Bruksendring av næringslokaler

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Vesentlig endring eller utvidelse av bruk av næringslokaler krever kommunal søknadsbehandling. Ny forskrift til plan- og bygningsloven og en fersk Høyesterettsdom gir klarere regler og prinsipper for hvilke bruksendringer som ligger innenfor kommunens myndighetsområde.

En eiendom kan lovlig brukes til det formål den er regulert til i reguleringsplan eller annen arealplan. Dersom en ønsker å forandre sin virksomhet til et annet reguleringsformål, kreves det som hovedregel omregulering. Eksempelvis må det søkes omregulering dersom en ønsker å etablere boligblokker på en tomt som er regulert til industri.

Etter plan- og bygningsloven kan det søkes om bruksendringstillatelse med søknad om dispensasjon fra reguleringsformålet fremfor å gå veien gjennom full omregulering. Dispensasjon kan gis dersom kommunen finner det forsvarlig, noe som avgjøres etter en streng vurdering og interesseavveining. Et eksempel på en bruksendring som kan behandles på denne måten er dersom en gårdeier ønsker å etablere en forretning i 1. etasje i en bygård som ellers er regulert til kontorer.  Hvorvidt kommunen vil gi dispensasjon i et slikt tilfelle, vil avhenge av en konkret vurdering.

SøknadspliktigMange er ikke klar over at også vesentlig endring av bruk innenfor samme reguleringsformål kan være søknadspliktig. Dette gjelder uavhengig av om det skal utføres bygningsmessige arbeider. Det er altså ikke fritt frem for å endre bruken eksempelvis fra bokhandel til renseri eller fra salg av bilrekvisita til sportsutstyr, selv om alle bruksområdene ligger innenfor reguleringsformålet forretning. Det følger av rettspraksis at de nevnte eksemplene er å anse som søknadspliktige bruksendringer.

Det er også ukjent for mange at vesentlig utvidelse av eksisterende lovlig bruk kan være søknadspliktig. Ønsker man for eksempel å utvide en restaurant innenfor eksisterende bebyggelse eller å etablere flere plasser i et eksisterende asylmottak, kan det utløse søknadsplikt dersom utvidelsen anses som vesentlig.

Grunnen til at bruksendring er søknadspliktig er at kommunen har behov for å vurdere om tiltaket berører hensyn som plan- og bygningsloven skal ivareta. Dette kan dreie seg om vurdering av planløsning, parkeringsforhold, utomhusareal, adkomstforhold og tekniske anlegg. En virksomhet som forutsettes å gi større kundetilstrømning vil eksempelvis kunne kreve etablering av flere parkeringsplasser og andre adkomstforhold, mens en forretning som skal selge frysevarer vil kreve etablering av fryserom som kan medføre behov for både endring av planløsning og tekniske anlegg. Dersom det dreier seg om utvidelse av et hybelhus, hotell eller asylmottak, vil blant annet forhold som brannsikring, rømningsveier og sanitære fasiliteter være forhold av betydning for kommunens vurdering.

Ny forskriftsbestemmelseI nye forskrifter til plan og bygningsloven som trådte i kraft 1. juli i år er det inntatt en bestemmelse som nærmere regulerer bruksendring og hvilke hensyn som skal tas i slike saker. Den nye forskriftsbestemmelsen innebærer for så vidt ingen endring av tidligere rettstilstand, men beskriver det som tidligere har vært praksis. At dette nå er nedfelt i en forskrift er en fordel, da det vil gi kommunene klarere retningslinjer for behandling av slike saker. I tillegg gir det eiendomsbesittere større forutsigbarhet og klarhet i hvilke tiltak som er søknadspliktige.

Tidligere i år ble det avsagt en dom i Høyesterett som også gir enkelte prinsipielle avklaringer hva gjelder bruksendring. Dommen går langt i å gi kommuner adgang til kreve søknad og nekte tillatelse for bruksendring som ledd i sin myndighetsutøvelse. I den aktuelle saken var en kommune saksøkt med krav om erstatning etter at den hadde avslått søknad om bruksendring fra midlertidig hybelhus for forsvarsansatte til rent private bruksenheter for salg i det åpne markedet. Høyesterett konkluderte enstemmig med at kommunen ikke kunne ilegges erstatningsansvar all den tid de hadde foretatt en forsvarlig faglig vurdering av hensyn de er satt til å forvalte. 

Avslutningsvis kan det nevnes at bygningsmessige arbeider som følge av bruksendringen skal tilfredsstille dagens forskriftskrav. Særlig vil vesentlig strengere brannkrav og krav om universell utforming med tilrettelegging av lokaler til slik standard kunne være omfattende og kostbare.

Dersom arbeidene er så omfattende at tiltaket må regnes som en såkalt hovedombygging, kan det kreves full teknisk oppgradering av hele bygget.

——————————————–

Torkildsen Tennøe & Co Advokatfirma AS består av 32 advokater fordelt på avdelingene  Fast eiendom/Transaksjoner, Plan- og bygningsrett, Entreprise/Offentlige anskaffelser og Handel. Advokat Thale Sollien er partner og leder for firmaets avdeling for Plan- og bygningsrett. Hun er spesialisert innenfor dette fagfeltet og har erfaring både fra det offentlige og det private.