Likebehandlingsprinsippet er ikke nedfelt i eiendomsskatteloven, men det er et alminnelig rettsprinsipp som det ikke er noen tvil om at gjelder i eiendomsskattesammenheng. Skattytere som mener seg utsatt for usaklig forskjellsbehandling fra kommunen, kan bringe saken inn for domstolene.
Dersom domstolene finner at det foreligger usaklig forskjellsbehandling, skal kommunens vedtak oppheves.
Det er imidlertid ikke all forskjellsbehandling som er ulovlig. Hvor grensen går, er det vanskelig å si eksakt, men vi skal gi noen eksempler.
Les også: Hvem får regningen?
Forskjellsbehandling på tvers av kommuner
De fleste kommuner bruker sjablongbaserte beregninger for å taksere næringseiendom. Sjablongene vil kunne variere (stort) fra kommune til kommune med store utslag i hvor høy takst man får. To identiske nabobygg, som ligger på hver sin side av kommunegrensen, kan derfor få vesentlig ulike takster.
Dette kan virke urimelig, men slik forskjellsbehandling på tvers av kommunegrenser er ikke ulovlig; en av kommunene kan jo når som helst sette ned satsen eller fjerne eiendomsskatten helt, og dermed gjøre forskjellsbehandlingen enda «grovere».
Slik forskjellsbehandling er et resultat av at kommunene sel v avgjør om det skal være eiendomsskatt og – innenfor visse rammer – hvilket nivå takstene skal ligge på.
Les også: Eiendomsskatt på kunstig høye verdier
Les også: – Slår inn på fastsettelse av kjøpesum
Forskjellsbehandling innad i kommunen
Derimot er det ikke adgang til slik ulik verdsettelse av likeartede eiendommer innenfor den enkelte kommune. Taksatorene skal altså som utgangspunkt anvende samme beregningsmetode på likeartede næringseiendommer i samme kommune.
Gjør ikke kommunen det, og én av eiendommene kommer klart dårligere ut enn andre likeartede eiendommer, er det nærliggende å si at dette er i strid med likebehandlingsprinsippet. Resultatet kan da være at taksten er ugyldig, selv om taksten ikke overstiger eiendommens objektive markedsverdi.
Det må være et visst «nivå» på forskjellsbehandlingen; det ligger i sjablongtakstenes natur at disse er grovmaskede og ikke kan treffe helt rettferdig i alle tilfeller.
Les også: Ja, det blir eiendomsskatt
Vanskelig å avdekke
I praksis kan slik forskjellsbehandling være vanskelig for skattyterne å avdekke, fordi man ikke får innsyn i andres takster. Det er kun takstbeløpene kommunen kan offentliggjøre. Rådgivningsfirmaer, med bredt kundenettverk og mange eiendomsskattesaker, vil som regel ha bedre oversikt over kommunenes takseringspraksis, og dermed større mulighet for å avdekke eventuell forskjellsbehandling.
Eiendomsskatt på boliger i Oslo
Oslo har bestemt at boliger skal eiendomsbeskattes fra og med 2016. Dette har flere sider mot likebehandlingsprinsippet, som kommunen må være klar over.
Les også: Er det eiendomsskatt for alle?
Takseringen må bli ferdig i tide
For det første må kommunen sørge for å bli ferdig med taksering og skatteutskrivning i tide, det vil si innen 30. juni 2016 for Oslo sin del. Omfanget av takseringsjobben er ikke kjent ennå, men det er grunn til å tro at denne vil være betydelig, og at kommunen kan havne i tidsnød.
Dersom kommunen ikke rekker å taksere alt, men velger å skattlegge «det man rakk innen fristen» i 2016, og så skattlegge resten av boligene fra og med 2017, vil dette utvilsomt være usaklig forskjellsbehandling. En slik forskjellsbehandling vil innebære at hele skatteutskrivningen er ugyldig og må utsettes til 2017.
Tilsvarende gjelder naturligvis næringseiendom, som Oslo kommune tar sikte på å skattlegge fra og med 2017. Her er det ingen hemmelighet at takseringsjobben er betydelig, men så har kommunen også bedre tid.
Les også: Over 30.000 boliger må takseres
Lik verdsettelse av boliger
For det andre kommer likebehandlingsprinsippet inn når kommunen skal verdsette (taksere) boligene. I Oslo legger man opp til å bruke skatteetatens formuesverdier som eiendomsskattegrunnlag på boliger. Taksten settes da til 80 % av en forhåndsdefinert sjablongverdi, som skal tilsvare antatt markedsverdi og som bygger på gjennomsnittlige kvadratmeterpriser fra SSB.
Skatteetaten oppdaterer formuesverdien med nye data fra SSB hvert år, hvilket betyr at også eiendomsskattegrunnlaget blir justert fra år til år.
Grove sjablonger kan ramme skjevt
Skatteetatens sjablongmetode er grovmasket og kan derfor slå svært forskjellig ut. En nedslitt kjellerleilighet vil få høyere takst enn en nyoppusset panoramaleilighet med fantastisk takterrasse, dersom leilighetene ligger i samme bygg og kjellerleiligheten har større P-rom.
Dette gjelder selv om markedsverdien av toppleiligheten er mye høyere.
Dette kan virke urimelig, men er en form for lovbestemt forskjellsbehandling og et resultat av at slike sjablongmetoder ikke alltid treffer riktig. For de som kommer dårlig ut av dette, kan det være aktuelt å klage til skatteetaten på formuesverdien.
80 % av markedsverdi også på kommunale takster?
Mer interessant er derimot de boligene der Oslo kommune ikke har en anvendelig formuesverdi å bygge på og må fastsette eiendomsskattegrunnlaget ved ordinær taksering. Kommunen vil formodentlig bygge opp takstene på tilsvarende måte som skatteetaten fastsetter formuesverdiene, men vil kommunen også her sette eiendomsskattegrunnlaget til 80 % av antatt markedsverdi, slik tilfellet er når formuesverdien benyttes for å fastsette eiendomsskattegrunnlaget?
Les også: Konvertering til bolig – hva med skatten?
Til forskjell fra takster bygget på formuesverdier, skal de kommunale takstene stå i 10 år under endring. Kommunen kunne derfor tenkes å hevde at det er greit å sette eiendomsskattegrunnlaget høyere enn 80 % for å hensynta forventet verdistigning i 10-årsperioden. Antageligvis er det ikke noe klart svar på om dette ville vært ulovlig forskjellsbehandling, men den forsiktige kommune vil nøye seg med å sette eiendomsskattegrunnlaget til 80 % for alle boliger.
Eiendomsskatt er en stadig økende og mer aktuell skattekostnad for norske selskaper. EY Advokatfirma skriver frem til jul en artikkelserie om ulike sider av eiendomsskatten i Norge. Eiendomsskatteteamet i EY Advokatfirma består av Bjørgun Jønsberg (partner), Kristian Råum (advokat), Morten Christophersen (advokat), Arild Gjelsvik (advokat), Pernille Kvaksrud (advokatfullmektig), Henrik Kolstad Torp (advokatfullmektig), Karoline Sture Sørensen (advokatfullmektig) og Yngve Kaldestad (siviløkonom), og har bred erfaring med rådgivning knyttet til taksering og bistand i klage- og rettssaker innen eiendomsskatt.
Les også: Bare toppen av isfjellet?
