Hvilken fleksibilitet har kommunen i utredningen av reguleringssaker?

Partene i saken var organisasjonen Bedre Byutvikling Moss mot staten v/Kommunal- og distriktsdepartementet. Saken gjaldt spørsmål om gyldigheten av reguleringsplan for dobbeltsporet jernbane gjennom Moss. Bedre Byutvikling Moss mente at planen var ugyldig som følge av feil faktum og mangelfull utredning av grunnforhold og faren for kvikkleireskred.

Lagmannsretten kom til at utredningene som var foretatt tilfredsstilte kravene til utredning i plan- og bygningsloven (pbl.) § 4-3.

Overordnet gjelder forvaltningsloven § 17 første ledd, den generelle utredningsplikten, også for reguleringsplanvedtak. De nærmere kravene til utredning følger av plan- og bygningsloven. Pbl. § 4-3 er en særregulering av utredningskravene dersom utbyggingen vil kunne innebære fare. Det kan være skredfare, som i denne saken, eller for eksempel flomfare.

Utgangspunktet er at en risiko- og sårbarhetsanalyse i henhold til pbl. § 4-3 skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging.

I store og komplekse utbyggingsprosjekter, som for eksempel jernbaneutbygginger og større veiprosjekter, vil det ofte kunne være vanskelig å foreta en fullstendig utredning av farer og eventuelle kompenserende tiltak før reguleringsplanen vedtas. Prosjekteringen av utbyggingen slike prosjekter vil nødvendigvis måtte skje i faser, der detaljeringen spisses suksessivt. Hvilke følger det får også for risiko- og sårbarhetsanalysen omtalte lagmannsretten slik:

«Det vil da være naturlig å gjennomføre analysene av risiko- og sårbarhet i tilsvarende steg. Forut for vedtakelsen av planen må det gjennomføres en analyse som identifiserer risikofaktorene og vurderer om den planlagte utbyggingen er gjennomførbar. Samtidig kan det ikke være noe i veien for at planen selv forutsetter at det skal skje en videre analyse av risikoen, herunder prosjekteringen av konkrete kompenserende tiltak, under den mer detaljerte prosjekteringsfasen. Det avgjørende må være om de utredninger som er foretatt forut for vedtakelsen av planen, og de utredninger planen forutsetter at skal foretas før utbyggingen, som helhet tilfredsstiller kravene til forsvarlig utredning.» (vår utheving).

Pluss

Omregulering kan gi en uventet nedtur for kjøper

Høyesterett slo nylig fast at et offentlig vedtak om å anlegge ny turvei over en fritidseiendom kort tid etter overtakelse, ikke utgjorde en kjøpsrettslig mangel.

En reguleringsplan kan altså fastsettes med forutsetning om at det gjøres videre analyser av risikoen, og at disse følges opp med kompenserende tiltak. Det sentrale er at utredningene samlet sett tilfredsstiller kravene til forsvarlig utredning. I praksis gir dette kommunen og tiltakshaver en mulighet til å skyve på deler av utredningene til detaljprosjekteringsfasen, i etterkant av at planen er vedtatt.

Forut for vedtakelsen av planen vil det kunne være tilstrekkelig at det foretas en gjennomførbarhetsanalyse, som på et mer overordnet plan vurderer om utbyggingen lar seg gjennomføre på sikker måte. Den mer detaljerte prosjekteringen av hvilke sikkerhetstiltak som må gjennomføres kan utredes nærmere ettersom prosjekteringen skrider frem, etter at planen er vedtatt. Forutsetningen må imidlertid være at det i planen selv forutsettes en slik suksessiv utredning.

I saken kommenterte lagmannsretten også om det er krav til hvem som foretar analysen. Retten slo kort fast at det ikke er nødvendig at kommunen selv foretar analysen. Kommunen skal «påse» at analysen gjennomføres. Lagmannsretten la vekt på at det er forutsatt i forarbeidene at analysen gjennomføres i regi av tiltakshaver, og at de færreste tiltakshavere og også de færreste kommuner vil besitte egen geologisk kompetanse. Utredningene vil derfor i praksis måtte skje gjennom bruk av innleide konsulenter.

Om artikkelforfatterne:

Terese Negaard Sørli er partner og Maria Moe Svalestuen er juridisk saksbehandler i Advokatfirmaet Haavind.