Moms på varer og tjenester ved utleie av eiendom

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er fremdeles utleiere som ikke er frivillig registrert. Dette gjelder alle som leier ut til boligformål eller til avgiftsfri virksomhet, så som for eksempel offentlig virksomhet, bank og finans, overnatting, helse og sosial, undervisning mv. Det er disse utleierne vi her skal konsentrere oss om. Hvordan skal varer og tjenester som leveres som ledd i husleien, f eks tilleggsytelser som strøm, renhold, sikkerhetstjenester osv faktureres fra slike utleiere? Er det med eller uten mva? Får utleier fradrag for inngående mva på slike anskaffelser eller får han det ikke? En leveranse kan bestå av ulike ytelser, og som hovedregel skal hver ytelse avgiftsmessig vurderes for seg. Hotellvirksomhet består f eks av ytelsene overnatting, som er en avgiftsfri ytelse (mval § 5b nr 10), og servering som er avgiftspliktig. Serveringen faktureres med mva og overnattingen uten, selv om ytelsene bestilles, leveres og betales under ett.

SærreglerFor utleie av fast eiendom inneholder imidlertid mval § 5 a et par særregler om at avgiftspliktige ytelser skifter avgiftsmessig karakter fordi de leveres sammen med en annen ytelse. Dette gjelder:

Omsetning av varer og tjenester som leveres “som ledd i utleie av fast eiendom”. Disse blir avgiftsfrie selv om de isolert sett ville vært avgifts- pliktige og omvendt

Utleie av selskapslokaler, som blir avgiftspliktig når utleien skjer “i forbindelse med servering”, selv om utleie av fast eiendom i utgangspunk- tet er avgiftsfritt

Dette er praktisk viktige regler, både for leietaker og utleier. Utleier kan risikere å ikke få fradrag for inngående avgift på varer og tjenester han har anskaffet i forbindelse med utleien, og gjesten må tåle mva på leie av selskaps-lokaler fordi han også bestiller mat.Men når er en vare eller tjeneste levert “som ledd i utleie av fast eiendom”? Og når skjer utleie av selskapslokaler “i forbindelse med servering”? En ting er sikkert: Det spiller ingen selvstendig rolle at utleier fakturerer ytelsene særskilt.

Avgiftsfrie ytelserDe klassiske eksempler på ytelser som blir avgiftsfrie når de leveres som ledd i utleie av fast eiendom, er elektrisitet, varme, gass og vann. Det er dog verd å merke seg at regelen gjelder generelt, dvs også for andre typer ytelser. Leveres for eksempel elektrisitet til normal oppvarming og belysning som en del av et leieforhold, skal det ikke faktureres med mva og utleier får ikke fradrag for inngående avgift på strømleveransen. Det kan bli dyrt for utleier dersom leien er fast og strømprisene galopperende. Leveres derimot elektrisitet i et større omfang, for eksempel til produksjon i kraftkrevende industri, har Gulating lagmannsrett fastslått at man befinner seg utenfor “som ledd i” bestemmelsen. Dette illustrerer at ikke enhver ytelse omfattes, det må være en kvalifisert tilknytning mellom utleien og tilleggsytelsen. Man må med andre ord vurdere ytelsen og dennes sammenheng med utleien helt konkret.

Ikke avgiftsfriI City Senter-driftdommen (Borgarting lagmannsrett 2000), ble det fastslått at tilleggsytelser til husleie levert direkte fra datterselskapet til utleier ikke blir avgiftsfrie så fremt datterselskapet driver selvstendig næring. Regelen kan altså ikke tolkes så vidt at ulike rettsubjekter skal ses under ett.I serveringstilfellene går det en grense mellom utleiere som selv driver serveringsvirksomhet (og hvor lokalutleien blir avgiftspliktig pga serveringen) og de som kun formidler kontakt med cateringsselskap eller andre som tar seg av serveringen. I tråd med prinsippene fra City Senterdrift-dommen, er det antakelig tilstrekkelig for å unngå mva på leie av selskapslokalene at serveringstjenesten leveres av et annet konsernselskap, så lenge dette driver serveringsvirksomheten for egen regning og risiko. Tilsvarende slipper man mva på leie av selskapslokalene når man ordner serveringen selv. Bestemmelsen tolkes også slik at serveringen må være et hovedelement før avgiftsplikten smitter over på leien av lokalene. En enkel arbeidslunsj ved leie av møtelokaler vil for eksempel ikke gjøre møteromsleien avgiftspliktig.

Egen påvirkningI det praktiske liv oppstår en rekke situasjoner hvor man må vurdere om en ytelse skal bedømmes sammen med en annen og om dette i så fall medfører at den avgiftsmessig skifter karakter. Hvilken betydning dette har for partene og hvilke grep man eventuelt bør gjøre, varierer fra sak til sak. Utleier kan være interessert i at ytelsen vurderes som en avgiftspliktig ytelse, fordi han da får fradrag for inngående avgift han har pådratt seg og kan velte avgiften over på leietaker. Leietaker kan være interessert i avgiftsfrihet når han selv ikke har fradragsrett og leien er avtalt med et fast beløp uavhengig at utleiers kostnader og mva posisjon. Har man analysert sin posisjon grundig før strukturen fastlegges og avtalene inngås, kan man påvirke sluttresultatet – avgiftsfrihet eller avgiftsplikt. Har man ikke det, kan det være for sent.