Content

Håndtering av merverdiavgiften i nye kontorkonsepter

Nye utleiemodeller som kontorhotell, hot-desking og co-working utfordrer den tradisjonelle leiekontrakten for kontorlokaler, men krever også bevisste vurderinger av lokalenes status med hensyn til merverdiavgift (moms). Dersom avgiften ikke håndteres riktig, kan det dreie seg om store beløp for utleier. 

Tradisjonell kontorutleie og litt avgiftsjuss

Tradisjonelt har kontorer blitt leid ut på kontrakter med en varighet på 3 til 10 år, der leietaker har en eksklusiv bruksrett til lokalene i leieperioden. Ved utleie til avgiftspliktige næringsdrivende benytter gårdeier reglene om frivillig momsregistrering, og oppnår på den måten momsfradrag på byggekostnader og andre eierkostnader. Utleie til ikke-avgiftspliktige leietakere, som for eksempel bank og finans, statlige institusjoner, helsetjenester eller kultur og idrett, gir ikke fradragsrett for inngående moms.

Kontormarkedet i rask endring – «Co-working» og «Hot-desking»

Markedet for kontorlokaler er i rask endring. I stedet for langvarige avtaler med eksklusiv tilgang og klare fysiske skiller mellom de ulike leietakerne, blir det stadig vanligere med mer fleksible og kortvarige avtaler mellom partene. En fellesbetegnelse som ofte brukes er «co-working», og omfatter i prinsippet alt fra tradisjonell kontorutleie til rene medlemskap i et co-workingsenter uten rett til plass overhodet. 

Et av de nye kontorkonseptene som inngår i et co-workingsenter er «hot-desking». Hot-desking betegner et konsept med korttidsleie av kontor uten rett til bestemt plass utover én dags bruk. Dette er ofte organisert som et kontorlandskap. Tilbyderen av kontorplassene vil også gjerne «overbooke» basert på at alle brukere sjelden eller aldri er tilstede samtidig. 

Leien omfatter typisk kontorpult og stol, tilgang til internett og møterom, minikjøkken og felleskostnader som strøm og renhold. Hot-desking er ofte noe rimeligere enn leie av en eksklusiv plass og passer for eksempel for dem som er mye ute og ikke trenger en fast plass, eller for selskaper som av og til har behov for kontorplass på lokasjoner der selskapet ikke har egne kontor.

Hot-deskingbrukeren har som nevnt ingen fast kontorplass, men tar i bruk ledige plasser etter behov. I denne modellen har bruker dermed en ikke-eksklusiv bruksrett til lokalene. Det anses som en rettighet til fast eiendom, men etter gjeldende avgiftspraksis ikke som «utleie» av fast eiendom. Betaling for en slik rettighet er dermed isolert sett unntatt fra moms uavhengig av brukerens avgiftsstatus. 

Ved hot-desking vil brukeren typisk ha flere motiver for sitt medlemskap i co-workingsenteret. Brukeren etterspør ikke lokalene som sådan, men ønsker å ta del i et miljø hvor en kan møte kunder, leverandører og mulige samarbeidspartnere. Muligheten for å leie seg en kontorpult, møterom og kjøpe diverse tjenester som bredbåndstilgang, print, kopi osv. vil være viktig, men ikke nødvendigvis det sentrale. Dersom bruksretten til eiendommen er underordnet de tilleggstjenestene som leveres sammen med bruksretten, slik det er i noen coworking-konsepter, kan likevel hele tjenesten inkludert retten til å benytte «hot-desk» bli avgiftspliktig. 

Nils Flesland Bull er partner, spesialist innen indirekte beskatning og MVA, samt ekspert på avgiftsoptimalisering av større eiendomsprosjekter.

Allerede i 2007 kom Skattedirektoratet med en uttalelse som gir nyttige elementer til vurderingen av dette. Direktoratet konkluderte i saken med full avgiftsplikt for tilbyderen og uttalte: 

– Brukerne etterspør ikke lokalene, som sådan, men kontorplassene/ arbeidsstasjonene med tilgang til nettmeglers handelssystem mv. og muligheten for å delta i et miljø […] Brukerne synes ikke å ha noen rettighet knyttet til lokalene utover hva for eksempel brukere av forskjellige former for selvbetjente servicelokaler har. Således er det ikke ansett som utleie av fast eiendom når bileiere benytter selvbetjente vaskehaller med maskinelt og teknisk utstyr for bilvask. […] Leieaspektet knyttet til den faste eiendom der aktivitetene utøves blir her underordnet adgangen til øvrige tjenester som tilbys på eiendommen eller i vedkommende lokaler.

Dersom man etter en konkret vurdering kommer til at selve medlemskapet er det sentrale for brukeren, skal dette medlemskapet også i henhold til en nyere, upublisert uttalelse fra Skatteetaten faktureres med tillegg av moms, og dermed gi fradragsrett for tilbyderen. Brukernes avgiftsstatus er også her uten betydning.

Kontorhotell

Flere aktører tilbyr også kombinasjoner av ulike kontorkonsepter og et co-workingsenter vil normalt også tilby løsninger i form av «kontorhotell». 

Kontorhotellene kjennetegnes ved kortere leiekontrakter/kort bindingstid og ved at tilleggsytelser som renhold, minikjøkken, leie av møbler og utstyr, resepsjonstjenester og vakttjenester mv. inngår i leieprisen.

Som ved tradisjonell utleie har leietaker gjerne eksklusiv bruksrett til sine kontorer og leien behandles dermed avgiftsmessig på samme måte som tradisjonell utleie. Gitt at det er tilgangen til kontorene som er hovedsaken for leietaker og at tilleggstjenestene ikke har noen selvstendig interesse dersom kontorene tenkes borte, inngår tilleggstjenestene «som ledd i utleien», og skal behandles avgiftsmessig på samme måte som leien.

En faktisk forskjell mellom tradisjonell utleie og kontorhotellene er at kontorhotellene normalt har hyppigere skifte av leietakere. Det er derfor også oftere skifte mellom avgiftspliktige og ikke-avgiftspliktige leietakere. Det kan gjøre det mer krevende å komme frem til riktig fradragsnøkkel for den som driver utleien til sluttbruker.

I tilfeller der det er kort bindingstid for sluttbruker og «blandet bruk» (avgiftspliktig og ikke avgiftspliktig bruk) av de samme arealene, har man i avgiftspraksis akseptert full fradragsrett for gårdeier. Dette forutsetter at gårdeier leier ut hele eiendommen til et driftsselskap som står for (frem)utleien til brukerne av kontorhotellet. 

Hva som kreves for at bruken skal være blandet (såkalt «myldreareal) må vurderes konkret hvor særlig bindings-/oppsigelsestid mellom driftsselskap og bruker står sentralt. Er oppsigelsestiden kort og alle kontorer sirkuleres gjennom utleie til både pliktige og ikke-pliktige leietakere skal hele kontorhotellet inkluderes under gårdeiers frivillige registrering. kunne

Driftsselskapet må på sin side finne riktig nøkkel for sitt momsfradrag basert på omfanget av egen avgiftspliktig utleie av lokalene.

En slik organisering, med et mellomliggende driftsselskap, er særlig gunstig når det er utført større byggearbeider i lokalene med tilhørende store avgiftskostnader. Fullt fradrag for utleier vil i regelen også komme driftsselskapet/fremutleier til gode gjennom lavere leievederlag.

Valg av kontorkonsept påvirker fradragsretten  

Det er svært viktig å ha et bevisst forhold til merverdiavgift ved driftsselskapets planlegging av et co-workingkonsept. Tilsvarende er det viktig at gårdeier som skal leie ut til et driftsselskap som tilbyr co-working er kjent med behovet for særlig avtaleregulering slik at det legges til rette for mest gunstig og enklest mulig avgiftshåndtering. Både valg av kontorkonsept og avtaleregulering i alle ledd kan påvirke fradragsretten for moms. Dette har dermed mye å si for økonomien i prosjektet, både for eier av lokalene og for driveren av kontorkonseptet. 

Gårdeier bør særlig være oppmerksom på at en normalt ikke vil ha rett til fradrag for moms på byggekost under byggeperioden, men først når sluttbrukerne har flyttet inn i bygget. Selve innflyttingsperioden er dessuten særlig kritisk i forhold til fradragsrett og her bør man vurdere både avtaleregulering mot driftsselskapet og behovet for trinnvise brukstillatelser for å unngå at fradragsrett tapes.

Lyspunkter i retailsektoren
Play
Foreslår mange hundre nye boliger på elvebredden (+)
Bolig
Selvaag Eiendom kjøper på Tjuvholmen
Transaksjoner
Eiendomsadvokat må dekke milliontap etter utlånstabbe
Juss
Beste praksis skaper nye verdier
Aktuelt
Ser du hele bildet i eiendom?
Estate PLUSS gir deg tilgang til alt!
Nye PLUSS artikler hver dag,
bestill Estate PLUSS her
Her vil Aspelin Ramm gjøre et scoop (+)
Utvikling
Investerer 3,7 milliarder for fremtiden
Utvikling
Slår seg sammen til et nytt eiendomsselskap
Aktuelt
Mindre gubbefaktor i eiendomsbransjen
Play