– Eiendomsbransjen hadde fortjent en bedre faglig standard på utredningen. Etter min oppfatning skorter det dessverre både på skatte- og byggfaglig kompetanse. Muligens skyldes dette hastverksarbeid. Men det er fortsatt tid for å gjøre et godt faglig håndverk, sier skatteadvokat Petter Dragvold til Estate Nyheter.
Han har også tidligere gått hardt ut mot avskrivningsreglene.
Avskrivningsreglene er ment å kompensere for slit og elde, og jo raskere bygningene eldes jo raskere synker de i verdi. Realiteten er at eldingsprosessen går raskere og raskere. Skatteadvokaten mener det riktige derfor hadde vært å øke avskrivningssatsene på forretningsbygg og beholdt avskrivningssatsen på hotell, noe som hadde medført spart skatt på over 4 % av investeringen.
Les også: Statsbudsjettet: Her er endringene i eiendom
Les også: Rentebegrensning for eiendomsselskaper
– Jeg trodde faktisk at Skatteutvalget var på rett vei når de uttaler at det er lite tilfredsstillende at de forliggende empiriske undersøkelsene er så gamle. Hadde man stoppet opp her og foretatt en markeds- og byggfaglige analyse av hvorfor det er slik, kunne dette virkelig blitt bra. Men isteden foretar Statistisk sentralbyrå en spørreundersøkelse hos eiere og bransjeforening om driftsmidlets forventet økonomisk levetid.
– Som du spør får du svar, sier han.
Les også: Slik er forslaget til eiendomsskatten
Les også: Dette bør du vite om eiendomsskatten
Dragvold legger til:
– Når det gjaldt hoteller fikk de til svar at den gjennomsnittlige levetiden er 60,4 år. Det de ikke har fått med seg at dette er en tøff og dynamisk bransje hvor hoteller kun lever i underkant 20 år før det må gjennomføres en gjennomgående totalrehabilitering.
Petter Dragvold mener man lett kunne fått kunnskap om dette ved å kontakte eksempelvis rådgivningsselskaper som Hotelia.
– Det er disse investeringene som kompenserer for dagens raske elding, og som gjør at bygget faktisk oppnår levetid på 60,4 år. Det bærer jo helt galt av sted når slike etterfølgende investeringer, som er svært dyre etter skatt, skal begrunne en lavere avskrivningssats.
Han sier videre at Skatteutvalget tydeligvis ikke tatt innover seg at det har skjedd en konvertering fra at bruker eier eget bygg, til at vedkommende nå hovedsakelig er leietaker. Dette har medført at brukerne setter store krav til innredningen med den konsekvens at den estetiske levetiden blir kortere og kortere.
– Leietiden er ofte på 5 + 5 år. Greier du å foreta en innvendig rehabilitering for 9.000 kroner pr kvadratmeteren og leietaker sier opp leiekontrakten etter 5 år, må du ut med nye 4500 til 5000 kroner for å opprettholde leieverdien.
Les også: Eiendomsskatt på kunstig høye verdier
Les også: – Slår inn på fastsettelse av kjøpesum
Dragvold viser til at det som virkelig medfører at byggene eldes stadig raskere, og som medfører store investeringer fra byggherres side for å opprettholde den relative leieverdien, er TEK-ene(Byggteknisk forskrift).
– Alle med noe byggfaglig kompetanse vet hva TEK 10 koster byggherrene, og nå kommer TEK 17. Vi snakker om tunge investeringer i bygningskroppen, som etter min oppfatning helt klart begrunner en høyere avskrivningssats. Og eldingsprosessen kommer ikke til å bli mindre med årene når målsetningen er å redusere energibruken i bygninger fra 80 TWH til 40 TWH.
– Videre er det helt utrolig at flertallet Skatteutvalget ikke forstår innføringen av egen saldo for tekniske installasjoner, helt mot sin hensikt, innebar en betydelig skatteskjerpelse ved rehabiliteringer, da mesteparten av investeringen tidligere var direkte fradragsberettiget grunnet standardforbedringskriteriet. Det skal ikke mye skatte- og byggfaglig kompetanse for å forstå dette.
– At egen saldo er gunstig for nybygg er riktig, men nybygg utgjør bare ca. 1,5 % av det som investeres i byggebransjen. Feilen kan lett rettes opp ved å gi skattyter valgrett mellom direkte utgiftsføring og aktivering på tekniske saldo. Vi snakker om en besparelse på opptil 10 % av investeringen.
Les også: – Ugunstige skatteregler
Les også: Konvertering til bolig – hva med skatten?
Petter Dragvold er klar på at han mener at saksbehandlingen er en fornærmelse mot eiendomsbransjen. Nå må bransjen, som faktisk er en stor miljøpådriver, gå på barrikadene for å hindre at lovgiver innfører miljøfiendtlig regler, og isteden overbevise dem til å innføre riktige økonomiske avskrivningssatser som kan bidra til å forbedre miljøet, sier han.
– Forslaget slik det foreligger nå oppfordrer byggherre til å omgå TEK 10, noe som er moralsk forkastelig, men helt lovlig.
– Jeg ser at OBOS under høringen har forstått at det bærer galt av sted. Og jeg erfarer nå at noen flere større aktører begynner å våkne opp av dvalen. Men hvor er NHO, spør Dragvold.
