Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Etter tomtefestelovens § 15 kan begge parter i et festeforhold kreve regulering av festeavgiften. Når regulering kan kreves, er normalt regulert i festeavtalene. Med dagens lave rentenivå bør tomtefestere undersøke muligheten for å kreve regulering nå.
I mange festeforhold for næringstomter er det avtalt at festeavgiften skal reguleres i samsvar med markedsverdi (og altså ikke bare i samsvar med endringene i pengeverdi/konsumprisindeks). Normalt er det grunneiere/bortfestere som har benyttet retten til regulering, og økt festeavgiftene på denne måten. For mange festeforhold kan tiden nå være inne for at festerne bør kreve – eller i alle fall undersøke om de bør kreve – festeavgiften regulert. Bakgrunnen for dette er det historisk lave rentenivå vi har for tiden.
Festeavgift fastsatt etter “markedsverdi”, skal fastsettes som et produkt av tomteverdi (som ubebygget) og en festerente, altså slik:
Årlig festeavgift = tomteverdi x festerente.
Tomteverdien skal gjenspeile prisen vanlige kjøpere er villige til å gi for eiendommen ved frivillig salg.
Festerenten skal sikre bortfester en rimelig avkastning av den verdien som festetomta representerer på reguleringstidspunktet. Hva som ligger i dette fremgår av Høyesteretts avgjørelse i Rt 2001-149:
«Avkastningen skal fastsettes under hensyn til rentenivået på reguleringstidspunktet. Dette innebærer, slik jeg ser det, at bortfester skal sikres det som ville ha vært en normal, rimelig avkastning av de verdier festearealet representerer, dersom arealet var blitt solgt og pengene plassert på en annen måte.»
Utgangspunktet er rentenivået på reguleringstidspunktet. Dette er imidlertid bare et utgangspunkt ettersom antatt rentenivå over den perioden renten skal gjelde, vil være avgjørende.
I praksis ser man normalt hen til renten på 5-årige eller 10-årige statsobligasjoner omkring reguleringstidspunktet. Valget av renteperiode henger sammen med hvor ofte festekontrakten åpner for regulering av festeavgiften. Fordi festeavgiften skal tilsvare en realavkastning, legges det til denne rentesats et påslag for administrasjon og risiko. Dette påslaget varierer fra mellom ca. 0,4 % – 0,75 %, men det er også eksempler på at domstolene har beregnet et noe høyere påslag.
Med dagens lange renter – der 5-års og 10-års rente for statsobligasjoner i skrivende stund er på henholdsvis 0,87 % og 1,45 % – tilsier dette at festerenten bør settes lavt, og antagelig ned mot 3 %.
Budskapet er at dagens rentenivå er så lavt at det kan ligge an til at festeavgifter må reduseres betydelig dersom det kreves regulering nå. Hvor stor reduksjon det kan være snakk om, vil særlig avhenge av i hvilken grad tomteverdi har endret seg siden siste regulering og hvilket reguleringsintervall som legges til grunn.
Oslo tingrett avsa i november 2014 et skjønn som illustrerer at det kan være mye å hente for fester ved å kreve regulering i disse dager. Saken gjaldt en næringseiendom litt utenfor Oslo sentrum på ca. 8 000 kvm. Forrige regulering ble foretatt i 2000/2001, da til kr. 455 000. Fester krevde avgiften redusert betraktelig med virkning fra 1. juli 2013. Bortfester, som var KLP, svarte med å kreve økt festeavgift. Oslo tingrett fastsatte festeavgiften til 357 000. Dette tilsvarer en reduksjon på ca. 21,5 %. I samme periode hadde tomteverdien økt med ca. 46 %.
Retten tok korrekt utgangspunkt i rente på 10-års statsobligasjoner, og uttalte videre:
«Etter et markant fall fra juli til august 2011 har renten med et enkeltstående unntak for september 2013 ligget under 3 prosent, og stort sett pendlende rundt 2,5 prosent. Pr. september 2014 var renten 2,40. Retten må da konstatere et rentenivå som over lang tid har ligget godt under det som ble lagt til grunn ved forrige regulering,…»
KLP argumenterte for at rentenivået var ekstraordinært lavt, og sannsynligvis ikke ville vare. Det ble også vist til lagmannsrettsavgjørelser hvor festerenten ble satt til 4,5 % selv om 10 års statsobligasjonsrente var under 2,5 %.
Oslo tingrett fant imidlertid ikke sterke holdepunkter for noen dramatisk stigning av renten i nær fremtid, og kommenterte dagens rentenivå slik:
«… et nivå som har ligget godt under det som er blitt lagt til grunn ved de reguleringsskjønn som er blitt fremlagt i saken – for de nyeste av disse kan anføres at dagens rentenivå bekrefter kontinuiteten i den renteutvikling som disse skjønn med noe forsiktighet har tatt konsekvensen av.»
På den annen side la retten til «et visst risikotillegg» som følge av et «historisk lavt» rentenivå. Sett hen til at bortfester også har en viss administrasjonskostnad forbundet med festeforholdet, konkluderte retten med en festerente på 3,5 %.
Tatt i betraktning en ytterligere nedgang i rentenivået fra juli 2013 til i dag, kan det nok innvendes at tingrettens beregning av risikotillegg var noe høyt. På den annen side finner man få (om noen) eksempler fra rettspraksis på at festerenten er satt lavere enn i dette tilfellet.
—————–
Artikkelforfatterne er senioradvokat Thomas Smedal (bildet til venstre) og parter Anders Utne i Advokatfirma Ræder.
