Ble tilkjent prisavslag etter feststøy fra naboleilighetene

En leilighet i Oslo oppført i 1901 ble i fjor solgt «som den er» for kr 8,3 millioner kroner. I salgsprospektet fremgikk det at sameiet besto av 41 leiligheter. Det var også opplyst at «ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn 2 boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner § 23».

Etter overtakelsen opplevde kjøper mye feststøy i sameiet, og ble i denne forbindelse kjent med at 34 av sameiets 41 leiligheter var eid av et AS som leide ut leilighetene.

Pirkete boligkjøper fikk ikke medhold

Hvor går grensen for mangler som kan gi rett til prisavslag ved kjøp av nyoppført bolig? At hekken er for lav og for lite grønn sammenlignet med visualiseringen i salgsprospektet er i hvert fall ikke nok, mener Søndre Østfold tingrett.

Samme dag fikk kjøper svar fra styreleder hvor han opplyste at «Dersom dere ikke fanget dette opp i salgsoppgaven, eier og leier vi ut 34 av gårdens 41 leiligheter».

- Ikke noe beboerdemokrati

Kjøper reklamerte direkte til selger og megler, og deretter til eierskifteselskapet. Kjøperen anførte at selger hadde tilbakeholdt opplysninger om at 34 av 41 leiligheter i sameiet var eid og utleid av et aksjeselskap. Kjøper viste til at selskapet hadde omtrent 80 prosent av stemmene ved årsmøtet, og at det i praksis ikke var noe beboerdemokrati. Det ble også vist til at bygårder med stor utleieandel har et vesentlig dårligere bomiljø.

Aksjeselskapet har hatt hjemmel til sine seksjoner siden 1974, og dermed før vedtakelsen av bestemmelser om ervervsbegrensninger i eierseksjonsloven.

Selgeren av leiligheten avviste at det var holdt tilbake opplysninger. Megleren på sin side svarte at han aldri hadde mottatt info om antall leiligheter som er eiet av et aksjeselskap og at disse leies ut.

Kjøper innhentet senere årsberetningen for 2020, hvor det kom frem at selger var styremedlem i sameiet. I tillegg fant kjøper ut at selgeren ble informert om sameiets sammensetning da selgeren selv kjøpte leiligheten i 2016. I denne informasjonen stod det at «Kjøpere bør gjøres oppmerksom på at de kjøper seg inn i et sameie hvor (…) har over 2/3 av stemmene og at (…) driver utleie av sine seksjoner.

Saken havnet deretter hos Finansklagenemnda, hvor kjøper anførte at det foreligger opplysningssvikt som følge av manglende opplysninger om eierforholdene i sameiet. Kjøper har videre anført at det hadde formodningen mot seg at selger ikke hadde kunnskap om sameiets sammensetning, da selger selv hadde vært styremedlem i sameiet, og det ble gitt informasjon om forholdet i forbindelse med selgers kjøp av boligen.

Selger ble ikke trodd

Finansklagenemnda har kommet til at det foreligger mangelsansvar. Sekretariatet i nemnda skriver følgende i sin begrunnelse:

- Sekretariatet er videre av den oppfatning at kjøper hadde «grunn til å rekne med» å få opplysninger om eierstrukturen i sameiet, og herunder at et aksjeselskap eier og leier ut det vesentligste av bygningsmassen i sameiet. Dette også sett hen til at eierstrukturen avviker fra hva som er mulig etter dagens eierseksjonslov. I salgsprospektet er det for øvrig sitert fra gjeldende eierseksjonslov der det fremgår at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn 2 boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner § 23, første ledd. I lys av den faktiske situasjonen i sameiet fremstår dette som direkte misvisende.

Krevde prisavslag fordi huset var for stort

Ekteparet betalte 7,5 millioner kroner for sin nye bolig i Oslo. Da huset viste seg å være større enn antatt, tok de selgerne til retten. Nå har kjøperne gått på tap i to rettsinstanser.

- Det faktum at sameiet i hovedsak består av utleieleiligheter er etter sekretariatets syn også en relevant opplysning som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Dette tatt i betraktning at en høy andel utleie ofte kan medføre et mer ustabilt bomiljø, fortsetter sekretariatet og avslutter slik:

- Sekretariatet legger videre til grunn at forholdet må antas å ha innvirket på avtalen. Det er selskapet som har bevisbyrden for at opplysningene ikke har innvirket, og vi kan ikke se at denne bevisbyrden er oppfylt.

Finansklagenemnda slutter seg til dette, og har i likhet med sekretariatet kommet til at det foreligger en mangel etter avhl. § 3-7. Nemnda bemerker at den ikke kan se at det er avgjørende i denne saken hvilket beviskrav som legges til grunn. Det er etter nemndas skjønn ikke tvilsomt at selger, som hadde vært styremedlem i sameiet, enten kjente eller måtte kjenne til eierforholdene i sameiet.

- Kjøper har under henvisning til meglervurdering krevd kr 500.000 i prisavslag. Selskapet har ikke imøtegått kravets størrelse eller bidratt til å belyse utmålingsspørsmålet, og flertallet har kommet til at kjøpers krav om prisavslag på kr 500.000 tas til følge, jf. avhl. § 4-12, slutter Finansklagenemnda i sin avgjørelse.

Avgjørelsen ble avgitt under dissens. Mindretallet i nemnda mente prisavslaget burde settes til 250.000 kroner, men flertallet falt altså ned på et prisavslag på 500.000 kroner.