Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
– Ja, generelt er det en stor grad av ledige lokaler på Romerike. En del bedrifter i området er blitt kjøpt opp av bedrifter som holder til andre steder enn Romerike, så disse bedriftene flytter gjerne inn til Oslo sentrum, mens andre flytter nordover mot Gardermoen, forteller daglig leder og næringsmegler Eivind Aursøy i Real Næringsmegling til NæringsEiendom. Real er den store lokalmegleren i området, med tilstedeværelse på Lørenskog helt tilbake til 1990. Men akkurat på Lørenskog er det et tungt utleiemarked.
– Lørenskog har den største ledigheten på Romerike. Generelt har det alltid vært en viss ledighet i Lørenskog siden vi etablerte oss her, så dette er vi vant med, sier Aursøy. Ingen næringsmeglere fører ifølge Aursøy en offisiell ledighetsstatistikk for Romerike.
– Vi har ikke kapasitet til det, men vi har talt opp 11 000 kvadratmeter med ledige kontorlokaler bare her i Lørenskog ved å se på Finn.no, sier han.
Lørenskog har nærheten til Oslo, men kommunen med 35 000 innbyggere er mer kjent som kjøpesenterkommunen.
Mest lokalt
– Hvilke bedrifter søker seg til Romerike?
– Det er stort sett bedrifter på Romerike. Lokale bedrifter etterlater seg et «hull», og andre lokale bedrifter flytter inn i det samme «hullet». Men vi har for tiden ute et søk for et stort selskap som i dag holder til på Billingstad, og som vil til Romerike på grunn av nærheten til Gardermoen. Den typiske søkeren er imidlertid en bedrift fra Romerike, vi er glad i kommunen vår. Jeg vil si at 5-10 prosent av bedriftene kommer fra Oslo, fordi noen vil ligge nær Gardermoen og flyplassen, mens 85 prosent av de som flytter her, kommer fra et annet sted på Romerike.
Lillestrøm er blitt mer og mer attraktivt. Aursøy sier revisjonsselskapet BDO flytter til OBOS´ nye prosjekt «Portalen» og skal leie 1500-2000 kvadratmeter der. 3M, som tidligere holdt til ved Hvam-krysset ved E6, skal ha 3000-4000 kvadratmeter i Portalen.
– De trengte kun administrasjonslokaler, lagerlokalene i det gamle bygget stod den siste tiden tomme. Det er imidlertid ikke mange ledige større lokaler å tilby i Lillestrøm, sier Aursøy.
Ingen hovedkontorer
Konserndirektør Tron Harald Bjerke i Olav Thon Gruppen sa i slutten av august på en næringslivsdag på Jessheim at bedriftene vegret seg for å legge hovedkontoret til områdene rundt Gardermoen.
– Det er lav interesse for hovedkontoretableringer på Romerike, kanskje med unntak av Lillestrøm, sa Bjerke på konferansen. Skal Romerike være konkurransedyktig, må det ifølge Bjerke bygges nytt, og det krever fort over 2000 kroner kvadratmeteren i leiepriser, som er vanskelig å oppnå.
– Det er optimisme på Romerike, men ikke i kontormarkedet, sa konserndirektøren.
– Bjerke har helt rett, det er helt umulig å flytte Oslo-folk til Gardermoen. Vi må kunne tilby attraktive boliger for lederne i bedriftene og til høyt utdannede mennesker og også tilby en god kollektivdekning. Det er ikke til å komme fra at utdanningsnivået på Romerike er et stykke under gjennomsnittet i Asker og Bærum, og det er ikke prestisje knyttet til å bo på Romerike. Men Lillestrøm er blitt veldig bra og blir bedre på grunn av togstasjonen. Det er dessuten arbeidsinnvandring til Lørenskog og Skedsmo fra Oslo, kommenterer Aursøy.
Han forteller om opp mot 70 000 kroner kvadratmeteren for leiligheter i Lillestrøm sentrum, som bare er en 10 minutters togtur unna Gardermoen, 25 minutter med bil.
Små lokaler
– Hvilke lokaler etterspørres for tiden i kontormarkedet?
– Det typiske gjennomsnittet for kontoreiendommer er vel på 250-300 kvadratmeter, men snittet er mye høyere i Lillestrøm enn i Lørenskog og på Jessheim. Staples er eksempelvis ute med et søk i markedet på 3500-4000 kvadratmeter, men i Lillestrøm avgrenser dette markedet seg. Den siste muligheten her er i «Portalen» om noen år, men for tiden er det ikke så store lokaler å oppdrive i Lillestrøm.
Næringsmegleren sier at utfordringen er at utbyggerne ikke vil bygge på spekulasjon, og det tar 18-24 måneder å føre opp et nytt, større kontorbygg.
– Men bygging i Skedsmo kommune har alltid gått veldig greit, forutsatt at man holder seg til det som er regulert. Planmyndighetene er forholdsvis rigide når det gjelder kommuneplanen og reguleringsbestemmelsene, på godt og vindt. Omreguleringer er de ikke glade i, sier Aursøy.
– Og hva kan du si om kontorleieprisene på Romerike?
– Det er faktisk de samme leieprisene på Lørenskog som da vi etablerte oss her i 1990. Du kan få greie lokaler i området til 900-1000 kroner kvadratmeteren, vi har faktisk ute et tilbud nå til 800 kroner kvadratmeteren for kurante lokaler. Går du opp til 1350-1400 kroner kvadratmeteren, får du veldig bra lokaler, sier Aursøy.
– Leienivået i Lillestrøm er klart høyere enn i Lørenskog, jeg vil si nivået her ligger fra 1500-2000 kroner per kvadratmeter for kurante kontorlokaler. For et godt nybygg snakker vi om fra 2100 kroner kvadratmeteren. På Jessheim oppnår utleierne ganske gode priser for kontorlokaler, spesielt i sentrum. Her får de 1500-1700 kroner kvadratmeteren, noe over, noe under, fortsetter han.
Bra med salg
Transaksjonsmarkedet på Romerike er «bra», som det er i resten av landet.
– Ja, vi har mange transaksjoner, og det er mange gode bygg som oppnår en høy prisklasse. Gjennomsnittlig transaksjon som går gjennom oss, ligger vel på 40-50 millioner kroner, men vi har salg både over 100 millioner kroner og noen helt nede på 10-20 millioner kroner, svarer Aursøy.
– Og hva med direkteavkastningen, yielden?
– Yieldene er avhengig av størrelsen på eiendommen og leietakersammensetningen, men jeg vil si spennet går fra 6 til 8 prosent. Veldig gode eiendommer med 10-15-årige leiekontrakter og solide leietakere i Lillestrøm, kan nok se en yield under 6-tallet, men jeg har ennå ikke sett under 5 prosent. Jeg vil også si at det er kombinasjonseiendommer som nå går i markedet, fordi presset på avkastningen fra kontoreiendommer er så høyt.
– Fremover, hva tror dere om markedet?
– Det er et greit marked, for egen del har vi en høyere omsetning enn det vi hadde på samme tid i fjor. Erfaringsmessig har vi imidlertid en bedre vår enn høst. Transaksjonsmarkedet er som nevnt godt, mens utleiemarkedet er litt dårligere på grunn av høy arealledighet, sier Aursøy.
