Eiendomsmarkedet og endringene i aksjeloven § 8-10

For overdragelse av rene eiendomsselskaper vil imidlertid endringene innebære en skjerping av dagens regelverk. Hittil har rene eiendomsselskaper nytt godt av unntaksforskriften til aksjeloven § 8-10, som har gitt rene eiendomsselskaper anledning til å stille pant i sin eiendom for kjøpers erverv av aksjene i eiendomsselskapet, under noen nærmere fastsatte kriterier. Endringene i aksjeloven § 8-10 innebærer at unntaksforskriften oppheves, og blir erstattet av det generelle konsernunntaket som lovendringen innfører med virkning for alle aksjeselskaper.

Nærmere om vilkårene i de nye reglene

Så lenge eiendomsselskapet etter ervervet vil inngå i konsern med kjøper, vil det etter de nye reglene kunne etablere pant i sine eiendeler i forbindelse med kjøpers fremmedkapitalfinansiering av erverv av aksjene i eiendomsselskapet. Dette krever imidlertid at sikkerhetsstillelsen først stilles etter noen nærmere saksbehandlingsregler:

• Styrets vedtak om sikkerhetsstillelse skal godkjennes av generalforsamlingen med samme flertall som for vedtektsendring.

• Styret skal utarbeide en redegjørelse til generalforsamlingen som minst skal inneholde:

o En begrunnelse for sikkerhetsstillelsen.

o Vilkår knyttet til gjennomføringen av sikkerhetsstillelsen.

o Prisen som kjøper skal betale for aksjene i eiendomsselskapet.

o En vurdering av eiendomsselskapets interesse i å avgi sikkerheten.

o En vurdering av konsekvenser sikkerhetsstillelsen får for eiendomsselskapets egenkapital og likviditet, jfr. aksjeloven § 3-4

• Styret skal avgi en erklæring om at det er i eiendomsselskapets interesse å avgi sikkerheten og at kravet til forsvarlig egenkapital og likviditet, jfr. aksjeloven § 3-4, vil være oppfylt.

• Erklæringen og redegjørelsen skal signeres av samtlige styremedlemmer som ikke var inhabile, og vedlegges innkallingen til generalforsamlingen. Eventuell dissens fra styremedlemmer skal påtegnes redegjørelsen eller erklæringen, og det skal gjøres rede for dissensen i innkallingen.

• Når beslutningen er gyldig fattet, skal redegjørelsen og erklæringen sendes til Foretaksregisteret.

Praktiske konsekvenser

I eiendomstransaksjoner er det lange tradisjoner for at det etableres pant i eiendommen til fordel for kjøpers bank i forkant av at transaksjonen gjennomføres. I de tilfeller der transaksjonen gjennomføres med oppgjørsansvarlig, blir det i tillegg normalt etablert et sikringspant til fordel for oppgjørsansvarlig, som skal sikre kjøpers og kjøpers bank sine krav etter kjøpekontrakten.

Etter vår erfaring er det kun ved overdragelse av rene eiendomsselskaper bankene ofte stiller krav om forhåndsetablering av pant i målselskapets vesentligste eiendel (eiendommen). I alle transaksjoner med overdragelse av andre typer aksjeselskaper, er det vår erfaring at bankene aksepterer at sikkerheter etableres så raskt som mulig i etterkant av gjennomføringen av transaksjonen. Vi kan ikke se at risikobildet skulle tilsi en særbehandling av eiendomsselskaper, og antar at årsaken til det hyppige kravet om forhåndsetablering av pant for eiendomsselskaper skyldes mer at unntaksforskriften åpner for dette, enn risikovurderinger.

Dersom bankene opprettholder kravet om forhåndsetablering av pant for eiendomsselskaper, vil det være det sittende styret i eiendomsselskapet (som er utpekt av selger), som vil måtte overholde saksbehandlingsreglene i aksjeloven § 8-10. Dette vil igjen eksponere det sittende styret for styreansvar for forhold som i realiteten angår kjøper og kjøpers finansiering. Sittende styre vil derfor kanskje vegre seg mot å medvirke til forhåndsetablering av pant for kjøpers erverv av aksjene i eiendomsselskapet. Endringene i aksjeloven § 8-10 vil av den grunn kanskje tvinge igjennom endringer i kravene til forhåndsetablering av pant fra bankene.

På den annen side vil selger normalt også være interessert i å gjennomføre transaksjonen. Der transaksjonen gjennomføres ved bruk av oppgjørsansvarlig, vil oppgjørsansvarlig på grunn av sikkerhetsforskriftene i oppgjørsansvarlig sin forsikring, normalt måtte etablere et sikringspant i eiendommen til fordel for oppgjørsansvarlig som sikkerhet for kjøper og kjøper bank sitt krav etter kjøpekontrakten. Denne sikkerhetsstillelsen fra eiendomsselskapet vil også måtte gjennomgå saksbehandlingsreglene i aksjeloven § 8-10 av det sittende styret i eiendomsselskapet. Når det sittende styret først behandler avgivelsen av sikringspantet som skal sikre både kjøper og kjøpers bank, kan vi ikke se at det er stor reell forskjell i risikoeksponeringen til det sittende styret og eiendomsselskapet, dersom det sittende styret i denne runden også beslutter forhåndsetablering av sikkerhet til fordel for kjøpers bank.

Kjøpere, selgere og oppgjørsansvarlige bør i alle tilfeller ta en særskilt avklaringsrunde med bankene i forkant av gjennomføringen av overdragelse av eiendomsselskaper i tiden etter ikrafttredelsen av endringene i aksjeloven § 8-10, slik at det er lagt en klar og omforent plan om hvordan man skal håndtere den praktiske gjennomføringen av overtakelse etter endringenes ikrafttredelse. Tiden vil vise hvordan bankene og aktørene i eiendomsmarkedet vil tilpasse seg til endringene.

Artikkelforfatterne er senioradvokat Kjetil Westby Ranum og Partner Pål Brudvik i Simonsen Vogt Wiig.