Veileder om felleskostnader

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Bransjeforeningen skriver på hjemmesidene at de har erfart at det er en lite ensartet praksis for hvordan felleskostnader håndteres. Det er lite oversiktlig, og for leietaker er det en vanskelig tilgjengelig håndtering fra utleiers side. I ytterste konsekvens vil dette ifølge Norsk Eiendom utfordre bransjens omdømme.

Derfor er det utarbeidet en veileder for å gi felles retningslinjer og en enhetlig forståelse av hva som er felleskostnader i næringsbygg og hvordan disse kostnadene skal fordeles. Partene vil dermed få en mest mulig komplett oversikt over de praktiske og økonomiske konsekvensene som følger av leieforholdet. Veilederen er utarbeidet i samarbeid med Advokatfirmaet Føyen Torkildsen.

Ikke rettslig definertI veilederen står det blant annet at det finnes ingen rettslig definisjon av begrepet felleskostnader. Det er opp til partene å bli enige om hva som skal anses som felleskostnader. Som en klar hovedregel vil man bli bundet av det som avtales i leiekontrakten. Uklarheter om felleskostnader kan komme som en ubehagelig overraskelse for partene.

Uten hjemmel i leiekontrakten kan utleier ikke kreve at leietaker betaler noe utover selve leien. Men felleskostnader er kostnader som kommer i tillegg til leien, og leietakerkostnadene som leietaker dekker direkte for egen regning. Det er derfor viktig å skille felleskostnader fra eierkostnader.

Felleskostnader defineres som kostnader forbundet med den generelle driften av eiendommen. Disse kostnadene belastes leietakerne i tillegg til husleie etter faktisk bruk, de såkalte brukeravhengige driftskostnadene.

FordelingsnøkkelFelleskostnader må være felles for leietakerne, og i leieavtalens punkt 8 (6) er det lagt opp til at felleskostnader skal fordeles etter eiendommens fordelingsnøkkel. Det er utleier som fastsetter denne fordelingsnøkkelen.

Leiekontraktens punkt 12 (2) angir det utleier plikter å besørge, men som belastes leietakerne som felleskostnad. Eksempelvis er utskiftninger i utgangspunktet utleiers ansvar, mens utskiftning av deler og komponenter belastes normalt felleskostnadene.

Denne grensen må vurderes konkret, men en utskiftning av en komponent som utgjør 40-50 prosent av hele det tekniske anlegget anses normalt som en eierkostnad.

BudsjettLeietakers betalinger av felleskostnader skal være basert på et budsjett. Er det i kalenderåret sannsynlig at det vil bli betydelige avvik mellom faktiske og budsjetterte kostnader, skal leietakerne varsles uten ugrunnet opphold og om bakgrunnen for avviket.

Det er utleier som administrer tjenestene som inngår i felleskostnadene på vegne av leietakerne. Normal praksis er at utleier tar et administrasjonshonorar for dette arbeidet, men han må ha uttrykkelig hjemmel i leiekontrakten for å kreve at leietaker betaler administrasjonspåslag.

OBOS Basale er kommet frem til at typiske felleskostnader i et kontorbygg ligger på snaue 300 kroner kvadratmeteren, der energi/oppvarming er den dominerende enkeltkomponenten med 110 kroner kvadratmeteren.