I de tilfellene hvor partene kommer frem til at prosjektet ikke lar seg gjennomføre på en måte som er økonomisk forsvarlig avsluttes kontrakten med oppgjør for gjennomført arbeid.

Byggefasen

Det gode samarbeidet som etableres i samspillfasen fortsetter i byggefasen. Med de usikkerheter som forekommer i markedet nå, bør man vurdere mekanismer som på en kontrollert måte håndterer økning i priser. Dette kan gjerne kombineres med en vederlagsmodell som tar utgangspunkt i en målpris med deling av besparelser og overskridelser. Dersom for eksempel markedsrisiko materialiserer seg er det i begge parters interesse å tilpasse underveis i prosjektet for å begrense kostnadspådraget med en slik modell.

Det kan imidlertid være at en slik løsning ikke gir tilstrekkelig forutberegnelighet for kostnadspådraget for byggherren til å kunne regne hjem prosjektet. Ved behov for større forutberegnelighet for kostnadspådraget kan partene isteden enes om en fastpris ved utløpet av samspillsfasen – enten på hele eller deler av prosjektet. Partene vil da fremdeles få de gode effektene av samspillsfasen med seg i prosjektet, og dette reduserer som regel entreprenøren risikopåslag betraktelig. Uansett hvilket vederlagsformat som velges for byggefasen vil ofte samspillsfasen ha bidratt til både å redusere prosjektrisiko samt en mer balansert risikofordeling.

Motpartsrisiko og betydningen av gode relasjoner

Samspillsmodellen vi omtaler her forutsetter at det er kompetente og profesjonelle parter på begge sider, og det er nødvendig med åpenhet og tillit. Vi tror at disse forutsetningene vil være oppfylt for mange av de større entreprenørene og byggherrene som allerede har gjort mange prosjekter sammen og som kanskje skal gjøre mange prosjekter sammen etter at markedet har stabilisert seg igjen. For å unngå at byggeprosjekter legges på is, oppfordrer vi til en vurdering av om samspill kan være en del av løsningen.

Powered by Labrador CMS