Byggherrens formål er at budsjettet skal gi forutsigbarhet for størrelsen på sluttregningen. Byggherren har vanligvis en kostnadsramme for hva arbeidene kan koste for at prosjektet skal være regningssvarende.
Problemet er at “budsjettarbeider” som regel ikke har klart definerte juridiske rammer. En entreprenør som arbeider etter et budsjett, kan oppfatte avtalen slik at budsjettet bare er en løs og uforpliktende ramme for hva arbeidene skal koste. En slik forståelse vil ikke harmonere med byggherrens ønske om kontroll på størrelsen på sluttregningen.
Les også: Eiendomsskatt på kunstig høye verdier
Les også: Glemt å tinglyse?
Les også: Legal500: Dette er Norges beste eiendomsadvokater
Det er på det rene at et budsjett som utgangspunkt er noe annet enn en fastprisavtale. Budsjettarbeider utføres på regning. Men budsjettprisen kan, i hvert fall av byggherren, oppfattes som en «kostnadsramme» entreprenøren ikke kan overskride uten nærmere avtale.
At budsjettet skal være en «kostnadsramme», er noe en profesjonell byggherre bør sørge for å få inntatt i avtalegrunnlaget. Dersom byggherren får inngått klare avtaler om dette, med bestemmelser om at entreprenøren ikke kan kreve vederlag utover kostnadsrammen uten at dette er avtalt særskilt, vil byggherren stå sterkt ved budsjettoverskridelser fra entreprenøren.
Problemet oppstår når det ikke er inngått klare avtale om hvilke rettslige forpliktelser budsjettet skal innebære for entreprenøren.
Byggherren må kunne forvente at entreprenøren utarbeider realistiske budsjetter. Dersom budsjettprisen viser seg å være vesentlig for lav, har entreprenøren gitt en villedende/uriktig opplysning om pris til byggherren. Dette vil som regel utgjøre et mislighold av entreprenørens kontraktsforpliktelser – et kontraktsbrudd.
Les også: Ikke vær for passiv
Les også: “Godt snakk” ledet til bindende avtale
Manglende varsling fra entreprenøren om at budsjettet ikke vil holde, vil dessuten som regel være et brudd på veiledningsplikten, varslingsplikten og lojalitetsplikten i kontraktsforholdet. Byggherren kan som regel dokumentere et kontraktsbrudd fra entreprenørens side i slike tilfeller, og det vil være nærliggende for byggherren å kreve erstatning av entreprenøren.
Problemet er at det er uklart hva som er byggherrens økonomiske tap ved budsjettoverskridelser. Eksempelvis er budsjettet på MNOK 10. Entreprenøren fakturerer for MNOK 15, og arbeidenes markedsverdi er MNOK 15. Med andre ord har eiendommen blitt tilført verdier tilsvarende hva entreprenøren har fakturert byggherren. Har byggherren da lidt et økonomisk tap, og i så fall hvor stort?
Les også: Vil bort fra «frimerkeregulering»
Les også: Dette er de nye byggereglene
I forbrukerforhold reiser slike budsjetter et særlig spørsmål, nemlig om budsjettet er et prisoverslag jf. håndverkertjenesteloven § 32 andre ledd eller bustadoppføringsloven § 41 tredje ledd. Dersom budsjettet er et prisoverslag, vil entreprenørens vederlag ikke kunne overskride budsjettet med mer enn 15 %. I LB-2009-92491 kom lagmannsretten til at et budsjett var et fastpristilbud fra entreprenøren som ikke kunne overskrides overhodet.
I LB-2013-79006 kom lagmannsretten til at et budsjett var et prisoverslag som kunne overskrides med maksimalt 15 %. I LB-2013-163536 kom lagmannsretten til at et budsjett ikke engang var et prisoverslag, og at entreprenøren derfor fullt ut kunne fakturere på regning. Den sistnevnte saken skal prøves av Høyesterett i januar. Dommen i saken vil gi en nyttig avklaring av hvor grensene for prisoverslag jf. forbrukerlovgivningen går.
Les også: Konvertering til bolig – hva med skatten?
Etter vårt skjønn er det god grunn til å advare både byggherrer og entreprenører mot å inngå avtaler om budsjettarbeid. Dersom man likevel inngår slike avtaler, bør begge parter sørge for å klargjøre sin forståelse av hvilke forpliktelser som vil følge av at det utarbeides budsjetter.
Entreprenøren bør utarbeide mest mulig realistiske budsjetter, og entreprenøren bør alltid være omhyggelig med å varsle byggherren om kostnadsutviklingen. Dersom byggherren varsles i tide om at budsjettet ikke vil holde, kan byggherren endre eller begrense arbeidsomfanget, slik at kostnadsrammen likevel ikke overskrides.
Dersom entreprenøren ønsker å være helt uforpliktet av budsjettet, bør entreprenøren presisere dette ved avtaleinngåelsen, og entreprenøren bør i så fall nekte å utarbeide et budsjett. Enhver avtale om budsjettarbeider bør inneholde klare varslingsregler for entreprenøren, og rettsvirkningene av manglende varsling må reguleres uttrykkelig.
Uavhengig av jussen er det en ting som er sikkert: Byggherren blir alltid misfornøyd hvis budsjettet sprekker. Og misfornøyde byggherrer vil ikke betale hele regningen.
Artikkelforfatteren er senioradvokat i Advokatfirmaet BA-HR DA
Les også: På annen manns grunn
Les også: Slik unngår du skjær i sjøen
