Reagerer på at PBE kapper byggene i bunnen

Oslo S Utvikling AS (OSU) og Hav Eiendom AS har en opsjon på å kjøpe den såkalte C6-feltet i Bjørvika av Bane Nor, og ønsker å oppføre tre hovedbygninger med skrå takflater og en forlengelse av Trelastgata. Kvartalet i vest består av et næringsbygg på 13 etasjer, et boligbygg på 14 etasjer og en lav base/torg. Det østlige kvartalet omfatter et næringsbygg på 9 etasjer. Samlet foreslås det et bruksareal på 55.600 kvadratmeter på det 12,1 mål store planområdet, som ligger i forlengelsen av Barcode, og utgjør en overgang mot den eksisterende bebyggelsen i Gamlebyen.

Nylig skrev Estate Nyheter at Byantikvaren fraråder forslaget, og foreslår park i den vestlige delen og en lav andel bebyggelse på resten av tomten. I tillegg har Riksantikvaren reist innsigelse til forslaget.

Men utfordringene for utbyggerne stopper ikke der. Plan- og bygningsetaten (PBE) har fremmet et eget alternativ med lavere høyder, smalere næringsbygg i vest og lavere utnyttelse. Dette har fått utbyggerne til å reagere. I et felles brev til etaten skriver selskapene at en reduksjon på ca. 10.000 kvadratmeter gir en for lav utnyttelse sett ut ifra beliggenheten og overordnede føringer for knutepunktutvikling».

Pluss

Norges største boligutviklere: Hav Eiendom skal selge 1.500 boliger med krembeliggenhet i Oslo (+)

– Oslo kommune har gjennom Bispegata-anlegget investert tungt i et høystandard holdeplassanlegg umiddelbart utenfor C6. Middelalderparken vil forbli en park som genererer få kollektivtrafikkunder utenom enkelte festivaler og arrangementer. Det bør derfor være en kommunal oppgave å sikre et trafikkunderlag for denne holdeplassen. Det er bare C6-feltet som kan fylle en slik oppgave, skriver de i brevet.

Der påpeker de også at PBE – i sitt alternativ – tar utgangspunkt i hovedgrepet til alternativ 1, men reduserer etasjehøydene betraktelig.

– Forslagsstiller mener at dette får uheldige konsekvenser for det helhetlige arkitektoniske uttrykket. Alternativ 2 presser formene ned i grunnen slik at formspråket ikke er like tydelig, særlig østre felt får merkelige proporsjoner, heter det i brevet.

Advarer mot enda flere krav som driver opp byggekostnadene

Kjell Kalland, administrerende direktør i Hav Eiendom, sier til Estate Nyheter at han er overrasket over PBEs forslag.

– Arkitektonisk skal ikke felt C6 være en forlengelse av Barcode, derfor er det foreslått en fasettert takformasjon, samtidig som det er ulike materialvalg for byggene. Vi har hatt en lang prosess med PBE i forbindelse med utarbeidelse av reguleringsforslaget. I denne prosessen ble høydene diskutert, og vi endte opp på lavere høyder enn vi forslagsstillere opprinnelig så for oss. Vi er fullstendig klar over at de ikke kan binde seg, men man kan nå spørre seg hva som er poenget med en slik prosess, når det ender med at PBE bare kutter byggene i bunnen uten å legge frem sitt forslag til diskusjon i prosessen, sier han.

Kalland påpeker at det blir feil forhold og dimensjoner på byggene, når det kappes i bunnen.

Byantikvaren fraråder dette prosjektet. I så fall vil ikke Hav Eiendom kjøpe tomten

– Kanskje kunne vi ha kommet frem til en arkitektonisk bedre løsning hvis PBE hadde vært mer åpne.

Han understreker at Hav Eiendom har en motsatt opplevelse i forberedelsene til reguleringen av Grønlikaia – også det i Bjørvika. Der har de hatt «en god prosess, og fått mange gode innspill av etaten».

– PBE besitter veldig mye kompetanse, som kan bidra til å gjøre planforslagene bedre, derfor er det skuffende at det går andre veien for felt C6, sier han.

Kalland har tidligere uttalt til Estate Nyheter at planforslaget, som rommer kontorarealer for flere tusen arbeidsplasser ved Norges største kollektivknutepunkt, vil gi «en enorm miljøgevinst» ved at disse kan reise kollektivt til og fra jobb.

– Denne klimagevinsten vil bli betydelig redusert gjennom PBE sitt forlag, sier han.

PBE: – Krav i Bjørvika-planen

Avdelingsdirektør for områdeutvikling i PBE, Andreas Vaa Bermann, sier at det er et krav i Bjørvika-planen om at bebyggelsen skal trappes ned mot Ladegården.

– Vi har anbefalt lavere høyder på bebyggelsen for bedre tilpasning til Ladegården og middelalderbyen i øst og mot Barcode i vest, samt i forhold til byens landskap. Vi har også anbefalt en slankere næringsbygg i felt C6-V1. Det mener vi er både estetisk riktig og fordi det vil øke kvaliteten til gårdsrom for boligene. Opplevelsesverdier som lys, luft og rommelighet blir bedre ivaretatt. Med andre ord legges det til grunn for bedre bokvaliteter. Vi mener det er fullt mulig for en god og ambisiøs utbygger med gode arkitekter å realisere bygninger med god arkitektur innfor de rammene, sier Vaa Bermann.

Pluss

OBOS kjøper og vil rive næringsbygg (+)

Ved å redusere utnyttelsen blir det et betydelig færre arbeidsplasser på felt C6, som jo ligger ved Norges største kollektivknutepunkt. Hvordan veier dere den tapte miljøgevinsten gjennom reduksjonen av bygningsmassen?

– Det er en avveining av mange hensyn. Miljøgevinst alene svarer ikke ut alle behovene som området har. Miljøaspekter i en plansak må løses innenfor en eksisterende kontekst, der flere forhold må ivaretas, som kulturminner og kulturmiljø, naturomgivelser, eksisterende bebyggelse, trafikk, osv. Vi må videre ikke glemme at byen lages for mennesker som skal bruke den og nyte den. Byromskvaliteter og bokvaliteter oppnås ikke ved å maksimalisere utnyttelsen. Vi er helt avhengig av romsligere avstand mellom bebyggelsene og lavere høyde for å sikre gode oppholdskvaliteter og grønne arealer. Vi foreslår også bebyggelse med arbeidsplasser nærme et kollektivknutepunkt, som gir en miljøgevinst i forhold til dagens situasjon, svarer han.

Kalland sier han er overrasket over at PBE lanserer et eget, og drastisk endret forslag etter en lang dialog med dere om prosjektet. Hva tenker dere om dette?

– Det er ingen grunn til at Kalland skulle bli overrasket over at det kunne komme et alternativt fra oss. Da har han ikke satt seg godt nok inn i planprosessen eller fått god nok rådgivning. PBE har helt siden oppstartsmøtet i mai 2017 formidlet vårt syn på rammene for en plan i dette området. Hverken de, eller forslagstillers rammer og ambisjoner for utnyttelse har vært vesentlig endret siden da. Samtidig tilbyr vi dialog og avklaringer som del av vår veiledningsplikt i utarbeidelsen av forslagstillers planforslag, sier Vaa Bermann.

Opphever bystyrevedtak på grunn av saksbehandlingsfeil - prestisjeprosjekt i Vika må behandles på nytt

Pecunia klagde på Oslo bystyre sitt vedtak om utbygging av eiendommen til Odd Fellow Ordenen. Nå må Oslo kommune belage seg på en saftig advokatregning.