Juss:

Artikkelforfatterne er partner Karoline Røvik Zeiner og senioradvoklat Benedicte Krogh Grimstad i Dalan Advokatfirma.

Hyblifisering – forslag til strengere reguleringer

Regjeringen har foreslått strengere reguleringer om hyblifisering i plan- og bygningsloven og eierseksjonsloven.

Regjerningen ønsker å forsterke tiltak mot boligspekulasjon og «hyblifisering». Nytt lovforslag fremlagt i Prop. 64 L (2020 –2021) fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) skal gi kommunene og eierseksjonssameier et bedre verktøy til å håndtere og påvirke omfanget av hyblifisering.

Hyblifisering er et begrenset problem, og det legges til grunn at det skjer i et moderat omfang i enkelte byer og områder. Årsaken til at regjeringen likevel vil bedre regelverket tilknyttet «intensiv bruk» av boliger er som følge av forringelse av bokvaliteten for den enkelte og for bomiljøet generelt. Økt trafikk og støy, økt belastning på fellesarealer, fremmedgjøring i naboforhold, økte kostnader til vedlikehold, forbruk, administrasjon mv. vil i ytterste konsekvens innebære verdiforringelse for øvrige seksjoner i sameiet.

Bakgrunnen for lovforslaget er anmodningsvedtak fra Stortinget ifbm. behandling av ny eierseksjonslov 2017. Utredningsarbeidet til departementet har vist at både kommuner og andre aktører etterspør klarere regler og virkemidler for å regulere uønsket hyblifisering.

Hva innebærer «hyblifisering» og hva er en «hybel»?

Det foreligger ingen formell juridisk definisjon av hva hyblifisering innebærer.

Iht. redegjørelsen fra KMD vil hyblifisering være i tilfeller hvor boliger bygges om eller tilrettelegges for beboelse for flere personer enn det som er vanlig for en bolig med tilsvarende størrelse og romløsning. For eksempel vil dette være når det settes opp lettvegger for å lage flere mindre soverom. Videre i de tilfeller hvor det tilrettelegges for flerbeboelse med køyesenger eller det deles opp i flere «rom» med for eksempel gardinoppheng e.l.

En typisk hybel vil være et enkeltrom i eksisterende bolig som benyttes til utleie hvor beboer deler kjøkken, bad og wc med andre hybler eller bruker(e) av primærboligen.

Også større boenheter med egne bad og kjøkken uten egen inngang vil være «hybel», men det avgrenses mot oppdeling som innebærer at det etableres flere boenheter. Egen boenhet vil utløse krav til brannsikkerhet, parkering, uteoppholdsareal mv.

Departementet presiserer Imidlertid at forståelsen av begrepene «hybel» og «hyblifisering» ikke er begrenset til den språklige definisjonen og eksemplifiseringen som departementet viser til. Også andre boformer kan innebære at det er tale om hybel eller hyblifisering.

«Verktøykassen» mot hyblifisering

1. Forbud eller reguleringer mot hyblifisering i planbestemmelser

Lovforslaget innebærer en presisering av at kommunen kan vedta planbestemmelser om «oppdeling av boenhet i hybler» i kommuneplanens arealdel (pbl § 11-9 nr. 5) og reguleringsplan (pbl § 12-7 nr. 2).

Kommunen har med ny presisering/nytt forslag hjemmel til å gi planbestemmelser om at det ikke er tillatt å omgjøre eller ta i bruk en boenhet til hybler, hybelhus e.l.

Kommunene står fritt til å definere hvordan «hybel» eller «hyblifisering» skal forstås slik at håndheving av planbestemmelsene sikres på en god måte. Det er imidlertid kun i de tilfellene hvor det uttrykkelig er gitt forbud mot oppdeling av boenheter i bestemmelser til formålet boligbebyggelse med tilhørende underformål at kommunen kan avslå byggesøknad.

Departementet presiserer at kommunen ikke kan bestemme hvem som disponerer boenheten, herunder gi bestemmelser som forbyr bofellesskap, familieboliger e.l. hvor det bor flere generasjoner mv.

Forslaget innebærer en videreføring av pbl. § 31-6 bokstav c, og forarbeider og rettspraksis etter bestemmelsen vil fortsatt være relevant.

2. Samtykke fra årsmøte ved ombygging eller tilrettelegging utover det som er «vanlig» i eierseksjonssameier

Regjerningen foreslår at årsmøte må samtykke med to tredjedels flertall til ombygging eller annen tilrettelegging av bruksenheten til bolig for flere personer enn det som er vanlig for boliger med tilsvarende størrelse og romløsning.

Hva er «vanlig»?

Hva som er «vanlig» vil måtte vurderes ut ifra bruksenheter med tilsvarende størrelse og romløsning.

Hva som er vanlig må vurderes objektivt. Det er ikke av betydning hvor mange «hyblifiserte» boliger i eierseksjonssameier eller i strøket for øvrig.

Det understrekes at det vil være en nokså høy terskel for når en ombygging eller tilrettelegging må godkjennes av årsmøte.

Departementet viser til noen eksempler for veiledning:

• Det er vanlig å dele opp soverom, samt å innrede den ene stuen til soverom i større leiligheter

• Det er ikke vanlig at det bygges om slik at det ikke er stue eller felles oppholdsrom igjen (alle rom utenom kjøkken og bad er soverom)

• Husleieloven § 7-1 om nektelse av leietaker opptak i husstanden dersom «husrommet blir klart overbefolket» vil kunne være relevant for vurderingen av hva som er vanlig. Det skal etter bestemmelsen blant annet legges vekt på boligens størrelse og om det er barn eller voksne.

Det har ingen betydning hvem seksjonseier leier ut til så lenge antallet beboere står i rimelig forhold til størrelsen og romløsningen. En ombygging eller tilrettelegging for studenter, en stor familie eller husstand vil i utgangspunktet ikke kreve godkjennelse fra årsmøte.

Oppsummering/våre merknader

Etter dagens regelverk vil ombygging/tilrettelegging for flerbeboelse utover tidligere bruk kunne utløse søknadsplikt. Kommunene har allerede i dag hjemmel til å fastsette bestemmelser i kommuneplanens arealdel (KPA) om utnyttelse av bygningsmassen. En intensiv bruk av seksjon i eierseksjonssameie kan medføre at «andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte» som i ytterste konsekvens kan medføre salgspålegg av seksjonen. Likevel er det etterspurt klarere/strengere regler for å motvirke hyblifisering.

Det er i den forbindelse viktig å presisere at det kun er fremtidige ombygninger som rammes av nytt regelverk.

Både for utleiere og eierseksjonssameier vil det iht. lovforslaget kunne være enklere å forholde seg til hva som er lovlig bruk/utleie av boenheten.

Det vil trolig kunne oppstå grensetilfeller for hva som må anses som «vanlig» og dermed lovlig bruk/utleie. Det må imidlertid legges til grunn at årsmøtesamtykke i eierseksjonssameier kun vil være påkrevd i «ekstreme tilfeller» hvor bruken er spesielt intensiv. Trolig vil det uvanlige (og ulovlige) innebære de tilfellene hvor det ikke er innredet til et felles oppholdsrom eller stue.

Lovforslaget skal nå komitébehandles i Stortinget. Vår vurdering er at strengere regler enn foreslått vil være for inngripende i den private eiendomsretten og at det således bør være sannsynlig at lovforslaget vil vedtas slik det fremlagt.

Lovforslaget innebærer også en rekke andre forslag til endringer i plan- og bygningsloven kapittel 31 om regelverket for eksisterende byggverk, samt andre endringer i plan- og bygningsloven og matrikkelloven. Disse lovforslagene er ikke nærmere behandlet i denne artikkelen.

Powered by Labrador CMS