Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Den nystartede Foreningen Næringseiendom har funnet sin plass under paraplyen til Byggenæringens Landsforening (BNL) som en av tolv likestilte bransjeforeninger. Slettebøe er daglig leder av Foreningen Næringseiendom.
En trygg generalSverre A. Larssen er siviløkonom og kom opprinnelig fra byggevareavdelingen i Norske Skog. Han har vært adm. direktør i BNL siden 1998. Med sin solide fremtreden og dype innsikt i bransjen er han en trygg general i feltarbeidet for bedre rammebetingelser.– Vi ser hvordan alle leddene i verdikjeden er avhengig av hverandre og hvordan betingelsene griper inn i hverandre. Også bedriftene er blitt veldig klar over hvor viktig rammebetingelsene er. Vi har jo sett hvor store konsekvenser svingninger i myndighetenes aktivitetsnivå har hatt for bedriftenes utvikling og lønnsomhet. Dette fikk vi veldig godt demonstrert da vi hadde striden om konjunkturavgiften. Hadde vi ikke fått bort den, hadde det blitt en parkering av næringseiendomsvirksomheten i landet i mange måneder, og det ville hatt katastrofale følger for mange bedrifter og alle leddene i en byggeprosess.
Bransjen står samlet – Er det full enighet innenfor alle disse leddene om strategien overfor myndighetene?– Ja, når det gjelder betydningen av forutsigbare rammebetingelser. Men det er selvsagt nok av spenninger oss imellom når det gjelder leveranser av varer og tjenester, og det skal det også være, men de store linjene står vi sammen om. Vi får heller overlate til de enkelte bedrifter å slåss for best mulig betingelser på internleveransene.
Forutsigbare rammebetingelser– Fanesaker i dag?Larssen: Vi har blinket ut en sak som er overordnet, nemlig å få best mulig og forutsigbare rammebetingelser. Vi legger også stor vekt på å profilere næringen overfor politikere og samfunnet og fortelle om dens betydning. I dag representerer vi over 300 000 direkte ansatte. Ringvirkningene av denne virksomheten gjør at ca. 500 000 mennesker er av-hengig av aktivitetene i denne næringen. Dette mener vi politikerne i altfor liten grad har vært klar over. Og vi har vært for lite flinke til å fortelle politikerne dette.BNL er også opptatt av avskrivningsreglene både på bygninger og for industrien. BNL mener vi nå har fått verdens dårligste avskrivningsregler for maskiner. Larssen lar oss få en kopi av et brev til statsminister Bondevik hvor foreningen blant annet ber om at avskrivningsreglene, særlig for maskiner, vogntog o.l. blir slik de var i 1999, med andre ord: Langt bedre. De tekniske installasjonene i bygningene har en klart mye kortere levetid enn selve bygningskroppen og krever en høyere avskrivningssats, heter det blant annet i brevet.– Mange av bedriftene har en tøff kon-kurranse, blant annet mot Sverige, særlig på byggevaresiden hvor valutaen og avskrivningsreglene er sterkt i deres disfavør. Dette er også topprioritert i NHO.
Brøt ut av Huseiernes LandsforbundSivilingeniør Asgeir Solheim er styreleder i FN og til daglig adm. direktør i Fabritius Eiendom, med base i Groruddalen. – FN er en selvstendig forening med eget styre og daglig leder, med egne rammer og målsettinger, sier han. De drøyt 40 medlemmene i Foreningen Næringseiendom er profesjonelle eiendomsselskaper. Solheim og Slettebøe skulle gjerne hatt flere små og mellomstore selskaper med, blant annet for å få en større geografisk spredning. I dag er FN i stor grad et Oslo-fenomen. Tidligere hadde Huseiernes Landsforbund en avdeling for næringseiendom. Men noe skjedde:– Vi gjorde en vurdering i fjor hvor vi valgte å bryte samarbeidet med Huseiernes landsforbund og tok med oss medlemsmassen over til Foreningen Næringseiendom, som er tilsluttet BNL.– Hvorfor brøt dere ut?– Vi hadde en diskusjon internt for å finne ut hvor vi kunne oppnå mest mulig. Vår erfaring gjennom de siste årene er at BNL har fått mer gjennomslagskraft fordi de også sitter på leverandørleddet som har veldig mange ansatte og er et viktig element i vår verdikjede. Vi har få ansatte, selv om vi forvalter mye kapital. BNL med sitt kontaktnett mot det offentlige har mye større gjennomslagskraft. Det er å oppnå resultater som er viktig.– Kan bruddet også skyldes konflikter mellom ulike grupper innenfor Huseiernes Landsforbund?– I en periode var HL en grei partner. De har over 100 000 medlemmer, stort sett boligeiere, og med andre problemstillinger enn våre. Vi jobbet mer med spørsmål som gikk på hele næringen, slike som avskrivningssatser, eiendomsrett, plan- og bygningslov og konjunkturavgift. Vi oppnådde ikke gode nok resultater på de spørsmålene vi tok opp.
Ingen konkurrent– Er Foreningen Norsk Eiendom, der Entra-sjef Erik Løfsnes er formann, en konkurrent?Larssen: – Nei. Den organiserer først og fremst offentlige byggherrer som fylkeskommuner og kommuner. Vi har lenge hatt et veldig nært samarbeid med denne foreningen gjennom BAE-rådet, som er en samling av lederne i de forskjellige organisasjonene bransjen består av. Nå vil også Foreningen Næringseiendom bli en del av BAE-rådet via BNL. Næringens svøpe så langt har vært at vi ikke har klart å samle oss. Det er først de siste tre-fire årene vi synes vi har klart å fortelle myndighetene at vi er en næring de ikke uten videre kan herse med. Tidligere kjørte vi i større grad våre separate løp overfor myndighetene.
Eiendomsretten er truet– Er FN komfortabel med at BNL utvikler strategien og fronter sakene som direkte angår dere, eller bestemmer dere noe selv?Solheim: – Vi kommer med innspill. Med Arne Slettebøe som vår daglige leder setter vi av ressurser i både styre og administrasjon for å være med på dette. Dette er noe av suksessen med å være liten i antall medlemmer, men hvor vi kan lene oss på en stor og få mer ut av ressursene.FN er også svært engasjert i spørsmålene knyttet til eiendomsretten, særlig konsekvensene av den såkalte NORA-dommen, der en kommune regulerte om næringseiendom til park og deretter eksproprierte den som park. – Dette ser vi som en trussel mot eiendomsretten. Vi har jobbet med å få vårt syn innarbeidet hos BNL, og dette vil nå ta opp i forbindelse med revisjonen av Plan- og bygningsloven og Oreigningsloven.
Treg byggesaksbehandlingArne Slettebøe er med mange steder. Med sin brede bakgrunn fra flere arenaer, særlig entreprenørnæringen, er han en solid representant for byggenæringen i Planlovutvalget hvor han prøver å ta vare på helheten. Nærmere kan vi ikke komme denne prosessen, sier han.– Hva er verst med dagens plan- og bygningslov?– Det tar for mye tid å få behandlet byggesaker. Vi har beregnet at det koster utbyggerne 2,5 milliarder kroner med en saksbehandlingstid på ett år, totalt sett. Dette er kostnader som veltes over på brukerne i neste omgang. Men det kommer forslag til forenklinger nå, og noen er ute på høring. Vi prøver blant annet å gjøre det enklere å omregulere tomter fra et formål til et annet, for eksempel fra næring til bolig. Vi sløyfer bebyggelsesplanen og lager noe vi kaller prosjektplan som erstatter reguleringsplanen. Men lovarbeidet blir ikke ferdig før tidligst ved slutten av året. Solheim: – Slike endringer er en fordel for oss. Vi ser blant annet at entreprenørenes priser øker, ca. ti prosent det siste året, særlig i forhold til det vi bruker på tomtekjøp.Larssen forteller at BNL nå vil gjennomføre en undersøkelse der saksbehandlingstiden i hver enkelt kommune kartlegges. Han håper større konkurranse mellom kommunene her kan motivere de dårligste til å bli bedre. Han håper å få undersøkelsen ferdig i løpet av dette halvåret. Larssen: – Vi ønsker en lov som gjør det enklere for byggmestere og andre å forholde seg til loven. Skjemaveldet er for komplisert. Vi må få mer over på elektronisk form.
Strid om utbyggingsavtalerSlettebøe: Loven er veldig uklar når det gjelder utbyggingsavtaler. Skal kommunene ha adgang til å kreve at utbyggerne skal finansiere skoleutbygging og annen infrastruktur? Planlovutvalget har en egen utredning i gang om dette. Foreløpig har Kommunaldepartementet sagt helt klart at det ekstragebyret enkelte kommuner har tatt pr. leilighet er i strid med loven.Solheim er svært opptatt av om kommunene kan bruke utbyggingsavtaler til å presse utbyggerne til å bekoste kommunale anlegg.– Kommunen flytter det offentlige ansvar over på utbyggerne og tar ikke eierne av eiendom helt på alvor. Dette er en viktig sak for oss. Slike avtaler gjør at det blir lite forutsigbart å utvikle eiendom. Det å investere i eiendom er ikke noe du gjør over natta, det er mange års arbeid med regulering og prosesser. Når du går inn og kjøper et område for å utvikle det, må du ha noenlunde kjente rammebetingelser. Konsekvensen kan være at man slutter å investere, og da får vi ikke samfunnsutvikling. Det går igjen utover sysselsettingen i næringen. Det er en ganske marginal aktivitet vi driver sett i forhold til eksponeringen på kapitalsiden. Ferd Eiendom, som eier en 90 mål stor tomt på Ensjø hvor de skal bygge boliger, har fått beskjed av Oslo kommune om at de også må bekoste to nye skoler, barnehager og parkeringsplasser. Det mest outrerte eksemplet er Bærum kommunes krav til utbyggerne på Fornebu.Slettebøe: – Spørsmålet er også om noen av utbyggingsavtalene er en omgåelse av lov om offentlige anskaffelser og EØS-regelverket.
Aksepterer intensjonene– Men loven har vel fått bort en del cowboyvirksomhet og useriøse aktører innen bransjen?Larssen: – Vi vil selvsagt ha bort de useriøse og aksepterer definitivt intensjonene i loven. På sikt kan den vise seg å ha god effekt når det gjelder færre skader og dårlig kvalitet, men pr. i dag er det vanskelig å regne ut at vi har spart så mye penger på dette. Loven har kostet kanskje to-tre milliarder å innføre. Hvis skadene er beregnet å koste fem milliarder, skal det nok en del til å for å ta igjen det. Men jeg tror at merkostnadene med loven går ned, og det gjør sikkert skadene også. Jeg tror det blir positivt på sikt.Slettebøe: – Det man gjorde feil var at man trakk systemkravene for store prosjekter for langt ned, slik at enkle småprosjekter ble rammet. Nå har man i tre runder løftet systemkravene igjen, slik at det blir en bedre lov.
Investeringsavgiften ute snart?– Hva gjør dere med investeringsavgiften? Den er jo der fortsatt.De ser på hverandre og smiler. Noen spørsmål er heldigvis enkle, særlig når politikerne har lovet å handle, står det skrevet på pannene deres.– Vi forventer at den forsvinner, sier Solheim. ? Hvis vi ikke kan stole på de politikerne vi har valgt, så vet jeg sannelig ikke.Larssen: – Jeg tror ikke de tar sjansen på å skyve på den en gang til.– Men hva hvis de gjør det – nok en gang?– Vi har ikke annen beredskap enn nettverket vårt, som vi fikk glede av under kampen mot konjunkturavgiften. Det er mange som vil hjelpe oss og trå til hvis politikerne skulle prøve å utsette investeringsavgiften nok en gang. Men det tror jeg ikke. Nå har de skjøvet på den to ganger!Slettebøe: – Det er greit nok at de har mistet troverdighet én gang, men å skyve på den igjen, det tror jeg ikke de tør.
Ja til vakre og miljøriktige bygg– Har Foreningen Næringseiendom og BNL holdninger til kvalitet i utførelsen og til hvordan bygg påvirker miljø, landskap og visuell opplevelse, altså til estetikk?Solheim: – Miljø er et begrep som også har med estetikk å gjøre, fordi det handler om hvordan du påvirker dine omgivelser. En av våre saker er å ivareta miljøhensyn når vi bygger. Det gjelder alt fra avfallshåndtering til estetikk og kvalitet, slik at samfunnet får litt tilbake for at vi får lov til å disponere et område.Larssen: – Vi er selvsagt enige her. BNL er med på å implementere den nasjonale handlingsplanen for byggavfall. Miljøbiten er utrolig viktig. Vi har 1,5 millioner tonn byggavfall, og det må tas hånd om på en skikkelig måte. Vi har et ansvar for hele verdikjeden.
Byggeskikk og driftskostnaderLarssen satt i juryen for Statens byggeskikkutvalg i fjor, som eneste siviløkonom blant arkitekter. Det er en interessant erfaring, sier han.– Jeg la vekt på livsløpskostnader og energieffektivitet og slike ting, mens jeg har inntrykk av at arkitektene i juryen var mer opptatt av det estetiske og at bygningene skal være flotte og med mye glass. Men med de energikostnadene vi har nå, må vi sette driftskostnader og livsløpskostnader høyt på agendaen. Derfor er det også viktig å ha krevende byggherrer som kan sette krav til entreprenører og ha kunnskap om hvilke tekniske løsninger som det er mulig å få tak i. Vi mangler krevende kunder og krevende byggherrer. – Hvordan er det med rekrutteringen her, Solheim?– Rekrutteringen til eiendomsutvikling er preget av at eiendom er et produkt, drevet fram av selskaper som for eksempel tidligere har drevet med industri som er lagt ned eller solgt, og så står selskapet igjen med bygninger og en eiendomsmasse. Derfor blir rekrutteringen på eiersiden litt tilfeldig. Derfor må noen sette flagget på kollen og si at her må vi sette virksomheten litt mer i system.
Etterlyser eiendomsutdanning– Mangler vi en fagutdanning spesielt smidd for eiendomsutviklere?– Ja. NTNU begynner nå å få et diplom- og særkursnivå på dette feltet, med det beste kompetansen. Det finnes også et tilbud på tekniske fagskoler og forvalterskoler med et system av kurs på ulike nivåer, fra vaktmester til daglig leder. Men det er ikke godt nok pr. i dag. Det burde være en utdanning helt opp til doktorstudium på eiendom. Sverige har hatt en eiendomsutdanning i mange år på universitetsnivå, innenfor sivilingeniørstudiet.– Har noen her i landet tatt til orde for å få til et slikt tilbud?– Vi har jobbet med det, og NTNU har sagt at vi trenger det. Vi har hele tiden jobbet mot departementet, politikere, NTNU og BI-systemet.
Byggfagene er popBNL er også opptatt av rekrutteringen til byggenæringen. Det er for så vidt ikke noe i veien med ung-dommens interesse for byggfagene, den er faktisk for opp-adgående etter å ha ligget på sparebluss i mange år. Men hva hjelper det, så lenge skoleverket fungerer som en diger propp?Larssen: – Fylkeskommunene har bygd ned antall utdanningsplasser. Her i Oslo hadde man for to år siden 180 skoleplasser for byggfag. Nå er man nede i 135. På landsbasis mangler det faktisk 450 plasser. Akkurat i dag ser det ut til å være lett å motivere ungdom til å ta utdanning innen byggfagene, særlig etter at IT-bølgen har lagt seg. Men vi trenger flere folk, og vi kommer sikkert til å importere arbeidskraft i flere år fremover
Ikke tut og kjør på boligmarkedet– Mange er opptatt av de økende boligprisene og hvordan de utelukker en hel generasjon fra markedet. BNL har selv gjennomført en undersøkelse som viser at det ventes en dobling av boligprisene i flere fylker med en kvadratmeterpris i Oslo på over 40 000 kroner i 2008. Hva kan dere gjøre med dette?Larssen: – Vi er opptatt av at vi får en boligbygging i landet som ligger på et stabilt riktig nivå. Prisene steg dessverre altfor kraftig på 90-tallet. Da bygde vi 5-6000 boliger for lite pr. år. Vi er veldig åpne for å få til en mer sosial boligbygging. Vi er ikke tjent med at det blir tut og kjør i dette markedet. Uten stabile rammebetingelser og bedre tilgang på tomter blir det mye rykk og napp.Solheim: – Våre medlemmer bygger primært næringsbygg, men noen bygger også boliger. Det er veldig viktig å tilrettelegge tomter og raskt gjennomføre reguleringssaker, skal man få gjort noe. Hvis utbyggingsavtaler fører til at det kommer x antall ukjente millioner på toppen av prosjektet, så blir det i alle fall ikke sosial boligbygging. Og det må være igjen noen kroner til den som tar den økonomiske risikoen. – Men er det noe særlig behov for tomter til næringsbygg akkurat nå?– Da boligmarkedet kollapset, ble en del boligprosjekter konvertert til næring, for eksempel ved Smestaddammen. Markedet er slik i dag at Fabritius konverterer det gamle kontorbygget til Kirkens Bymisjon ved Akers-elva til bolig. Problemet er at det ofte tar lang tid å få endret reguleringen.
Bønn til BondevikBNL har skrevet brev til statsministeren om planlegging av offentlige byggeprosjekter. Dette er en kjepphest Larssen gjerne vil snakke om. – Vi står foran formidable offentlige investeringer, jeg nevner 11 milliarder til Forsvaret, 15 milliarder til å ruste opp skolene, statens nye sykehus i Trondheim og Akershus, Bjørvika-utbyggingen, Fornebu-utbyggingen og andre store prosjekter. Vi har sagt til Bondevik: Vær så snill, ikke sett disse i gang samtidig. Vi risikerer at vi får en oppsving i konjunkturene, slik at både de private utbyggerne og kommunene vil merke et veldig prispress. Derfor ber vi om at staten har en del prosjekter liggende i skuffen som de kan sette inn, for eksempel nå når det er slakk i private næringsbygginvester-inger i Osloregi-onen. Vi kan ikke svinge med 10-20.000 årsverk fra et år til et annet.– Opplever du det politiske systemet som en bremsekloss når det gjelder å få til en mer fleksibel ut-nyttelse av ressursene?– Det er ingen som tar tak i dette på en skikkelig måte, fordi departementene sitter med forskjellig ansvar. Det virker nesten vanskeligere å koordinere departementene enn det er å koordinere de forskjellige bransjene her hos oss. Vi har seks departementer å forholde oss til! Og de har særinteresser. Men alle er enige om at det er fornuftig å ha en jevn produksjon. Vi har et håp om å få dette til.Slettebøe: – De ulike statsrådene har ulike ambisjoner, og ofte er an-leggsnæringen et verktøy for å få politisk suksess, og da er det spørsmål om hvem som skal vike prioriteringen for å få til den stabiliteten som vi etterlyser.– Er det behov for å regulere markedet mer?Solheim: – Regulering er et befengt ord. Markedet må fungere fritt, men det offentlige må porsjonere ut prosjektene litt bedre. Det var ikke bra å bygge Rikshospitalet og Gardermoen samtidig. Det blir jo så dyrt!
3000 anleggsarbeidere ledige i fjor– Det var tørke på anleggsmarkedet og økende ledighet blant anleggsarbeidere i fjor. Hva gjorde dere med det?Larssen: – I fjor gikk 3000 anleggsarbeidere stort sett ledige hele året. Da kunne staten gjerne ha økt veiinvesteringene med mange hundre millioner. Econ beregnet at man kunne øke veiinvesteringene med 2-3 milliarder uten at det skapte press i økonomien nettopp fordi vi da ville ha utnyttet ledige ressurser. Men så er det disse !# @*#! makromodellene til Finansdepartementet, da, som ikke fanger opp forskjellen mellom bygg og anlegg. For dem er det én stor sektor. Vi spurte Finansdepartementet: Hvorfor ikke investere i offentlige anleggsprosjekter for å bygge ut infrastrukturen og utnytte de ledige anleggsarbeiderne? Nei, svarte de, mo-dellene forteller oss at det vil skape et press i økonomien. Når du får slike svar, blir du nesten voldelig. Disse modellene forutsetter at tunnelarbeidere kan gå inn og bygge boliger. Men det er jo ikke virkeligheten. Nå har vi snart mistet disse 3000 an-leggsarbeiderne. De har gått over i annen virksomhet, og vi kan risikere å ikke få dem tilbake.Slettebøe: – Men nå er det en underliggende positiv trend på anleggsmarkedet, takket være økte veibevilgninger. Politikerne har skjønt at det er forskjell på bygg og anlegg. Men både de og vi må fortsatt kjempe mot Finansdepartementet.
