NÅR ER FORBRUKEREN FOR SENT UTE MED SITT DAGMULKTKRAV?

I avtaler mellom entreprenør (utbygger) og forbrukere om oppføring av bolig vil det ofte oppstå forsinkelse som gjør at forbrukerne ikke får overtatt boligene til avtalt tid. Spørsmålet om forbrukerens krav på dagmulkt blir dermed aktuelt. Et dagmulktskrav vil kunne få store konsekvenser for utbyggers fortjeneste. Det er derfor viktig at utbygger både ved kontraktsinngåelsen, i planleggingsfasen og under utførelsen vurderer risikoen for dagmulktskrav. Hva må utbygger / entreprenøren  være oppmerksom på, hvilke frister gjelder og kan utbygger avvise kravet som følge av passivitetsbetraktninger?

Hvilke frister gjelder?Bustadoppføringslova § 18 oppstiller ingen frist for når forbrukeren senest må fremme sitt krav om dagmulkt. Kravet kan fremmes straks forsinkelsen foreligger. Spørsmålet er hvor lang tid forbrukeren kan vente før det må anses tapt.

I praksis blir kravet ofte fremmet i forbindelse med sluttoppgjøret. Bustadoppføringslova § 48 om siste frist for innvendinger mot sluttoppgjøret innen én måned etter at det er mottatt gjelder imidlertid ikke for dagmulktskrav.

Ved manglende lovregulering er utgangspunktet at forbrukeren lojalt bør søke å fremme sitt krav innen rimelig tid etter overtakelse og sluttoppgjør er gjennomført. Men hvor lang tid er “rimelig tid”? Både hensynet til lojalitet i kontraktsforhold, hensynet til entreprenørens økonomiske disposisjoner og hensynet til entreprenørens innrettelse taler for at det må skje relativt hurtig. Forbrukeren kan ikke drøye, men må samtidig få tid til å områ seg.

Bortfall som følge av passivitet

I lovforarbeidene til bustadoppføringslova er det forutsatt at et dagmulktkrav kan falle bort som følge av passivitet på forbrukerens side. Vilkåret er at forbrukeren har ventet “urimelig lenge” med å ha fremmet sitt krav: “allmenne passivitetsreglar [kan] koma inn dersom forbrukaren ventar urimeleg lenge med å fremje sine krav”. Høyesterett har nå også stadfestet dette i avgjørelse av 27. februar 2018 (HR-2018-383-A). I denne saken ble fire måneder ikke ansett tilstrekkelig lenge til bortfall av dagmulktskrav som følge av passivitet.

Saken gjaldt en eierseksjon kjøpt under oppføring med avtalt overtakelse i juli 2014. Overtakelse ble forsinket til 17. november 2014. Forbrukeren varslet krav om dagmulkt i august 2014, som ble avvist av selger på grunn av varslet krav om betaling av tilleggsarbeider. Oppgjørsoppstillingen fra 30. januar 2015 inneholdt verken krav om dagmulkt eller krav på betaling for tilleggsarbeider. Forsommeren 2015 opplyste entreprenøren at han ikke hadde ytterligere krav mot forbrukeren. Forbrukeren krevde i september 2015 dagmulkt for 100 dagers forsinkelse. For Høyesterett var spørsmålet om kravet var bortfalt etter bustadoppføringslova § 48 tredje ledd (som gjelder i forhold til sluttoppgjøret, jf. over) eller etter ulovfestede passivitetsregler.

Høyesterett foretok en konkret vurdering, og kom til at forsommeren 2015 var utgangspunktet for eventuelle passivitetsvirkninger da det først på dette tidspunkt ble gjort klart for forbrukeren at entreprenøren ikke ville fremme krav om tilleggsarbeider. Høyesterett fremhevet bl.a. lojalitetsplikten i avtaleforholdet, at entreprenøren selv hadde oppfordring til å søke avklaring basert på varslet krav, samt at kjøperne var forbrukere “..som gjennomgående må innrømmes noe romsligere frister enn andre før de reagerer”.

Utgangspunktet etter Høyesteretts avgjørelse er at dagmulktskravet kan bortfalle som følge av passivitet. Forbrukeren kan ikke vente urimelig lenge etter at sluttoppgjør er foretatt. Selv om Høyesterett i HR-2018-383-A kom til at fire måneder fortsatt var innenfor fristen, kan kortere og lengre tid tenkes. Eksakt når dagmulktskravet er bortfalt ved passivitet, må avgjøres etter en helhetsvurdering av de konkrete omstendigheter i saksforholdet, der en rekke momenter vil inngå.

• Har forbrukeren hatt en særlig oppfordring til å gjøre kravet gjeldende tidligere?
• Må forbrukeren ha forstått at entreprenøren har hatt en særlig behov for å innrette seg på at kravet ikke eksisterer, eller ikke blir fulgt?

– Ved kontraktinngåelsen

Vær obs på valg av formulering av overtakelsestidspunktet i kontrakten. Tilsier oppdragets art (f.eks. prosjektsalg) at du bør være forsiktig med å binde deg til et fastsatt overtakelsestidspunkt, bør du vurdere formuleringer som ikke binder deg til at overtakelse skal skje innen en bestemt frist. F.eks.: “selger tar sikte på ferdigstillelse innen …”, “boligen er planlagt innflyttingsklar i løpet av…” samt “tredje kvartal” fremfor “juli”.

– I planleggingsfasen

Har prosjektet endret karakter slik at det er behov for revidering av kontraktens ferdigstillelsesdato? Bustadoppføringslovas regler om dagmulkt kan ikke fravikes i avtale til skade for forbrukeren, men partene kan bli enige om et senere overtakelsestidspunkt.

– Under utførelsen

Ikke glem når du har rett til tilleggsfrist ved endringsarbeider/tilleggsarbeider som ikke omfattes av kontrakt, og sørg for å fremme dette kravet så snart det blir klart at behovet for slik fristforlengelse oppstår. Tilleggsfrist forskyver avtalt overtakelsestidspunkt og forbrukerens tilhørende rett til dagmulkt. Sørg for å gi melding til forbrukeren om hvert krav om tilleggsfrist, jf. bustadoppføringslova § 11. Vurder også om det kan foreligge andre fritaksgrunner som gir rett til forlengelse og meld fra om disse omgående.

Kvale Advokatfirma DA, Eiendoms- og entrepriseavdelingen.

www.kvale.no