FEILAKTIG GRUNNLAG: - Vi erfarer at kommunen i flere saker tolker bevaringsbestemmelser lenger enn det reguleringsplanen tillater, og følgelig avslår søknader på feilaktig grunnlag, skriver artikkelforfatterne.(Ill. foto)
FEILAKTIG GRUNNLAG: - Vi erfarer at kommunen i flere saker tolker bevaringsbestemmelser lenger enn det reguleringsplanen tillater, og følgelig avslår søknader på feilaktig grunnlag, skriver artikkelforfatterne.(Ill. foto)

Hvor langt rekker reguleringsformålet bevaring?

Selv om en eiendom er regulert til bevaring, innebærer ikke nødvendigvis dette et forbud mot alle former for endringer av bygget.

Publisert Sist oppdatert

I forbindelse med søknad om rehabilitering av bygninger omfattet av reguleringsformålet spesialområde bevaring, ser vi ofte at spørsmålet hvor langt bevaringsreguleringen rekker, settes på spissen. For å sikre en bevaring av bygningene, samt imøtekomme byggteknisk forskrifts (TEK) krav hva gjelder brann, energi og konstruksjonssikkerhet, er det ofte påkrevd med utskifting av eksisterende dekker, vegger og øvrige innvendige strukturer som for eksempel trappeløp. Likevel er kommunen negativ. Dette medfører i mange tilfeller at gårdeier blir tvunget til å gjøre endringer og tilpasninger som kanskje ikke er til det beste for prosjektet for å få på plass nødvendige tillatelser.

ADVOKATFULLMEKTIG: Jannike Nilsen.

Etter vår erfaring skyldes dette at kommuner i sin byggesaksbehandling stadig legger mer i reguleringsformålet bevaring enn det reguleringsplanens selv og aktuelle lovbestemmelser, gir rettslig grunnlag for.

Rekkevidden av bevaringsformålet variererSkal man regulere noe til bevaring, må kommunen etter dagens plan- og bygningslov regulere eiendommen med hensynssone bevaring samt presisere og utdype innholdet i hensynssonen i reguleringsbestemmelsene. Dagens regelverk gir rettslig grunnlag for å omfatte innvendige konstruksjoner under hensynssone bevaring. Men slik har det imidlertid ikke alltid vært.

Tidligere var regulering til spesialområde bevaring begrenset til verneverdige bygningers eksteriør. I motsetning til i dag ga loven den gang ikke hjemmel til å regulere bygg til bevaring utover det utvendige. Dersom noe utover bygningseksteriøret skulle bevares, var man altså henvist til å sikre dette ved vedtak om fredning etter kulturminneloven. Dette gir seg også utslag i reguleringsbestemmelser fra den tiden ved at disse ofte åpner for at bebyggelsen tillates ombygd, modernisert og rehabilitert under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til opprinnelig utseende.

ADVOKAT: Roar R. Lillebergen.

Kommunal praksis går ofte for langtPå tross av dette erfarer vi at kommunen fraråder og avslår innvendige endinger, som for eksempel endringer av trappeløp og bærende konstruksjoner. Det blir fra kommunens side lagt til grunn at bygningenes konstruksjon med opprinnelige dekker og bærende strukturer er en så viktig del av byggets arkitektur og verneverdi, og at dette i likhet med byggets eksteriør, omfattes av bevaringsreguleringen.

Kommunen begrunner ofte sitt standpunkt med at selve kjernen i bevaringsformålet er å forhindre riving og at det også må gjelde innvendige konstruksjoner. Det blir ofte vist til at opprinnelige bærevegger og dekker utgjør en helhetlig del av byggets arkitektur, som i et antikvarisk henseende, utgjør viktige historiefortellende bygningselementer.

Til illustrasjon kan reguleringsplanen for Kvadraturen i Oslo benyttes som et eksempel. Deler av denne reguleringsplanen er opphevet som følge av vedtagelsen av kommuneplanen, men bevaringsformålet er videreført med tilhørende bestemmelser, og disse går ved motstrid også foran kommuneplanens bestemmelser. Dette gjelder de fleste bevaringsreguleringer i Oslo sentrum. Ved tolkningen av hva som omfattes av befaringsformålet må det tas utgangspunkt i bestemmelsene i reguleringsplanen og de begrensinger som gjaldt på vedtakstidspunktet for planen. Planen for Kvadraturen ble vedtatt i 1979, og i forarbeidene til planen understrekes at bevaringshensynet gjør seg gjeldende for bygningenes «offentlige» fasader, mens eierne står forholdsvis fritt til å foreta endringer av interiører og bakgårder.

Denne intensjonen har også kommet til uttrykk i reguleringsbestemmelsene ved at de kun omhandler forhold knyttet til byggets fasade, hvilket tydelig angir at formålet med planen var å sikre bygningenes fasader og utvendige uttrykk.

Les også: Penger på loftet

Les også: Ny eierseksjonslov: Ingen hjelp til større utbyggingsprosjekter

Det er ikke tvil om at formålet spesialområde bevaring innebærer et rivingsforbud for den aktuelle bebyggelsen. Men å tolke bevaringsformålet så vidt at det også omfatter utskiftning og endring av innvendige konstruksjoner vil være rettsstridig så lenge bevaringsformålet er vedtatt etter regelverk som kun åpnet for bevaring av eksteriøret, og reguleringsbestemmelsene er utformet til å kun omfatte utvendige forhold.

I en klagesak behandlet av Fylkesmannen i Oslo og Akershus var et av spørsmålene om fjerning av eksisterende trappeløp var i strid med bevaringsformålet. Fra kommunens side ble trappeløpet ansett for å omfattes av bevaringsformålet som eksteriør. Dette var ikke klageinstansen enig i, og kom til at forelå en saksbehandlingsfeil når kommunen la vekt på hensynet til bevaring av innvendig trappeløp i sin vurdering av om tiltaket var i overenstemmelse med bevaringsformålet.

Vi anbefaler derfor utbyggere og andre besitter av eiendommer regulert til bevaring om å foreta en grundig vurdering av bevaringsformålets rekkevidde før prosjekter igangsettes.

Artikkelforfatterne er advokatfullmektig Jannike Nilsen og advokat Roar R. Lillebergen, begge Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS 

Les også: Forslag til endringer i TEK17 kan gjøre nye boliger billigere

Powered by Labrador CMS