Aktuelt:
MENER NOE MÅ GJØRES: - Det er nesten ikke til å tro, men man sparer betydelig dokumentavgift og skatt ved å rive helt ned og bygge nytt fremfor å gjenbruke deler av et eldre bygg, påpeker eiendomsadvokat Anne Sofie Bjørkholt.
I Bakvendtland: Skatt på ønskede klimatiltak
Ombruk straffer seg. Det bør gjøres noe med incentiver som trekker i helt feil retning.
Eiendomsbransjen er en klimaversting. Produksjon og håndtering av byggematerialer gir utslipp som langt overstiger utslippene fra for eksempel luftfart før korona. Her er det mye å ta tak i. Vi må ta vare på det vi har.
Det jobbes fra mange kanter for å rette på det. Stat, kommune, organisasjoner og næringslivet bidrar. Byrådserklæringen inneholder forventninger om mer ombruk og mindre rivning i byggesektoren. Dette er også nedfelt i Oslo kommunes klimastrategi. I sommer offentliggjorde PBE en ny veileder om klimakriterier, hvor mindre rivning og mer ombruk er sentralt.
Men så kommer skatt og avgift inn og trekker i motsatt retning. Det er nesten ikke til å tro, men man sparer betydelig dokumentavgift og skatt ved å rive helt ned og bygge nytt fremfor å gjenbruke deler av et eldre bygg. Betong er en klimaversting. Likevel premieres man av staten for å rive grunnmuren fremfor å gjenbruke den. Ombruk straffer seg.
La meg forklare nærmere. Man betaler 2,5 % av en eiendoms verdi i dokumentavgift når den overføres til andre og dette noteres i grunnboka. Regelverket har imidlertid et eget unntak om at det kun blir dokumentavgift av tomtas verdi (ikke av bygget) når en nyoppført eiendom overføres. Derved er store summer spart, på visse vilkår. I Dokumentavgiftsrundskrivet fra 2020, punkt 4.9 stilles krav om at:
«…bygningen i sin helhet er nyoppført, dvs. at verken grunnmur, deler av denne eller andre deler fra den tidligere bygningen er benyttet i den nyoppførte bygningen. Bestemmelsen gjelder ikke ombygging/rehabilitering, tilbygg eller påbygg av eksisterende bygning.»
Dette praktiseres strengt. Utbygger må kunne dokumentere at «ikke en murstein» er gjenbrukt.
Skatteretten har noe av den samme omvendte logikken. River man et bygg er dette en «realisasjon» og man kan fradragsføre resterende del av investeringen med 20 % hvert år (gevinst- og tapskontoen). Men gjenbruker man deler av bygget, får man bare fradraget gjennom avskrivninger, stort sett 2 % eller 4 %.
Det lønner seg derved å rive alt. På skatterettens område er det praksis som tillater at ubetydelige deler står igjen, dersom man «i realiteten» står ovenfor et nybygg. Men det skal ikke så mye til og risikoen for en etterfølgende diskusjon med skattemyndighetene gir grunn til å ta i litt ekstra i med rivningskula.
Disse bestemmelsene ga kanskje mening den gang det var mer ubebygd areal å ta av og vi ikke hadde samme fokus på klimaproblematikken. Men når utvikling primært skjer ved at tidligere bebygde områder transformeres, og vi har et felles mål om å redusere klimautslippene, blir dette helt Bakvendtland.
Skatte- og avgiftssystemet bør ikke benyttes til å stimulere all verdens gode formål. Men det bør gjøres noe med incentiver som trekker i helt feil retning. For eksempel slik at ombruk av materialer i henhold til myndighetenes målsetninger ikke forhindrer at det foreligger et nybygg i henhold til skatte- og avgiftslovgivningen.
Artikkelforfatteren er advokat og partner i Advokatfirma BAHR.
