Grunneieres risiko for uventede kostnader til offentlig infrastruktur

Spørsmålet som også denne gang melder seg er om disse grunneierne har en plikt til å bidra til utbyggers tiltak? Hvordan er egentlig regelverket for refusjonskrav, og hvilke tiltak og eiendommer omfattes? Vi ser på bakgrunnen for reglene og noen svakheter ved dagens regelverk.

Kort om regelverket

Plan- og bygningsloven stiller som krav for å bebygge en tomt, at det er opparbeidet offentlig vei, vann og avløp frem til tomten. Loven gir samtidig utbygger en rett til å kreve tilbake deler av utgiftene for opparbeidelse av vei, vann og avløp fra de nabotomtene som eventuelt gjennom utbyggers arbeid, også oppnår å oppfylle disse kravene i plan og bygningsloven. For tomter som dermed i lovens forstand blir «byggeklare» kan utbygger kreve refusjon. Utgiftene fordeles forholdsmessig mellom naboeiendommene som ligger inntil veistrekningen eller ledningsnettet som blir opparbeidet. Fordelingen baseres på utnyttelsesgrad og areal.

For å kunne kreve refusjon, må oversikt over kostnader og forslag til fordeling oversendes og godkjennes av kommunen før arbeidene starter. Kommunen fastsetter den endelige fordelingen etter at arbeidene er ferdigstilt.

Hvilke eiendommer blir refusjonspliktige?

Ikke alle eiendommer som ligger langs strekningen som opparbeides vil bli refusjonspliktig. Refusjonskravet kan i utgangspunktet kun rettes mot eiendommer som har et uforløst utbyggingspotensial, enten ved at tomten er ubebygd eller ved at eiendommen kan bebygges ytterligere.

Videre er det ikke uvanlig at det er tinglyst en heftelse på en bebygd eiendommen, som sier at eiendommen kan bli avkrevd refusjon ved fremtidig opparbeidelse av infrastruktur. Dette er tilfellet i sakene vi har lest om fra Nordstrand. Årsaken til at det er tinglyst en heftelse på eiendommen, er at eiendommen tidligere er bygd ut uten at det ble opparbeidet infrastruktur i henhold til lovens krav. Kommunen har i stedet gitt en dispensasjon fra opparbeidelseskravet på den betingelse at kravet hefter ved eiendommen i påvente av at opparbeidelsen vil finne sted. Ettersom tiden går er det ikke uvanlig at kravene til standard, eller kommunens ønsker om en bestemt standard, endrer seg i perioden fra tinglysning til infrastrukturen faktisk oppføres. Da er det lett å forstå at konflikter kan oppstå.

Hvilke kostnader kan utbygger kreve refusjon for?

Som mottaker av et refusjonskrav, blir man gitt en frist på tre uker til å protestere mot kravet. Utbygger er pliktig å fremlegge innsigelsene fra berørte eiendommer til kommunen som en del av grunnlaget for deres saksbehandling. Det er viktig å sette seg ordentlig inn i refusjonskravet, da det i mange tilfeller nettopp vil være grunnlag for å fremme innsigelser.

Det første mottaker av kravet må vurdere, er om deres eiendom i hele tatt er refusjonspliktig. Og deretter: Er alle refusjonspliktige eiendommer i området med på «spleiselaget» eller er noen oversett?

Videre er det ikke alle utgifter en utbygger kan kreve refusjon for. Opparbeidelsen skal være i samsvar med det reguleringsplanen viser. Loven legger også begrensninger med tanke på maksimal veibredde og maksimal rørdiameter for avløps- og vannledninger. Det kan ikke kreves refusjon for kostnader til opparbeidelse utover disse begrensningene.

I noen tilfeller vil det kunne være grunnlag for innsigelse med hensyn til beregningen av selve fordelingsnøkkelen mellom eiendommene. Refusjonskravet skal under enhver omstendighet ikke overstige antatt verdistigning for hver enkelt eiendom.

Svakheter ved regelverket

Refusjonsregelverket har røtter langt tilbake i norsk bygningslovgivning. Siden lovfestingen av regelverket i bygningsloven av 1965, er det kun skjedd små justeringer.

Det er to hovedhensyn som ligger til grunn for dette regelverket. Det ene er at utgiftene til opparbeidelse av felles infrastruktur skal fordeles rettferdig mellom eiendommen som drar nytte av det. Det andre hensynet er at utbyggingen av infrastruktur skal holde tritt med utbyggingen av eiendommene.

Selv om hensynene refusjonsreglene skal ivareta er gode og fornuftige, er det også noen problematiske sider ved regelverket. For det første er regelverket komplisert å praktisere, noe som gir risiko for at både utbygger og kommunen kan gjøre feil ved fastsettelsen kostnadsfordelingen. Dernest er det svært vanskelig for en «vanlig» grunneier å imøtegå et varsel om at eiendommen er refusjonspliktig.

Regelverket er også veldig firkantet og gir lite rom for skjønn. Dette kan i mange tilfeller gi urimelig utslag. Et eksempel er at utbygger kun kan kreve refusjon for opparbeidelse frem til sin eiendom, men ikke lengre (selv om veien er planlagt videre i reguleringsplanen). Hvor på veistrekningen utbyggers eiendom er plassert, blir dermed avgjørende for hvilke eiendommer som skal være med å dele på utgiftene for strekningen som opparbeides. Det kan følgelig ikke kreves refusjon fra eiendommer som ikke får opparbeidet offentlig vei helt frem til sin tomt. Det kan med andre ord fremstå tilfeldig hvilke eiendommer som tilhører samme «spleiselag» (refusjonsenhet).

Videre er man som grunneier pliktig til å betale refusjon uavhengig av hva slags planer man har for tomten. Så lenge tomten rettslig sett kan bebygges, er det etter refusjonsregelverket uinteressant om grunneier rent faktisk har planlagt utbygging eller ikke. Dette gjør at refusjonskravet oppleves svært urimelig for mange og kan i verste fall medføre at noen grunneiere blir tvunget til å ta opp store lån eller i verste fall å selge eiendommen fordi de ellers ikke kan være med å dekke sin andel av opparbeidelseskostnadene. Dette er effekter som ikke er godt nok hensyntatt.

Som følge av sakene på Nordstrand, har politikerne i Oslo varslet at de vil gjennomgå opparbeidelseskravene for å se om det er mulig å dempe kostnadene som til slutt grunneierne må betale for.

Derimot vil politikerne i Oslo ikke kunne gjøre noe med regelverket. Slik vi vurderer det, er behov for en grundig og helthetlig gjennomgåelse av refusjonsregelverket. Hovedformålet bør være å undersøke hvorvidt det er mulig å gjøre justeringer som gjør det enklere å praktisere, samt redusere risikoen tilfeldige og urimelige fordelinger av utgiftene avhengig av hvor utbyggingen finner sted.