Hvordan sikre utviklingsprosjektet med gode aksjonæravtaler

Et utviklingsprosjekt kan ofte være naturlig å gjennomføre som et samarbeid mellom flere parter. Grunner til dette kan være at en tomt eller et reguleringsfelt er eid av flere eiere, tomteeiers ønske om å redusere utviklingsrisiko/sikre deler av tomtegevinsten, behov for å knytte til seg samarbeidspartnere som tilfører prosjektet kapital og/eller eiendomskompetanse osv. 

I alle samarbeidsprosjekter er det viktig med gode avtaler for å sikre og klargjøre partenes forventninger, og ikke minst gjennomføring av prosjektet. Her ser vi spesifikt på samarbeid gjennom felles aksjeselskap og peker på noen sentrale forhold som bør reguleres i en aksjonæravtale.

Bakgrunnsretten

Når to eller flere eier aksjer sammen i et selskap, reguleres samarbeidet primært av aksjeloven, men denne gir ikke alltid den beste løsningen. Aksjonæravtaler bør inngås for å skreddersy løsninger og sikre forutsigbarhet.

Organisatoriske rettigheter – stemmerett og andre beslutningskrav 

Aksjonæravtaler kan inneholde praktiske fravikelser eller supplereringer til aksjelovens beslutningsregler. I utviklingsselskaper er det eksempelvis nyttig å avtale hvilke krav som gjelder beslutninger om (i) fastsettelse og endringer i planer for utviklingen av eiendommen (reguleringsarbeider, prosjektkalkyler etc.) (ii) inndeling i byggetrinn, (iii) salgsstart/salgsfaser, (iv) kontrahering og oppstart av byggearbeider, (v) opptak og endring av byggelån. 

Det må avklares om og i hvilken grad aksjonærene skal være aktive i prosjektgjennomføringen, om det skal engasjeres eksterne prosjektledere/ressurser og kompensering av innsats.

Økonomiske rettigheter og forpliktelser

Prosjektselskaper har vanligvis ikke inntekter før ferdigstillelse og det er sjelden gunstig å selge igangsatte byggeprosjekter. Aksjonærenes plikt til å sikre finansieringen av selskapets virksomhet og konsekvenser ved manglende oppfyllelse, bør derfor avklares.

Utdeling av utbytte er begrenset av aksjelovens bestemmelser, men det er ingen automatikk i at utbyttekapasiteten utnyttes maksimalt. For å unngå negative konsekvenser av for mye tilgjengelig kapital eller ved behov for å benytte kapitalen andre steder, bør det avtales maksimale utdelinger innenfor aksjelovens rammer. I kapitalkrevende prosjekter kan det derimot være aktuelt med periodisk utbytteforbud eller regler om moderat utbytte.

Omsetning og omsetningsbegrensninger

Langsiktige utviklingsprosjekter krever ofte eierkontinuitet. Det kan da være aktuelt med ulike former for periodiske salgsforbud for aksjonærene. Et godt samarbeidsprosjekt er i stor grad betinget av hvem man samarbeider med. Fornuftige bestemmelser kan derfor være krav om varsling av aksjesalg og rett til å nekte overdragelser på fritt grunnlag. Videre bør det vurderes om aksjonærer skal kunne tvinges til å selge aksjene sine (medsalgsplikt), og/eller ha rett til å delta i aksjesalg (medsalgsrett).

Klare retningslinjer for fastsetting av pris er også viktig. Skal aksjene verdsettes til andel av eiendomsverdien eller settes til kostpris, og skal mislighold av avtalen medføre reduksjon i utløsningssummen? Slike spørsmål må aksjonærene stille seg. 

Uenighet og mislighold av aksjonæravtalen

Aksjeloven er lite egnet til å løse aksjonærkonflikter. Aksjonæravtaler bør derfor inneholde regler for konflikthåndtering og mislighold. Obligatorisk forhandling kombinert med etterfølgende kjøps- og salgsmekanismer er mest vanlig; eksempelvis rett til å kreve salg av egne eller samtlige av aksjene i selskapet til en tredjepart eller rett til å kjøpe den andres aksjer. Hvilken mekanisme man skal velge, beror på aksjonærsammensetning og risiko for mislighold. Er man den økonomisk svake part, bør man være varsom med å godta kapitalkrevende «shotgun»-klausuler, men i jevnbyrdige forhold kan dette være mer egnet.

Skrevet av Benjamin Agdestein og Marte Aa. Jessen 

Ta kontakt med vårt eiendomsteam i Advokatfirmaet Berngaard dersom du har spørsmål eller ønsker bistand.