Stiller spørsmålstegn ved ny meglerstandard

Meglerstandardene for kjøp og salg av næringseiendom har vært brukt i nesten alle eiendomstransaksjoner. Oppslutningen har vært bra, og standarddokumentene er med på å effektivisere forhandlingene ved kjøp og salg av eiendom.

Den siste versjonen av meglerstandarden var fra 2015. Ved utgangen av 2019 godkjente Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund en ny meglerstandard for kjøp av eiendomsselskap.

LES OGSÅ: Ny meglerstandard for salg av eiendomsselskap

– Er det riktig med en ny meglerstandard?– Det kan spørres om dette er det riktige tidspunktet å endre meglerstandarden. I den såkalte høringsrunden mente vi i Schjødt at det ikke er nødvendig å lansere en ny versjon nå, sier Ditlef Thaulow i eiendomsavdelingen til Advokatfirmaet Schjødt.

Han sier Schjødt i flere år har ført statistikk over alle eiendomstransaksjonene som advokatfirmaet har arbeidet med. Thaulow sier datagrunnlaget er omfattende. Advokaten poengterer at inntrykket er at det er meget god oppslutning rundt den tidligere meglerstandarden.

– Vi er nok alle enige om at standardene fra 2015 ikke er de beste, og at det var punkter i 2015-versjonen som kunne justeres og forhandles. Det samme gjelder imidlertid også for den nye versjonen. På et overordnet nivå er standardavtalene relativt korte og enkle, og heller ikke de nye versjonene fanger opp alt. Det er derfor lett å komme med forslag som også gjør de nye versjonene bedre fra et juridisk perspektiv. Sånn sett bidrar ikke de nye versjonene så mye, sier han og fortsetter:

– Viktigere for oss er derfor poenget om at versjonen fra 2015 hadde bred oppslutning, og inntrykket om at de fleste synes at denne standarden har fungert bra. Det er derfor naturlig å spørre om det er riktig å lansere en ny versjon med det som blant annet betegnes som flere «ikke vesentlige» endringer, sier Ditlef Thaulow.

LES OGSÅ: I hvilken grad fravikes meglerstandarden?

Han begrunner dette med at det generelt er et poeng å ha standarddokumenter med god forankring. Ved å bruke den samme versjonen over lengre tid kan et standarddokument både få aksept og bli effektiv.

Thaulov påpeker at det derfor er en risiko og kostnad å endre et standarddokument, og spørsmålet blir da om endringer som blant annet betegnes som «ikke vesentlige» gir en tilstrekkelig begrunnelse for å endre en standardavtale.

– Uten direkte sammenlikning, er det interessant å se at lovgiver er svært forsiktig med å endre kjøpslovgivningen. Da Stortinget vedtok kjøpsloven i 1988 hadde det gått mer enn 80 år siden den forrige loven. Nå har vi levd i mer enn 30 år med kjøpsloven fra 1988 uten at lovgiver signaliserer de store endringene fremover. Dette kan tas som et tegn på at lovgiver ser egenverdien av faste og langvarige regler på området for kjøp og salg.

Endringene er ikke kritiske– Poenget er ikke at den nye versjonen er feil eller uriktig. Endringene vi ser i 2019-versjonen har hver for seg en begrunnelse. Men som mye annet i jussen kan bestemmelser formuleres på flere måter og det er heller ikke slik at versjonen fra 2015 var feil, sier Schjødt-advokaten.

Les også: – Meglerstandarden har blitt mer kjøpervennlig

Hva med lovendringen i aksjeloven § 8-10?Den nye meglerstandarden fanger derimot ikke opp lovendringen i aksjeloven § 8-10 som Stortinget vedtok i november 2019.

– Når det nå lanseres en ny meglerstandard, hadde det vært en fordel om versjonen var oppdatert i forhold til lovverket. Vi antar derfor at det vil komme nok en runde med nye standarder med det første, slik at standarden blir anvendelig i forhold til bestemmelsene i aksjeloven § 8-10, avslutter Thaulow.

Les også: Er meglerstandarden i samsvar med markedspraksis?