Ukens tips: Forkjøpsretter i eldre kjøpekontrakter

I kjøperens due diligence vil det ofte være ønskelig å gjennomgå alle tidligere kjøpekontrakter. Dersom transaksjonen gjennomføres ved salg av eiendomsselskap, omfatter dette både kjøpekontrakter for erverv av eiendommen og aksjene.

Formålet med å gjennomgå eldre kjøpekontrakter er todelt. For det første vil kjøperen kunne verifisere det nåværende og historiske eierskapet til eiendommen og selskapet. For det andre kan eldre kjøpekontrakter inneholde bestemmelser som selskapet eller kjøperen vil måtte respektere eller være bundet av. Det mest vidtgående eksempelet er forkjøpsretter og andre løsningsrettigheter som gir andre rett til å erverve aksjene eller eiendommen ved et fremtidig salg eller på annet tidspunkt på nærmere angitte vilkår. Med mindre en kortere periode er fastsatt vil slike rettigheter som hovedregel ha en lengstetid på 25 år, jf. løsningsrettsloven § 6.

Eldre kjøpekontrakter kan også inneholde andre type bestemmelser som vil kunne få betydning for utnyttelsen av eiendommen, eksempelvis ulike typer bebyggelsesklausuler, utbyggingsforbud og begrensninger på den virksomheten som kan drives. Det finnes ingen lovbestemt lengstetid for slike bestemmelser.

Bestemmelser i eldre kjøpekontrakter som ikke er tinglyst kan være gjenstand for ekstinksjon (utslettelse) for det tilfellet at eiendommen erverves direkte og kjøperen var i god tro. Såfremt selgeren har tilgjengeliggjort kjøpekontraktene vil kjøperen regelmessig ikke oppfylle kravet til god tro, og ekstinksjon er således mest aktuelt i de tilfellene hvor kjøpekontraktene ikke lenger lar seg oppdrive eller selgeren ikke opplyser kjøperen om disse.

Ved kjøp av eiendom gjennom aksjer i et eiendomsselskap er det viktig å være oppmerksom på at ekstinksjon ikke vil være aktuelt, ettersom det er selskapet som har inngått kjøpekontrakten. Det forhold at det er tidligere eiere som har handlet på vegne av selskapet er ikke av betydning, da aksjeselskapet er et eget rettssubjekt.

Det er også viktig å være oppmerksom på at en forkjøpsrett til eiendommen også vil utløses ved et salg av aksjer dersom “styringsretten i selskapet kjem på andre hender”, jf. løsningsrettsloven § 11 femte ledd. I lovens forarbeider er det angitt at vurderingen av hvorvidt styringsretten går over er konkret, men at hovedregelen er at forkjøpsretten utløses ved salg av mer enn 90 % av aksjene.

Konsekvensen av at eldre kjøpekontrakter ikke fremlegges eller det avdekkes forkjøpsretter eller andre forpliktelser, vil ofte være at kjøperen stiller krav om særskilte garantier eller skadesløsholdelser i forhandlingene om en kjøpekontrakt. Vi anbefaler derfor at slike forhold så langt mulig avklares av selgeren i forkant av transaksjonen.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.